张懿：不存在珠江投资或合生创展退出以及合并事件

　　就在几天前，越演越烈的珠江投资退出房地产行业传言纷纷扰扰，与其同一个老板的合生创展躺着也中枪，被指称为珠江投资是其母公司，目前正在计划终止物业发展业务及继续进行大规模裁员。

　　8月28日，合生创展副主席张懿于香港中期业绩会上对此做一个正式回应，其称不存在珠江或是合生退出这样的事件，同时也不存在合生与珠投的合并的事情。

　　珠江投资被退出被裁员风波的掀起，与其业绩的衰落有着莫大的关系，而这样的衰落也同样表现在合生创展身上。

　　今年上半年，合生创展录得合同销售额为71.6亿港元，同比上升13%；合同销售面积35.8万平方米，与去年同期基本持平；而集团实际确认收入为51.2亿港元，交付建筑面积为25万平方米，另外还有预约合约额181亿港元。

　　公告显示，公司上半年实现营运利润为35亿港元，利息、税后折扣摊前的利润为17亿港元，而实现净利为26亿港元，如果剔除售卖可供出售的财务资产收益和重估盈利以后的核心利润为8亿港元，而销售毛利润为22.86亿港元。

　　对此，张懿表示，毛利率下降主要原因是期内确认销售产品及结构，价格较低产品的比重有所增加，整体售价有所下降。

　　针对上半年取得的51.23亿港元的销售成绩，张懿并不是很满意。他表示，这个数字距离年度目标150亿还有一定的差距，故对年度目标做一些调整，调到120-150亿之间。

　　不过，张懿还是对下半年充满信心，“下半年如果把一些项目都卖掉，我们仍然有机会实现超过150亿的可能。”

　　随着金九银十的到来，下半年合生创展会继续加大推货力度。张懿透露，下半年公司将会新推4-5个项目，预计下半年销售会超过上半年，有信心达到全年销售目标。

　　在加强销售住宅项目的同时，合生创展也在加快商业地产发展的步伐。“集团战略发展仍然坚持以住宅地产为主，以商业地产为辅。基于公司现金流情况，加大商业地产的开发建设力度”，张懿如是说。

　　他续称，商业项目需要有长期的投入和逐渐产出的过程，集团在未来几年达成商业地产的贡献为20%的收益目标。

　　在业绩会上，除了合生创展副主席张懿，执行董事兼常务副总裁朱桔榕、执行董事兼副总裁廖若清先生以及财务运营中心总监李永红一起出席合生创展2012年中期业绩会现场。

　　以下是现场问答实录整理：

　　媒体提问：合生创展和珠江投资，因为都是朱孟依名下的公司，多年关联性关系也不少，那么作为合生创展有没有一些计划，怎样把业务分清楚？或者会调整公司的业务关系？

　　第二，前段时间有报道称珠江旗下在裁员，合计要退出房地产开发的业务，是不是表示有计划把珠江旗下的房地产开发业务转到合生创展上面？

　　第三，刚才有提到合生创展今年到期的债务很多，其中有一批美元债券今年会到期，公司在财务方面怎么做融资的准备？

　　第四，朱女士到了公司以后，给公司带来什么变化？最近公司管理层变化很大，你们怎么维持公司的正常运作？

　　张懿：关联交易是经过董事会进行认定，我们也给了一定的额度。关联交易中，我们是按照市场原则确保与相关的关联人士进行交易，这种关联交易是按照上市公司原则进行的，所以是符合上市公司的条例，并经过独立董事和董事会的认真审核。

　　至于珠江投资退出房地产，没有这一回事，合生创展也已发公告作澄清，也不存在珠投的项目转划入合生中。

　　关于美元债务到期的情况，公司已经做了认真安排，会通过加强销售，出售一些项目以获得现金流，也可以通过在恰当的时间里以新债换旧债等多种方式来确保财务安全。这就包括在今年3月份到5月份时公司出售部分金隅股份，确保11月7日即将到期的美元还款。

　　另外，朱桔榕女士出任集团的常务副总裁，现在也是协助我一起分管财务，也包括一些综合管理、人事计划等综合性工作。

　　朱女士通过在集团几年的锻炼，特别是在人事管理方面，在计划管理中提出了一些独到的见解，管理层都对她都很认可。而且，她虚心好学，尊重同事，相互交流，认真仔细研究房地产的发展，虽然比较年轻，不过进步非常神速。所以，我相信经过不断的实践和锻炼，她将来会更加成熟，为集团做出更大的贡献。

　　媒体提问：请问朱女士，您进入以后对公司的发展有没有什么想法，最近管理层的流失方面您是怎么看，如何维持公司的正常运营？

　　朱桔榕：最近并没有管理层的流失，设计和销售方面的高管也没有离职。

　　媒体提问：您对公司的发展有什么影响？

　　朱桔榕：进入公司三到四年，这几年的时间都是跟在主席身边学习，同时也跟各个部门专业管理人员学习交流，学到很多。

　　媒体提问：合生创展卖掉了金隅的股份，还有一些重估的价值，公司今年只有8.2亿的纯利，比同期跌了两成，是不是卖楼方面有点不太顺利？

　　第二，上半年公司录得71亿港币，但全年目标是150亿，那现在是否会调整或改变目标？

　　第三，公司有106亿是已经销售还未入帐的款项，你们是说会在下半年入帐，下半年入帐的大概是多少？

　　张懿：今年销售纯利实际上并没有下降很多，去年全年是14亿的利润，从这个角度来讲，核心利润基本上跟去年持平的。特别是在下半年，公司交楼会更多，所以相信今年全年的利润会比去年有所增长，包括核心利润。

　　上半年公司实现销售是58.2亿，比去年同期有所增长，尽管在严峻的宏观调控下，公司本着稳步发展的原则发展。

　　当然，上半年的这个数字确实离年初提出150亿的目标有一定的差距，因此，公司在全年目标做了一些调整，调到120-150亿之间。不过，下半年如果把一些项目都卖掉，我们仍然有机会实现超过150亿的可能。下半年能够入账的数额大概是60亿。

　　媒体提问：今年公司的净负债比例降了几个点，到了60%。但是，财务成本增加了一些利息，你们有没有具体的方法去借一些比较便宜的钱？另外，你们上半年为什么借这么贵的钱？

　　张懿：公司的财务成本并不是非常贵，平均利息在8.4%左右。事实上，前两年公司的财务成本还是在房地产市场的平均水平之下，而今年会有所上升是因为人民银行的降息今年才刚刚开始，再加上去年债务有一定的上升，所以在今年也产生了一些影响，不过，这也是个时间上的问题。

　　随着公司业务的发展，我们会合理控制债务总比例，保持财务成本支出维持在一个合理的水平之内。

　　媒体提问：直到现在，合生总裁一直是空缺，现在有没有合适的人选安排？另外，公司也提到今年会有大量的商业项目推出，但上半年以来都没有看到有太多的动作，下半年会不会有新的项目不断推出？

　　张懿：我们会非常认真选择新总裁，在没有合适的总裁到位之前，暂时由我来行使这方面的权利和工作。而今天在座的四位管理层，有三位是执行董事，廖若清在开发和管理上是集团的元老，有丰富的经验；而朱桔榕经过在公司的磨练也在不断进步发展，其他的几位副总裁也是多年从事房地产，有丰富的经验，我们有信心相信依靠集体的力量可以更好地做好工作，今年从各方面的指标来看都比去年同期有所改善。

　　关于商业方面，商业项目需要有长期的投入和逐渐产出的过程。上半年商业项目的成绩也开始逐渐显现，有三个商业项目得到了明显提升，分别是上海的合生国际广场，广州的御悦华，杭州的科华。这三个项目的招租情况有明显上升，到今年年底，上海项目将达到满租，广州项目也将达到八九成，而杭州则七成左右。另外，商业项目一般前期有免租期三到四个月左右，故租金收入则会在下半年或明年初才体现。

　　在未来几年中，集团的战略，一方面要继续稳步发展住宅地产，另一方面要加大商业地产的投入，相信到2013-2015年，特别是2014年以后商业地产会有大的丰收，比如五角场项目、时代帝景项目等，这些项目竣工落成招商完成之后会给公司的商业收益带来非常可观的数字。

　　现在公司的收入结构中90%是来自住宅销售，未来这些商业项目落成之后将会给集团带来很大的业绩贡献。同时，为了提高商业各方面的盈利能力，包括一些商业品牌及运营方面加大投入，也在提高物业管理水平。相信到明年商业这一块的收入会有一定的增长，预计2014年商业收入占总收入的20%。

　　媒体提问：上半年合生创展的合同销售跟其他的发展商对比算是比较低，原因是是什么？是否是销售策略的问题？或者是为了确保毛利率和利润，没有以价换量？

　　另外，合同均价有所上升，这是因为市场升温，还是没有以价换量的原因，预计下半年价格有什么样的变化？

　　张懿：今年的销售跟去年相比，还是有明显的增长的。这两年国家对房地产进行合理调控，在这样的背景下，我们仍然保持相对合理稳定的增长。

　　在销售方面，跟同业比我们的销售额确实还存在有提升的空间。不过，没有盲目的降价，或者以降价来换量，还是坚持提高产品附加值，优化产品结构来加大销售能力。

　　从整个集团对股东的回报来看，公司的净资产也有所增长，这两年在土地、房价都保持平稳的情况下，公司的毛利率也保持在平稳的水平，这也是基于我们要为股东做贡献考虑的。

　　所以，我们会不断改善各种产品，提升附加值，以这样的方式来得到消费者的认同。

　　在价格上，下半年会比较谨慎，绝对不会用以价换量来销售，这是合生创展一贯的做法。下半年公司会按照整体战略来进行经营，不是采取简单的以价换量做法，而是按照一贯稳健的做法去提升产品质量和产品附加值，针对消费者的需求和市场发展来研究销售策略。

　　从去年开始，我们就不断在改善销售团队，销售不是简单地看销售数字，而是从开发开始，到报建、产品的定位，以及到整个工程的质量，最后到销售的定位，售后的服务，这是一连串整体的概念，而不是单一的降价。

　　媒体提问：今年上半年入帐金额增加了，但是为什么核心利润会降低，是不是哪方面出了问题？另外，公司上半年的销售比下半年多，上半年销售才50多亿，那么下半年要销售70多亿，策略改变的原因是什么？

　　你们有什么样的信心能够确保今年销售下半年会比上半年多？还有，合生创展跟珠江投资有一个分工问题，你们怎么分工，怎么避免同质竞争？

　　张懿：公司今年竣工跟去年交楼结构有差异，比如说去年北京销售比较多，因此单价就比较高，实际上这跟入帐产品结构有关。而并不是说公司哪一方面出现问题，今年主要是刚需产品结构比例比去年多，而去年则是中高端项目比较多。

　　另外，去年上半年实际上受宏观调控的影响会比较小，因为限购令才陆陆续续推出来，但随着政策的不断推进，对市场与销售的影响也逐渐凸显加大，去年下半年，房地产调控不断加码，则影响就越来越大了。不过，今年政策还是相对比较平稳，下半年的销售还是有所提升的。

　　因此，下半年我们仍有信心完成70亿的目标，因为下半年会推出了比较多的楼盘，同时也采取各种销售策略和措施。现在手上可售货量大概有400亿左右，货量是非常充足的，下半年还要新推四五个项目，再加上其他的项目的加推，相信下半年一定会超过上半年的总销售量，所以，下半年的销售应该会比上半年略有增长。

　　关于与珠江投资的关系，我们跟珠江投资不存在分工的情况，这是两个公司，只是这两个公司有一些关联交易。但是，这个关联交易是按照市场的原则、股东大会批准的角度、市场公平合理的价值而进行。同时，合生创展与珠江投资也不存在两家相互竞争的情况，因为彼此是完全不同的管理团队在按照市场化的原则进行市场的发展，两家公司相互学习与交流，各自遵循自己的战略发展，不存在相互分工的问题。

　　媒体提问：公司下半年到期的债务大概是多少？偿还的资金来源是怎样的？是否需要继续抛售手中的金融资产和项目，或者有其他的融资安排？

　　张懿：公司下半年在境外的债务是3.5亿美元，境内是20、30亿元的还贷量，境内还贷到期主要集中在上半年，目前也已基本上安排妥当。

　　另外，银行对我们也是充分信任，所以给了很多额度空间，包括工行和中行都加大了授信力度，还有建行、农行、招商等银行也增加了授信，所以融资空间很大。第二，公司也不排除会出售一些项目来获取资金。

　　总而言之，下半年公司在资金的安排方面已经做了充分的安排，主要考虑几点：第一，加大销售力度；第二，合理安排好银行融资；第三，考虑出售一些项目或物业，确保现金流的正常运转。

　　媒体提问：主要还是会通过银行贷款完成？

　　张懿：我们不会单一做一件事情，一般是一个组合，既要做项目融资，也可能会出售一些物业，还会加强业务销售力度。下半年虽然目标调低一点，但是我们目标还是要在120亿以上，所以也不排除出售一些项目和物业。

　　至于金融资产的出售下半年公司应该不会再继续，因为上半年已经采取了，所以下半年不会考虑。

　　媒体提问：境内的债务是多少？

　　张懿：30多亿，下半年会陆陆续续到期。合生这两年比较谨慎，所以土地款的支出比较少，去年到现在基本上没有买什么土地，所以这方面大幅度省下了资金，对现金流还是有很大的帮助。

　　另外，公司一直是以销定产，哪些想买销售得快就加大工程力度，哪些销售慢就减低工程速度。所以，境内债务我们有充分的信贷额度，能够确保30多亿的还贷。