城市综合体正改变济南 “热开发”之下的“冷思考”

　　近年来，城市综合体的迅速崛起，占据了泉城越来越多的区域，短短几年，随着西客站的建立、东部拓展、老区改造，一个个新的城市综合体拔地而起，万达广场、绿地缤纷城、世茂国际广场……一个个城市综合体的出现，方便了济南市民的生活，也带动了济南的现代化发展。

　　在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本逐渐提高的背景下，“高端城市综合体”这一开发模式彰显了房企的全新选择逻辑。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，这种综合了商业、办公、住宅、宾馆、休闲广场等多种元素为一体的“城中之城”，都以特有的活力让城市充满了令人欣喜的表情。

　　市场：城市综合体正在改变济南

　　作为山东省政治、文化、经济中心，济南拥有良好的商业氛围，并随着济南城市建设的不断升级和优化。据济南城市规划局介绍，济南未来几年将重点建设十几个城市综合体，主要集中在西客站片区、泉城路标志区、奥博文片区等。随着这些项目的动工和建成，济南的城市建设将会发生翻天覆地的变化。

　　济南市中区充分发挥经四路、经七路金融商务聚集区的优势，初步形成了以魏家庄区域为核心的中央金融区。其中万达广场作为首批进驻的城市综合体项目更加快了此片区的发展进程，百万平方米城市综合体，除了是对中央金融区城市功能强有力的补充，更将凭借其多元的城市核心价值，引领中央金融区的发展，刺激整座城市的繁华。

　　位于泉城路的济南世茂国际广场是城市综合体的又一耀眼之作。打破了传统的商业格局，商业街区、产权式酒店、500强企业山东总部写字楼、世茂百货等七大高端业态的建立，使其成为一个地标型的国际高端商业综合体，也将成为济南市乃至山东省金融聚集区，精品商业及特色服务区。在规划之初，更是将“泉文化、街巷文化、建筑文化”等文化元素融入其中，使其具有文化特色的商业综合体。

　　考验：城市综合体上演楼市大戏

　　当城市综合体在全国掀起一股强劲的开发热潮时，济南的城市综合体也是遍地开花，从城东到城西有N多个城市综合体项目，济南的城市综合体从未像现在这样丰富多彩。虽然城市综合体给济南带来了大都市的感觉，也有利的提升了城市的形象。但在消费能力有限的情况下，商业综合体项目遍地开花，该怎么去解决这两者之间的矛盾，这个问题引起了业界的质疑。现在许多相对于开业之时人满为患的购物广场，现在显得颇为“寂寞”，豪华的装修和稀松的客流形成了鲜明的对比，总给业界的感觉是“太高档”。

　　从目前来看市场对城市综合体的需求还处于增长期，但如果在发展到饱和期前开发商就提高项目品质，同时开发创新型城市综合体，或将避免同质化竞争。城市综合体所谓的“综合”并不是所有物业形式的大而杂糅合，为避免千“体”一面的同质化竞争局面，开发商在打造城市综合体时要根据该区域特点有所偏重，做好项目定位、做出特色，从而吸引不同的消费人群。

　　一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。专家建议，最好能把城市综合体当作一个产品放到市场环境中来做，这样才能避免盲目开发。