光耀地产出海 开发韩国济州岛“中国城”旅游度假项目

　　去海外盖房子！深圳光耀地产集团有限公司董事长郭耀名最近做了件让业界瞩目的事情。

　　日前，光耀与韩国的JDC公司、DK集团签署三方合作谅解备忘录，将由三方共同开发位于韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目。光耀集团由此正式迈出了进军海外房地产市场的第一步， 与此同时，光耀在马来西亚吉隆坡拿的地块也在前期准备中。

　　资料显示，此前光耀集团已布局了惠州、深圳、杭州、临沂、上海、天津、东莞、北京等11个城市，总开发面积超过356万平方米，储备用地近900万平方米。

　　众厦地产总经理助理林晓华表示，与国内其他大房企相比，拼土地储备或是政府关系，对于光耀地产来说，这不是其核心竞争力，所以布局海外发展自己的优势资源反而会更好。

　　落子济州岛

　　“考虑海外盖房子的事情不是心血来潮，是从2009年开始考察的，这个比碧桂园接触马来西亚那个项目还要早。”郭耀名在接受本报记者专访时说，“其实在三年前我们就提出尝试，开始研究、开始拿地，当时不是一时头脑发热，实际上我们也研究了两三年。”

　　但这个项目的溯源倒是颇有趣味。2009年时，郭耀名带领包括常务副总裁李丁在内的一众高管准备去莫斯科，到了上海后发现误了行程，临时一查，发现济州岛很近又是免签，便去了济州岛，就此与济州岛结缘。

　　郭耀名对这个项目如数家珍，“韩国济州岛非常适合度假，它也是世界文化遗产之一。对于地价来说它只是中国的工业地价，三四百块钱这样的地价，而且还做了基础设施的。也就是说我拿的是熟地，我拿这样的项目一进去，少了三四年做基础设施的时间。”

　　对于出海项目可能存在的风险，光耀方面表示已经充分考虑。“因为我的对方合作公司韩国的JDC公司是属于政府开发单位，代表政府，而另一个合作方DK集团是韩国著名的民营企业之一，所以我免去了文化融入问题、报建问题、入乡随俗我们不熟的问题。”

　　据光耀地产品牌管理部人士介绍，此次三方合作开发的“中国城”旅游度假项目占地约1500亩，拟分3期开发，总投资约30亿人民币，预计今年年底正式破土动工。目前，该项目地块已经由JDC公司完成了水、电、交通等基础设施建设。关于项目的业态规划、设施概念、项目建设等将由光耀集团和JDC、DK集团共同完成。JDC公司是直属韩国中央政府的韩国济州岛自由城市开发的事业单位，而DK集团是韩国著名的民营企业之一，也是济州岛大数额投资的韩国企业之一。

　　“韩国政府还同意做一个奥特莱斯，因为奥特莱斯在韩国是要批的，不是你想做就做，在济州岛这样的地方它最多就批两个。”郭耀名称，“中国城”项目的建设，在整体的风格设计理念上着重突出中国传统文化元素，在娱乐设施方面，也会将中国民间传统的艺术形式如地方戏曲、杂技、民间舞蹈、音乐等引进过去，建设一个永久的中国传统与现代文化艺术展示场所，将中国文化全面带到韩国。

　　真正让光耀动心的，并非国内知名房企对海外市场的趋之若鹜，而是韩国的资源、政策优势，还有每年以40%幅度递增的中国置业者。有数据显示，自2008年中国游客赴济州岛旅游免签证政策实施以来，中国游客赴济州岛旅游的人数每年以50%的速度增长，在旅游度假产品方面，韩国的优势非常明显。比如：给予7年免税优惠；当地的教育资源可以与在本地置业的外国人共享；外国人投资50万美金就可以拿绿卡，享受韩国国民同等待遇等。

　　实际上，对于海外市场，光耀进行过相当长时间的研究，对于韩国、马来西亚项目，郭耀名曾带领手下干将多次前往考察。

　　马来西亚则是东南亚主要的华人聚居区之一，且当地的房地产市场发展得比较成熟，市场化水平较高。但在开发理念、产品创意等方面的发展水平跟国内还是有较大的差距。

　　2011年，光耀地产常务副总裁李丁在马来西亚看地时，曾遇到国内多家知名开发商，这直接提升了光耀地产布局海外的信心。李丁认为，必然有一部分购房需求会从三亚、上海等地挤出，届时，时间成本、经济成本与之相当的东南亚国家将成为承接的主力军。

　　2011年12月23日，碧桂园控股有限公司宣布与马来西亚一家开发商成立合营公司，共同开发当地的房地产项目。此外，绿地、万科等开发商巨头也表达了对海外市场的探索和试水的国际化计划。

　　架构调整

　　除了第一站济州岛之外，郭耀名透露：“第二个国家我们会考虑马来西亚，我们目前来说也局限于东南亚，因为它路途半径不会太远，再远的我们暂时就不做计划了，但我们只是可以一个两个作为尝试。因为地产在我们这里做调控，我们关注到中国有钱人的买房也确实在周边国家，新加坡、马来西亚。”

　　事实上，无论是韩国济州岛项目，还是马来西亚项目，都是光耀地产全球候鸟度假项目的一个组成部分。

　　2012年6月19日，光耀新成立了全球候鸟度假地事业部，全面负责公司所开发的“候鸟”系列产品的研发与日常运营工作，并将原珠三角公司和原惠州公司合并，重新组建了新珠三角区域公司，负责珠三角地理区域内除全球候鸟度假地项目以外的所有其他项目的日常运营管理工作。

　　“旅游度假产品定位于公司未来重点发展的战略性产品线，是集团未来提高在业内的知名度、提升公司业绩最重要的产品。”郭耀名表示，光耀目前的拿地策略也集中在具有自然资源、交通资源等优势资源的土地，而该类土地最适合开发旅游度假产品。

　　“光耀是一家以营销为主导的创意型公司，强调贴近客户，创意贯穿拿地、开发、营销、物管整个过程。”光耀一位珠三角公司的员工这样评价。

　　伴随架构的重新调整，光耀也对管理团队进行了变化，该公司任命集团副总裁袁毅为新珠三角公司的董事长，任命集团副总裁袁克俭为新珠三角公司总裁，任命集团常务副总裁李丁为环渤海区域公司董事长，兼任全球候鸟度假地事业部总裁。

　　郭耀名表示，从2009年起，光耀制定了3+X的战略布局，公司战略版图全面布局珠三角、长三角、环渤海三大经济圈。经过几年的发展，珠三角区域以外的业务逐渐发展成熟，今年预计惠州以外的市场能占到集团总销量的四成，未来几年这些区域的业务，会是一个逐步向上的趋势。“事实上我们现在手中的土地，完善了手续的话，未来的3-5年我不买地，我每年也能达到100亿的销售。”

　　“目前公司的负债率保持在55%以下，与同行相比，光耀还算是低的。今年的到期债务也不是很多，银行各方面的到期债务，现在已经还了超过80%，所以今年的还债压力不大。”郭耀名对公司资金面也并不担忧，他表示除了传统的银行融资，光耀也在积极探索一些新的融资渠道，如信托、基金、发债等。“目前光耀的海外基金也有一些正在洽谈中。公司有这些方向或者说有这些合作的经历，对以后走进资本市场来说是非常好的基础。”