武汉城市综合体发展报告发布 综合体未来需政府助力

　　武汉商业地产市场已经迎来黄金发展期。据了解，2012上半年，武汉写字楼、商铺、零售商铺及专业市场等商业业态供应成交均呈现良好的发展态势。

　　虽然，商业地产市场一片利好。但随着武汉市政规划的建设、中部崛起战略的实施以及“大武汉”经济的快速发展，品牌房企已经不在满足开发单纯的商业项目，他们开始把商业、办公、居住、娱乐等城市生活空间进行组合，将其打造成一个多业态、多功能、高效率的城市综合体项目。经过近几年快速开发，武汉综合体开始呈现遍地开花的发展态势，实践也证明，商业综合体的打造已经成为城市发展的主要推动力，在满足市民商业需求的同时，还助推了区域商业价值的飞跃。 

　　 （资料来源：戴德梁行）

　　建设城市综合体是必然发展趋势

　　由于现代都市中，习惯快节奏的人们需要有一个方便、快捷、经济等多功能集于一体的综合空间，在此享受城市所带来的高效率的生活和工作，所以城市综合体应运而生。据中国社科院2010年《城市蓝皮书》统计，未来20年，我国城市新增人口将在4亿左右，要解决如此大规模城市人口的居住和生活需求，在”地比金贵“的城市中必须要走集约型城市开发之路，建设城市综合体是个现实的选择。

　　据戴德梁行发布的武汉三镇规划和在建的城市综合体项目有王家墩CBD、武汉天地、奥山世纪城、绿地国际金融城、复地东湖国际、万达公馆、世茂锦绣长江、武汉万达中央商务区、百瑞景中央商务区等，其中王家墩CBD、武汉万达中央商务区及绿地国际金融城为300万方以上的大型城市综合体项目，商业面积达70万方以上，涵盖了写字楼裙楼、高端商业街、酒店等生活空间。据初步统计，目前武汉已有25个城市综合体开建，除老牌商业开发商万达外，外来的开发商如华侨城、世茂、绿地等均涉猎综合商业项目的开发，综合体已经成为主流开发模式。业内人士纷纷预测，武汉下个十年将迎来以商业综合体为主的时代。

　　武汉城市综合体的发展现状

　　据戴德梁行此次发布的《武汉城市综合体发展报告》中指出，目前武汉在建和建成的城市综合体项目主要是分布在城市的核心地段且紧邻武汉成熟具有竞争优势的大商圈。据《报告》指出，武汉主要商圈分别是汉口的武广商圈，江汉路商圈，唐家墩商圈以及汉阳的王家湾商圈和钟家村商圈，武昌的徐东商圈，司门口商圈，中南路商圈，街道口商圈和光谷商圈。汉口作为武汉的商业发源地，武广商圈和江汉路商圈，辐射全市，在武汉的商贸业处于举足轻重的地位。武昌区作为武汉主要的政治、文化和信息中心，近几年随着经济的快速发展，光谷商圈的优势愈发明显。汉阳受产业的影响，商贸一直不及汉口和武昌，但随着万达，武商摩尔城，人信汇等项目的落户，钟家村商圈焕发新活力，王家湾商圈发展潜力巨大。

　　据了解，目前武汉城市综合体项目主要分布在武昌，绿地国际金融城、武汉中央文化区、奥山世纪城、复地东湖国际、百瑞景中央生活区；且武汉3个大型综合体项目——绿地国际金融城、武汉中央文化区、王家墩CBD，武昌区就占了2个。以前，武汉商业发展主要集中在因江而兴的汉正街和司门口商圈，但随着武汉市政规划的建设、中部崛起战略的实施以及“大武汉”经济的快速发展，区域性的城市综合体项目不断涌现，一些低端的商业业态被取而代之，大大改善和提升了区域环境、商业价值，加速了新兴商圈的形成。

　　戴德梁行武汉策略发展顾问部主管及高级助理董事邵丰说到：“武汉综合体的运营模式主要靠以下几种方式，住宅拉动、商业拉动、写字楼拉动及综合拉动”。武昌滨江区域，绿地集团依江开发的世界综合体项目-绿地金融国际城，总规模达到300万方，其绿地国际金融城商业项目售价高达55000元/平米，极大的提升了区域商业价值。在远郊区盘龙城区域，由于汉口北各专业市场的打造形成了武汉北部商圈带，这地区的商铺价格从6000元/平米涨到18000元/平米，短短几年时间涨了3倍。在城北，世界城光谷步行街的打造加速了武昌新商圈的形成。

　　武汉综合体市场特点

　　据戴德梁行邵丰总结武汉城市综合体三大特点：武汉综合体市场仍以住宅为主，住宅与非住宅物业比例为1.7:1；武汉综合体项目块状分布，不利于形成连贯的核心商务区氛围；武汉以商业和写字楼占主导地位的城市综合体仍偏少。

　　城市综合体健康发展的关键因素

　　（资料来源：戴德梁行）

　　从《报告》中指出，合理的物业组合比例是武汉城市综合体市场健康发展的关键。综合体项目最重要的问题就是“共生”与“均衡”，而核心问题就是找到平衡点，实现共生互助的关系。互助共生：各物业类型间是一种相互依存、相互助益的能动关。均衡发展：寻求不同物业形态间的最佳配比，避免单个物业过强或过。

　　城市综合体是将住宅、商业、酒店、写字楼等众多生活空间进行有效、合体的整合，旨在为都市人群提供一个享受都市生活的”空间“，可以把这个”空间“称为一座城，因为这座城俨然就像一个”小社会“。城市综合体所有的生活空间都是紧密联系在一起的，牵一发而动全身，如果是强强联合，那发挥出来的能量就是1+1>2。

　　写字楼之于城市综合体，起到一个价值标杆的作用，树立品牌效应，为综合体”加分“；酒店之于综合体可以提升项目的整体档次，且标志性强；住宅之于综合体，为开发商建设提供了充足的资金；商业之于综合体，可提升区域价值，助推区域经济发展。商业又为写字楼、酒店、住宅提供完善的生活配套，写字楼为商业、酒店和住宅提供潜在的客源，提高购物人群的整体水平，酒店为居住和办公提供共享的服务和配套，住宅为商业提供客源。

　　只有将四者进行有效、合理的搭配和分工，城市综合体才能发挥出自己本身的价值。

　　综合体未来发展需政府助力

　　据邵丰介绍，未来综合体项目开发不仅仅需要考虑单个项目内部各个物业的价值关系，而是要考虑项目对内对外的双重关系，及其经济效益、社会效益的价值最大化问题。目前武汉城市综合体市场的现状就是综合体开发体量较小，单体开发较多；政府介入较少；属于单纯的开发行为，主要是以开发商利益最大化为目标；项目规划时主要关注内部各物业价值的提升，在此背景下不利于城市综合体向好的方向发展，或者是发挥其功能的最大化。

　　此外，邵丰还特意指出，政府要做好城市综合体的引导的角色。未来城市综合体的发展趋势应该是大体量的、带有一定民生意义的区域性质的大型综合体项目的出现；逐步区域政府层面的引导；属于政府引导下的区域综合体开发行为，在以经济效益最大化的同时也兼顾到社会效益；项目在操作时要关注物业价值和社会价值的提升。

　　“我们以王家墩CBD为例，具体说明一下王家墩CBD在初期的规划到现在的全面建设，政府在其中引导的成功点和失败点”邵丰解释道：“成功点有推广形象宣传，规划和建设启动前，政府全程参与与引导；推动规划建设；给予项目众多的优惠政策。不足之处在于政府对引导角色的概念比较模糊，前期约4000亩，由泛海一家前期主导开发，导致项目最终演变为以开发商利益为核心的产品”。因此，政府在城市综合体的整个规划和开发、建设阶段都起举足轻重的作用。