北京万柳“准地王”尚待入市 融创保利结盟暗战万科方兴

观点地产 李雯露   2012-06-26 09:51
核心提示:超过2.4万元的起始楼面单价使这幅“待嫁”的北京万柳地块早已名声在外。尽管“准地王”入市尚待时日,不过据知情人士透露,包括融创、保利、万科、方兴在内的多家知名房企早已开始备战,准备迎接7月4日的“新地王”之争。

  超过2.4万元的起始楼面单价使这幅“待嫁”的北京万柳地块早已名声在外。

  6月19日,在竞价首日,18.66亿元的第一轮应价便确定了其地王身份,使其成为继东直门香河园地块后,北京年内又一宗“地王级”住宅用地。

  尽管“准地王”入市尚待时日,不过据知情人士透露,包括融创、保利、万科、方兴在内的多家知名房企早已开始备战,准备迎接7月4日的“新地王”之争。

  地王之争

  “融创已经和保利地产组成联合体,竞标北京‘准地王’万柳地块。”融创中国董事长孙宏斌于6月22日的简短表述再一次为万柳地块赚足眼球。

  据接近上述两家公司的相关人士透露,目前融创置地与保利地产北京公司已达成合作意向,届时将一起参与万柳地块的竞价。倘若成功拿到该地块,双方的合作将类似于此前融创与保利地产天津公司的合作方式。

  该人士还称,双方均看好一线城市的核心区地块,无论市场怎么变化,这种地块都是稀缺的。

  “与此同时,万柳地块自身条件不错,不过起拍价也比较贵,预计竞争会比较激烈,因而,融创与保利希望能够通过合作的方式拿地,共担风险。”上述人士如是说。

  根据北京市土地储备中心出让公告,万柳地块位于成熟高档社区集中的海淀区万柳区域,东至北京华联万柳购物中心,南至万柳小区4号街,西至圣化寺路,北至巴沟村北路,总占地38869.64平方米,建筑面积为77739平方米,用地性质为二类居住用地。

  同时,该地块亦无特殊限高等方面的要求,被开发企业视做一块难得的“净地”。

  据伟业我爱我家副总裁胡景晖介绍,该地块周边二手房均价已经达到7万元/平方米,他预计未来该地成交楼面地价将超过3万元/平方米,将超过2009年顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地29859元/平方米的单价,成为北京市有记录以来新的“单价地王”。

  事实上,除了融创与保利结盟备战,万科、方兴也对该地块寄予厚望。

  有消息灵通人士表示,这块地的地价款总额非常高,所以没有实力的开发商是做不了的,万科、方兴也在积极准备,方兴地产已经购买了万柳地块的标书。

  此外,北京万科总经理毛大庆也于近日通过微博表示,万科此次对竞逐万柳地块有很大的热情。

  毛大庆称,万柳地块是历史遗留土地,十几年的开发区经过多年发展现在已经成为核心区,土地价值是显而易见的。不过目前仍处于限购阶段,市场前景还不太明朗,即使是稀缺地块,开发商拿地还是会比较谨慎。

  不仅如此,不少业内人士对于“准地王”入市前夜各方力量的暗潮涌动早有耳闻。

  “有的开发商都已经开始筹钱了,甚至有些开始快速出让自己的项目从而为其筹集资金,融资的规模大概在十几亿左右。”链家地产市场研究部陈雪如此表示。

  多方博弈

  对于即将展开的“飙价”游戏,北京市政府却显得十分忧心。

  “竞买方不能无节制的竞价,北京市严格落实中央政府楼市调控的政策,不会单纯为了增加土地出让收入,就一味地追求土地高价成交。”北京市国土资源局相关负责人透露,万柳地块的出让竞价,已经设置了竞买价格的“上限”。

  据介绍,万柳地块竞价将设置价格上限,竞价撞线后将通过竞争地块上配建“回购房”的面积,确定万柳地块的归属。按照北京市国土资源局对万柳地块出让做出的规定,本次出让宗地中竞配的回购房将由竞得人完成建设,并由海淀区海淀镇人民政府进行回购,回购价格为10000元/平方米。竞得人须在《成交确认书》签发之日起20个工作日内,与海淀区海淀镇人民政府签订回购房有关协议,明确回购房建设和回购等相关事宜。

  实际上,万柳地块在规划备案中还存在另一个名称,即“六郎庄搬迁平衡资金用地”。万柳地块出让所获得的资金,将全额返还海淀区专项用于六郎庄城中村的改造安置。

  而一旦竞买方报价超出政府划定的“合理价格线”,转为“竞保障房配建”,这些安置用保障性住房,将由海淀区政府进行回购。至于具体用途,目前尚未公布。

  对此,一位参与竞买的开发企业负责人在接受媒体采访时表示,在正式参与竞买之前,也没想到政府会为万柳地块设置“竞买价格上限”并通过“竞保障房配建”的方式,控制地块的成交价。

  他认为:“这一招是比较要命的,我们要好好核算自己的成本和收益,最好不要达到竞买的价格上限,我们还是希望这是一块不含保障房的纯居住用地。”

  “政府设定10000元的回购单价,实际上是在提醒竞买方,不要一味地高报价,否则转入竞回购房的阶段,开发商的损失会很大,而且只能通过进一步提高商品房销售单价的方式来平衡,政府也希望这能够形成一种制约。”另一位参与竞买的开发商如是表示。

  结盟往事

  事实上,面对如此纷繁复杂的争夺战,融创、保利选择以结盟的方式获取地王项目已非首次。

  去年9月初,融创中国控股有限公司旗下全资附属公司融创置地就与保利地产全资附属保利(天津)订立合作协议,成立合营公司--天津保利融创投资有限公司,以便进一步于中国拓展物业开发业务。

  资料显示,该合营公司将以注册资本人民币20亿元成立,分别由保利(天津)与融创置地各自出资人民币10.2亿元及人民币9.8亿元,持股比例分别为51%及49%。

  而在同年9月中旬,双方便以合营公司的名义,以底价29.9亿元成功取得天津市津西解(挂)2011-188号地块,即天津人所言的“棉二”地块,楼面价9343.75元/平方米,2011年天津土地交易的总价“地王”也就此诞生。

  资料显示,该地块位于天津市河西区解放南路与湘江道交口,东至台儿庄路、台儿庄支路,南至湘江道,西至解放南路,北至棉二厂房、龙海公寓、盈海明都,现状有规划保留建筑。

  “棉二”地块占地面积约11.7万平方米,建筑面积32万平方米,规划为居住兼容商业金融业用地。其中,包括14.2万平方米的城镇住宅用地,12.8万平方米的商业金融业用地,5万平方米的酒店公寓用地。

  彼时,保利天津相关负责人在接受观点地产新媒体采访时曾称,两家公司将在探索新的合作模式中,联手扩大市场份额。

  对于双方的合作,保利天津副总经理王希岩曾表示,融创在天津的时间比较长,而保利周转快、产品标准化体系复制速度快。同时,他指出,从财务角度相对而言,保利的资金更有保障一些,因为保利融资渠道、融资平台更有特点。

  同样他亦表示,合作于保利而言是很正常的企业行为。之前,保利就曾分别与万科、金融街、招商等有合作,目前房企合作也是行业的大趋势。

  据悉,该项目已于今年6月初正式定名为海河大观,目前已经进入蓄客阶段,预计将于8月底9月初开盘。

 

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