金地凌克：发力商业地产 拟10年内将比例提至20%-30%

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　国际化，大概是目前房地产圈内的最新话题焦点，越来越多的房企开始走出国门，往海外探索。

　　成为最具竞争力的国际化地产企业集团，这也是金地一直努力的方向。日前，金地集团董事长凌克在接受观点地产新媒体采访时表示，房企国际化最重要的要求之一，就是对国际化资源的整合能力，包括资本国际化、市场国际化、人力资源和管理智慧国际化。

　　“金地未来会在这些方向上，继续努力，我们将沿着‘一体两翼’战略转型方向，在产品、管理、业务模式等各方面，打造复合型的国际化地产企业集团。”

　　凌克还表示，金地一直强调稳健增长，不做投机性发展，但是这并不意味着没有爆发力。金地还是努力争取在稳健和快速之间做一个平衡，而非把两者割裂开来，金地努力在稳健的财务状况下提高效率。

　　“就如我们说的住宅地产销售利润率要高，如果销售利润率低，单纯提高负债不是办法。而商业地产，就更不应该单独的强调快，我认为要做好非常重要。”凌克称。

　　以下为观点地产新媒体对金地集团董事长凌克先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：今年前五月，金地便销售了近百亿，完成全年销售目标的三分之一，接下来金地将采取哪些营销措施进一步提升去化率，从而顺利完成全年300亿销售目标？

　　凌克：对于现有库存，公司下一步将重点考核回款和去化两项指标，提升去化速度。同时，公司还将大力推进项目的成本优化工作，在保持品质的前提下，通过成本的优化为销售提供更大的发挥空间，加速库存去化。

　　对于刚需类产品，要求抓住今年相对有利的政策环境，加大推盘、加大去化；对于高端产品，公司会密切关注影响高端产品去化的政策调整和变化趋势，研究高端客户消费心理，同时保障高端产品始终如一的产品品质，争取提升高端产品的去化。

　　观点地产新媒体：抓销售、促去化，也是今年金地的经营策略，在目前房企纷纷以价换量促进销售的形势下，金地是否也有对旗下项目作出较大幅度的调整？能否判断未来半年的房价走势？

　　凌克：对2012年的房地产市场，我们认为将会呈现两个重要特点：第一是刚需主题年，第二是房价仍将会进一步回归理性。

　　近期市场成交量的回升是在房价调整以及信贷宽松等因素共同作用下刚需集中入市的结果。随着一、二线城市房价的逐步回落，部分项目已具备了较好的性价比，09年以来因房价快速上涨而抑制的刚需客户将会逐渐入市，2012年将会是以刚需为主的市场，符合我们2012年是刚需主题年的判断。

　　但是，总体而言我们认为2012年国家大力度放松调控政策的可能性较小，房价走势料不会有大的起伏，保持基本的平稳。

　　观点地产新媒体：去年金地完成了四大产品线的调整，那么今年金地将如何继续提高产品的竞争力？

　　凌克：金地将通过产品系列化工作逐步深化并辐射到核心业务的各个领域，实现在未来的3-5年内项目从拿地到开盘的周期大幅缩减。

　　2012年公司还将推出适合三、四线城市的产品线，重点面向刚需和首次置业消费者，加强产品竞争力，提升项目周转率和经营效益。

　　近年来，集团对产品的管控有力，成效逐渐凸显。2011年，新楼盘的房屋质量客户满意度提升了8个百分点。在产品质量上，金地投入专门的人力物力进行把控和管理，建立了较为完善的质量管理流程和标准，统一了产品施工工艺和质量标准。在行业内，金地还率先启用第三方专业评估机构，对全国的产品进行实测实量，并奖优罚劣，等等，通过一系列内外结合，战略与战术结合的有效体系，打造更高品质的金地产品。

　　观点地产新媒体：商业地产也是金地的主要发展方向之一，如何看目前的商业地产发展？未来商业地产的方向是什么？

　　凌克：从战略角度而言，在中国经济发展模式转型背景下、居民收入的不断提高，内需扩大，消费升级，人们在城市化的进程中不断享受更高品质的生活。城市化的过程，并非是人口在城市的简单汇集，为了解决不断增加的城市常住人口的消费与文化需求，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，这应合了中国经济转向消费拉动型的大趋势。而且，中国目前阶段的人均商业面积，与国外发达经济体相比，还有很大的增长空间。因此从趋势上看，商业地产市场大有可为。

　　随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，也催生了新一轮商业地产的热度。

　　相对住宅产业，商业项目更为复杂，无论前期的地段选择、产品建设，还是后面的经营管理，每一个环节都要做好。期间需要长期的、大量的资本沉淀，和企业其他资源比如人力、管理、时间成本等的投入。稳妥发展、锻造独特优势，金地将按照自己的节奏发展商业地产。

　　大力发展与消费零售紧密相关的商业地产，特别是重点城市核心地段的优质物业，以及结合住宅项目的区域级商业物业，提高此类商业地产租金占集团全部营业收入的比重。十年内，金地商业地产预期将做到集团规模占比20%或30%。

　　观点地产新媒体：2012年，稳盛投资将发起设立多支基金，管理目标会提高到50亿人民币左右。能否透露稳盛投资的最新募资情况？如何看待目前房地产私募基金的发展前景？

　　凌克：稳盛投资在2011年进一步完善了组织架构、工作流程，与金融机构、开发商、行业组织建立了广泛合作关系，实现了从房地产基金业务部到独立基金公司的转变。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合20多亿元人民币。

　　随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，将会给房地产私募基金带来机会。面临机遇，金地集团将大力提高房地产金融业务的市场竞争力，并积极将其培育成公司新的利润增长点。

　　观点地产新媒体：有分析指出，由于现金充裕，金地下半年的购地意愿或将随着地价松动和销售好转而变得相对积极。金地又是如何看待下半年的土地市场情况的？是否会加大购地动作？

　　凌克：2012年的市场将进一步沿着2011年的调整之路前行，政策面从紧的态势短期内将很难改变。但另一方面，国家房地产行业调控的长效机制将会逐渐形成并带给行业更好、更长远的发展环境，强劲的刚需和改善性需求也将逐步引导市场得到适度发展。

　　金地的土地投资额度是在保证财务稳健的前提下，按照与现金流匹配的原则进行动态调整，同时也要满足公司长远发展的需要。基于对市场的判断，2012年公司会持续谨慎的拿地态度，量入为出，提高对新项目投资的标准，要求有更高的安全边际或者投资收益。对于已经进入的城市，我们会密切关注投资机会，在巩固已进入城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。

　　观点地产新媒体：金地将会通过哪些途径去实现国际化的目标？

　　凌克：国际化的努力，在金地落实到很具体的一些实践上。比如，我们希望自己的员工，要有一个非常宽广的视野，具备较强的适应能力。所以，金地经常鼓励相关部门的主管到全世界去学习，要去最发达的地方，也要去最偏远的地方。

　　房企国际化最重要的要求，就是对国际化资源的整合能力，包括资本国际化、市场国际化、人力资源和管理智慧国际化。金地未来会在这些方向上，继续努力，我们将沿着“一体两翼”战略转型方向，在产品、管理、业务模式等各方面，打造复合型的国际化地产企业集团。

　　观点地产新媒体：在严厉房地产调控下，行业在加速洗牌。未来行业集中度会提高至什么程度？

　　凌克：行业集中度会进一步提高。预计行业排名前十到二十家的企业，未来市场占有率会达到40%。但估计这一轮调控，行业洗牌还提高不到这种程度，也许要十年左右。因为总体来说，房地产行业不是集中型行业，不像其他行业排名靠前的几家企业就可以做到70%的市场份额。

　　观点地产新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　凌克：房地产行业在经过10年黄金发展之后，目前已面临新的历史转折点。如何保持企业的长远、稳健、可持续的发展，是急需回答的战略课题。

　　我们认为，向地产行业产业链条的上下游延伸、深耕，并以此逻辑推进住宅开发企业业务模式的转型，是可持续发展的一个路径选择。这一战略转型的内涵基本概括为复合化、国际化；以资本为核心，注重资源整合，将业务延伸至地产金融等上游产业链，以及商业地产、养老地产等专业细分领域，打造能够应对单一区域和政策调控限制下的周期性起伏的企业。我们相信这可以作为努力方向之一。

　　企业发展的速度与能力要相匹配，如果过于追求规模的扩张，很可能是以牺牲产品质量、创新能力为代价。

　　金地一直强调稳健增长，不做投机性发展，但是这并不意味着没有爆发力。金地还是努力争取在稳健和快速之间做一个平衡，而非把两者割裂开来，我们努力在稳健的财务状况下提高效率。就如我们说的住宅地产销售利润率要高，如果销售利润率低，单纯提高负债不是办法。

　　而商业地产，就更不应该单独的强调快，我认为要做好非常重要。