深圳商业地产租金两极分化明显 集中式商铺租金可能走高

　　由仲量联行和美联物业分别发布的研究报告称，在全球经济形势难言乐观的背景下，下半年深圳商业地产的实际用家需求仍将继续萎缩，商业地产租金两极分化的趋势将更加明显，深圳的超甲级写字楼和集中式商业租金可能进一步走高。　　

　　外资支撑甲级写字楼需求

　　市场监测显示，上半年深圳甲级写字楼的许多租户都有过搬迁行动。

　　原本在福田中心区地铁大厦办公的精密连接器制造商——安费诺中国搬迁到了科技园的康佳大厦，租赁面积1500平方米；穆迪在嘉里建设广场先后续租并扩充了总共约4500平方米的面积；渣打银行从地王大厦搬迁至京基100，租下约1万平方米；松下电器从卓越时代广场搬迁至嘉里建设广场二期，租下约4500平方米。

　　市场已经明显出现了两极分化的态势：不少企业倾向租金更低的乙级写字楼、高新科技园区以及工业用地写字楼。而以外资公司为主的高端用户则选择租金每月每平米超过200元的超甲级写字楼。

　　对此，仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示：“在环球经济形势难言乐观而空置率上升的背景下，一般的写字楼用家对租金会更敏感，而承租能力较强的外资企业则乘机抢占深圳最高端的办公场所资源。”

　　集中式商铺租金可能走高

　　而在商铺市场方面，由于互联网的冲击和人工、租金等成本上升的双重压力，实体门店利润被不断压缩。同时打折促销影响毛利率，使得行业内利润增速放缓。　　

　　在需求萎缩的情况下，龙岗中心城、宝安中心、龙华等新兴区域的中高端商场却在急速产生。世联地产的预计是，在未来5年内，深圳1万平方米以上的集中式商业新增供应将增加504万平方米，加上现有的577万平方米存量，总持有量将达到1081万平方米。

　　对此，世联地产华南首席分析师曹取认为：“5年后，深圳城市商业格局将彻底发生改变，但也可能陷入短期过剩的状态中。”

　　美联物业认为，未来一年大众消费品营业额未必会有爆发式上升，但奢侈品营业额将稳步上升。因此商铺的租金将出现两极分化：普通商铺租金难以大涨，而经营奢侈品和金银珠宝的集中式商业的商铺租金有望进一步走高。