产业地产：发展空间刚刚打开 与政府合作直面三个问题

　　产业地产：模式创造上行

　　从厂房到研发中心、办公楼、实验室，第三产业集群，全球已经历了四次产业转移浪潮，从五十年代美国向日本，日本向韩国、中国台湾和香港转移，之后是中国东部沿海，中国是从南向北，从东向西转移递进的过程，四次产业转移的浪潮，造就了产业地产发展的商机。从企业投资角度看，开发商最关注的就是“市场、成本、资源”这三个因素。

　　北大资源、五矿产业园、联东U谷和幸福基业，分别代表了当前产业地产的几个主要模式。参加博鳌21世纪房地产论坛的周伯勤、赵锦明、梁环宇等业内人士认为，在住宅限购的背景之下，商业地产由于短时涌入大批资金而被指过热，而产业地产因其与经济结构调整这一国家经济战略相吻合，发展的空间也许刚刚打开。

　　企业主导创新

　　中国产业地产发展有四个阶段：1978年是孕育、探索的阶段；1982-1992年是国内开发区发展最快阶段；1992年-2002年是矛盾与探索期；2002年进入密集开发阶段，造成各级城市对专业开发城市和专业运营商的需求。国务院参事陈全生分析认为，目前的产业地产更倾向于做产业集群或中小企业集群，因此梳理内在的市场纽带转型是关键。

　　国内早已有一批开发商先期进入产业发展，如联东集团和五矿集团。中国五矿产业园发展有限公司副总经理赵锦明指出，产业转移的基本规律是从高端产业向低端产业逐步梯度的转移，中间承接着不同产品的形态与要素的组合。苏州工业园是一个典型案例，是目前中国唯一坚持市场化运作，也是最早实现盈利的园区。

　　联东U谷副总经理梁环宇透露，联东今年准备再投入8-10个项目，集中于广州、漳州、泉州、宁波、杭州、苏州、无锡、青岛、济南、烟台、北京、长沙，都是前20名城市，区位离市中心非常近。“我们的选址原则，就是找一个火药桶，去点爆它。”

　　赵锦明认为，“这一潮流说明了中国开发区未来的发展方向，是在城市总体规划的前提下，以企业化为主导的发展模式。无论是一线城市还是二、三线城市，每个开发区都要成立两三个企业运作平台，除了解决融资平台外，也逐渐引入企业化管理。”当然，所有项目的规划都要服从政府指导，并不是企业进行全程管理，从而避免了公共事业私有化运营的问题。

　　“园区能否成功，取决于盈利模式、经营模式、运作模式。”赵锦明认为，园区附加值和运营及发展的筹划是产业地产创新模式的关键所在。内部的产业链和生态链的构建，资源配置以及金融创新才能提高区域的附加价值。

　　“我们用三年实现盈利，四年实现项目复制。”据赵锦明介绍，五矿集团营口项目以产业新城的姿态改变了营口市的城市发展规划。“一期7.6平方公里的开发即将结束，去年已经与占地8.6平方公里的汕头项目签约，也可以说是营口项目的复制。”

　　梁环宇认为，园区附加值也可理解为从市场和客户出发，寻求系统解决方案，也就是打造产业平台做持续经营。“进出和退出机制是最核心的问题。”梁环宇称，联东U谷的定位是产业地产运营商，重点打造总部综合体和产品综合体，例如北京金桥产业园、上海嘉定区汽车城总部港等。目前联东U谷旗下8个项目的招商辐射率很高，有2000多家中外资企业参与。

　　“政府主导下参与区域规划，参与基础设施，获取土地的溢价和分

　　成。”北大资源集团助理总裁周伯勤指出，城市开发采取一、二、三级联动，全产业收益的新模式，让企业获取经济效益的同时，也为地方政府提供有效商业模式，主要的项目类型有城市运营、住宅地产、科技园区、商业地产。

　　周伯勤透露，由于强大的教育、科技资源在手，北大资源集团定位是资源整合型城市运营商，例如五矿与联东都是通过招商解决他们资源的植入，而方正可以直接植入北大教育资源。目前北大方正集团分别跟苏州、开封、济南、武汉等地进行了深度的合作。例如开封运粮河项目35平方公里，已经完工的济南尚品清、和北京科技园、东莞新华南MALL。

　　直面三个问题

　　高盛中国投资管理部副主席哈继铭指出，产业地产是中国房地产转型的必然选择之一，其中消费产业、养老地产、产业园区是重要方向。而做产业地产往往需要比住宅规模更大的土地资源，这显然离不开政府的支持。那么，产业地产开发商与政府的需求如何实现对接？

　　周伯勤透露北大资源跟政府合作过程当中，并不是北大资源自身的产业就可以满足发展，政府希望通过北大资源吸引更多的产业进驻，包括方正本身也具备上下游的合作伙伴和客户群，北大方正进入园区和产业带后，所带来的上下游客户，形成产业集聚。

　　周伯勤指出，产业发展的过程中是需要政策支持的，推进过程中，当地政府很积极，但是需要跟上级政府协调。遇到问题的时候，整个项目都有可能进行重新的调整。

　　赵锦明透露，与政府方面合作时，可能会面临三个问题：首先，无论是规划还是产权的分割一定会遇到跟政策相悖的问题，如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划，这可能是每个产业地产开发商都面临的问题，“现在不是打擦边球的时代，必须要合法化，这是一个大问题。”例如五矿集团营口项目是在沈阳和大连之间，要做到区域对接，必须整合政府政策和企业资源，做产业规划，然后打造盈利模式。

　　其次，是能力的问题，企业是否有能力做取舍是不被项目压垮的先决条件。

　　再次，是现金流问题，除了产品的快销、慢销，长短周期的结合外，金融如何整合，这是现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。正如梁环宇所说，对产业地产开发运营商来说，能力比资源更重要，招商能力比现有的资源更重要。