武汉首个地下商场“搁浅” 香港名店街或陷资金困局

　　本打算作为向辛亥革命百年庆典献礼的项目，孰料却受资金链断裂影响——武汉市首例地下商业广场项目的开业日期一拖再拖，一度停工数月。

　　“五证不全即开售，开发商采取所谓的‘逆向模式’开发，至今不能开业。” 7月30日，拿着第80号的号码纸，已决定退房的业主刘先生说，买房要排号，没想到退房也要排号，可排号退房还遭遇开发商“拖字诀”处理，不知何时能拿到退房款。

　　此前，近百名业主已进行过多次维权行动。

　　“拆东墙补西墙的融资模式，遭遇国家收紧银根的政策背景。” 一接近公司人士指出，且企业在地下开发方面的经验和管理模式缺失，导致目前公司资金链吃紧，而其在全国20多个项目中，开业者寥寥无几。

　　冷热欢乐城

　　首义广场·欢乐城，位于武昌区临近长江一桥一侧。为了迎接2011 年辛亥革命百年纪念，此前几年，武汉市已经开始对这块区域进行改造，其改造内容中，还包括新建一家博物馆即辛亥革命纪念馆。

　　“武汉朕宇房地产开发有限公司找到我们，提出帮我们建博物馆，而其条件就是，地下的商业空间由其开发。”武昌区政府一知情人士回忆，但对于详细的置换细节，其并未披露。

　　公开资料显示，这块地下空间，占地面积达10.7万平方米的地下商业项目，分ABC三地块开发，其空间规模相当于20个国际标准足球场。

　　7月26日，记者来到项目现场，只见北区露天部分的门店里，几个工人正在为家乐福施工。但沿着项目往里走，仍然漆黑一片，在微弱的灯光中可辨析项目主体工程已基本完工。

　　根据开发商最新的公开承诺，项目将于年底前正式开业。“这比此前承诺的开业日期已晚了一年，且其年底能不能开业还是个未知数。”上述业主质疑，此前开发商承诺的办证日期和退款方面并未能遵守承诺。

　　对比此刻的冷清，欢乐城的最初面市，曾引发过武汉地产界的“轰动”。

　　“这个项目自称是武汉市首个地下商场，且是为辛亥革命百年纪念献礼，”一位长期跟踪欢乐城的地产人士回忆，其公开承诺买一层送一层，挑高6.8米，并口头表示每年返租7%，极具诱惑力。“三个月左右的时间，项目就已基本售罄。”

　　不过，隐患也在当时埋下。

　　与普通的商业地产项目的开发步骤不同，欢乐城的开发模式被开发商自诩为“逆向开发模式”，即按照正常的开发节奏，开发商必须在拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》五证齐全后，才能正式对外公开发售。

　　然而，公开资料显示，在尚未取得上述证件的前提下，该项目已于2009年10月份正式动工，并同期以内部认购的名义，开始对外销售。

　　“其首付款要求至少50%，若是提高首付款，还可享受总价减3000元再予以一定折扣的优惠。”刘先生指出。

　　不料，五证的获批却一再拖延。在售楼部公开的五证复印件中，记者看到，直到2011年4月至今年1月20日期间，五证才陆续办理下来。“今年5月中旬开始，开发商通知可以签合同，经备案后，可办理两证。”刘先生说，最初开发商口头承诺2010年年底即可办理两证。

　　丧失信心的业主要求退款，却遭遇购房款难退的尴尬。指着自己签订的退房合同，胡小姐说，自己属于早一批登记退房的业主，根据协议，其承诺于今年5月初将30多万元本金全额退还，但直到现在也只付了一半。

　　对此，开发商的解释是，“目前公司没钱，每年只有200万元用于返还业主退房款，退房的业主需要排号一个个来”。

　　对比一个动辄近百万的商铺来说，即使按照最低50%的首付款，其本金也在50万左右。“也就是说，一年只能退几个人，目前已登记的退房业主就有100多户。”有业主说。

　　香港名店街的尴尬

　　如此项目，开发商究竟何许人也？

　　这家名为香港名店街商业地产开发集团股份有限公司的企业，其在香港登记的工商资料显示，公司于2007年6月5日在香港成立，是一家致力于国内地下空间开发及运营的专业房地产开发企业集团，由一批来自国内地下商业先行者与海外具有海外资本的投资人组建。

　　其官网资料显示，公司发展时间已超过十余年，且集团目前已经成为拥有包括国内地下空间开发建筑面积最多、地下空间开发项目最多、项目网点最多等多个第一。

　　在全国数十个大型城市，集团分别成立以宏宇、寰宇、震宇、朕宇等22个“宇”字系全资子公司布局，其中，欢乐城项目正是由武汉朕宇房地产开发有限公司开发。

　　但有购房者质疑，按照2010年之前公开资料显示的总部地址，是位于香港九龙旺角弥敦道678号华侨商业中心15楼C室。这一地址与一家专为国内企业注册香港公司的中介机构标准香港企业注册服务有限公司公开的地址一模一样，而记者致电该公司广州分部也证实，其服务的客户中，正有一家名为香港名店街商业地产开发集团股份有限公司。

　　在全国落子的项目中，名店街的商业模式也有些特别。

　　“其借助于地方政府的人防工程或者政绩工程拿地开发。”上述地产人士指出，欢乐城项目在房地局备案资料显示：其土地性质为出让，也就是说，其地块属于政府政策用地，并非通过正常的招拍挂程序获得。

　　事实上，欢乐城项目所处地块，属于武汉市人防工程项目。而且，武汉朕宇的注册资本只有1000万元，在房企中规模并不突出，“其能拿下这样的地块，让人有些意外”。

　　另一地产人士也指出，作为一家全国性扩张的房地产企业，大都采取拆东墙补西墙的滚动开发模式。以名店街为例，其可能是在拿到五证前，项目已经开卖，其积累的资金，比如其每平方米高达2.5万元至5万元的项目，若全部售出，累计资金可超过10亿元。这笔资金可用于开发与政府承诺的项目或用于开发其他项目，成为政府批准五证的条件，然后再向业主争取余款，用于进行后期项目的滚动开发。

　　然而，与地上商业运营不同，地下商业项目的开发不确定因素更多。“比如武汉项目，其地处长江边上，湖泊也多，这种地质结构导致其开发过程中，会出现各种意外情况，需要更改规划，欢乐城的规划从两层变为一层、地铁口更改等都说明了这些问题。”

　　近年来，国家对房地产行业的调控政策影响下，地方政府提供担保的日子已经一去不复返，开发商必须证件齐全后，银行才能放款，这些因素，也加剧了名店街的“资本操作”未能如愿，本来运转不错的滚动开发模式受阻，导致资金链吃紧，项目工期拉长，引发与购房者的矛盾。

　　如今，这种局面产生的尴尬已经出现，上述人士指出，其在全国各地已陆续出现五证迟迟未能办理的消息。

　　名店街在武汉的其他项目也受阻。其官网公布资料显示，公司还在武汉市东湖风景开发区附近准备新建一个更大的地下商业项目。“但目前这一项目已基本搁置了。”该开发区管委会一人士透露，这一项目已经被武汉有关部门正式否决。