旅游地产正产生庞大圈钱效应 潜在利润大实则存活率低

　　旅游地产正产生庞大的圈钱效应。

　　7月3日， 碧桂园位于广东惠州沿海的“十里银滩”二期以4300元/平方米开盘，首日推盘3500套，去化率90%；7月8日，位于江苏启东的恒大（3333.HK）海上威尼斯开盘，售出2509套，成交额达20.7亿元。此前的6月中下旬，万科·双月湾500套滨海公寓产品入市发售，当天售出7成。

　　易居（中国）高级分析师薛建雄认为，“旅游地产的投资者和开发商都处于冲动状态，中间浑水摸鱼的企业也很多。”

　　旅游地产的盈利模式，是摆在开发商面前的难题。

　　薛建雄以启东旅游地产板块为例指出，很多项目炒的是城市建设的概念，宣称以高端的旅游配套，营造出一个完美的旅游胜地。“这类项目存在两个问题：第一，除了富二代富三代可以长期自住，打工族没有时间精力去住；还有价格问题，如果出租只能在旅游高峰期租3个月，使用价值很低。”薛建雄指出，这类产品之所以热卖，就是靠城市配套愿景，吸引投资者进入。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会庸分析认为，恒大海上威尼斯后期供应量非常大，目前启东市区均价1万元/平方米左右，海上威尼斯公寓均价8000多元/平方米左右，升值空间并不大，后期能否吸引上海投资客对项目运营能力是一个考验。

　　薛建雄也指出，旅游地产开发是华东地区房地产发展的阶段性产品。“那些卖掉产品之后不去经营的项目，就会变成空置房，唯一的出路就是包装成分时度假酒店。”薛建雄分析，旅游地产经历无序过度扩张之后，剩下的只有20%能做好。

　　事实上，旅游地产吸引投资者的，是低价进入。克尔瑞研究中心分析师马祺指出，例如海上威尼斯采取打折营销，是其热销的主要原因。其公寓类产品均价区间仅为5000-6200元/平方米，含1500元/平方米装修，低于上海周边其它城市如昆山、花桥等地价格，相对于崇明市场万元级别的住房均价，别墅总价仅为崇明当地别墅的1/3左右，已形成价格洼地。

　　据一份调研分析报告分析，近年国内旅游投资年均投资保持在12%以上的增长速度。宋会庸认为，目前开发商蜂拥进入旅游地产，与地方政府推动有关。旅游业是地方经济结构转型的重要方向，房地产是地方财政的主要支撑，而开发商在郊区拿地成本比较低，所以双方一拍即合。这就是为什么一大批住宅开发商动辄在旅游景区拿地数平方公里甚至十多平方公里的原因。

　　做旅游地产，对开发商而言，潜在利润空间大；对政府而言，可能引进一台收入的加速器。例如启东海上威尼斯地块，没出让之前只是一片滩涂，恒大开发后产生的税收，以及由此产生的市政配套税费，这才是政府真正的利润点。“地方政府实际上是卖GDP和税收。”当地业内人士称。