成都甲级写字楼扎堆 高配置成“突围军”

　　仲量联行7月30日发布2012年上半年成都房地产市场回顾称：跨国企业租赁需求强劲，成都甲级写字楼市场日益成熟。

　　在20世纪90年代末，成都出现第一座甲级写字楼。经过十年的发展，截至2010年，成都共有14座甲级写字楼，总体量达到676,000平方米。从未来发展态势看，成都写字楼市场将进入加速发展的阶段：未来四年将有超过4百万平方米的办公物业投放市场，其中约2百万平方米都是硬件设施良好的高品质写字楼。而这些高品质的甲级写字楼，应该如何定义？

　　定义成都甲级写字楼

　　根据仲量联行最近依据成都市场做出的报告认为，目前的甲级写字楼的定义至少要满足以下区域和硬件的设施标准80%以上，才能称得上是成都标准的甲级写字楼。

　　1、  区位和交通

　　位于主要成熟商务片区，含市中心中央商务区和人民南路沿线(天府广场至三环路)，靠近主要干道、轨道交通进出口。

　　2、  硬件设施

　　商业用地，写字楼建筑面积不低于2万平方米。外立面采用玻璃、铝板及天然石材。单层建筑面积不低于1,000平方米，净层高不低于2.7米，平均得房率不低于70%并且可以灵活分割。

　　而日用配套方面，停车位和电梯都需要充足不说，还得安装可变风量的中央空调。而洗手间设施充足，进口名牌洁具。大堂和公用区域装饰豪华舒适，大堂挑高2层或以上，走廊宽敞。完善先进的5A智化系统、国内通讯网络服务商均可进入大厦。双回路供电、并备充足后备电源。

　　记者发现，满足以上区位交通和硬件设施的甲级写字楼，主要集中在天府广场、人民南路以及未来的东大街和天府新区。

　　甲级写字楼扎堆 配置成“突围军”

　　报告指出，目前成都尚未形成一个功能完善、聚集性强的中央商务区。但是结合目前各区域发展状况，仲量联行认为成都市未来将形成的中央商务区为中心城区和南部新区两大片区，而这两大片区的成熟速度将有所不同。

　　人民南路天府广场至锦江宾馆区域1.5公里范围内聚集了包括仁恒置地广场、航天科技大厦等甲级写字楼，这些写字楼都属于目前成都顶级的写字楼。而中期东大街将会成为市中心的第二个高端写字楼聚集区。

　　但是，一些高端品质并赋有自己个性的顶级写字楼都将眼光放在了未来的天府新区，因此出现了写字楼在城南扎堆的情况。

　　记者曾亲眼所见城南写字楼的扎堆情况，更是惊叹。刚出地铁口，就紧紧被几个写字楼项目所包围：东方希望天祥广场、棕榈泉国际中心，再稍远点就能望见希顿国际广场、新世纪环球中心、无国界等写字楼。粗略一算，一千米长的直线距离上，就有近20个写字楼项目。其中蜀都中心、东方希望天祥广场等，更是50万平方的超大体量。粗略估算下来，整个片区的供应量超过200万平方。作为一个小区域，其供应量确实惊人。

　　那么，高配置就成了“写字楼林”里异军突起的一个重要因素。于是，南延线一带的写字楼配置几乎到了可以“放卫星”的年代。

　　南延线写字楼配置都在“放卫星”

　　南延线的一栋栋写字楼，除了在外形上有不断的突破，更是在配置上下了很多功夫。仔细看看，中国水电大厦、蜀都中心、新天府国际中心…这些甲级写字楼的配置标准早就超出了仲量联行根据对成都市场对甲级写字楼所做的新定义。

　　其中，在配置方便较为突出的新天府国际中心—成都帆，就位于成都市主城区南部，天府大道西侧，高新南区的核心商务区，算是南延线高端写字楼中的一个代表。新天府国际中心总建筑面积约13万㎡，136咪双帆鼎力，南北扬帆双塔，是由著名设计公司由李白诗句“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”的理念演绎出风帆经典造型。

　　由香港室内设计师之父---高文安，打造600㎡的豪华大堂，整体挑高10.5米。整层建筑面积约2000㎡，写字楼标准层高4.1米，公共走道净高2.7米、宽度2.1米。629个车位，智能化车辆分区引导系统，33部蒂森克伯锋速电梯，最高速度4米/秒。这一系列数据都远远超出了目前甲级写字楼定义的标准。

　　诸如此类的顶级写字楼在未来的“城市中心”比比皆是，可以预见在不久的将来，天府新区将会是高端写字楼的聚集之地。

　　未来“城市中心”高端化趋势明显

　　当下，成都城市中心城区人口过度集中、住宅及办公环境紧张、交通拥堵状况已经出现，越来越多的大型企业开始在未来的“城市中心”寻找更为适合的办公地点。这就对正在建设中的写字楼市场提出了更高的要求，而原有的办公物业配置已经无法满足市场需求，更高端、更专业的写字楼产品最终将成为办公物业的主力军。