商业地产散售之殇:上海闵行华商时代广场变“空城”

网易房产 沈侠   2012-08-31 09:35
核心提示:近200户业主,涉及10亿资金,但买下的商铺却遭遇空关两年的命运。业主方拖欠物业费高达200多万元,险些对簿公堂。这就是位于上海闵行七宝的华商时代广场的现状。由于项目建成之初采取商铺散售的形式,造成了目前项目的产权40%在小业主手中,60%归开发商所有,这恰恰是之后的两年时间里,项目招商遭遇各种困境的罪魁祸首。

  近200户业主,涉及10亿资金,但买下的商铺却遭遇空关两年的命运。业主方拖欠物业费高达200多万元,险些对簿公堂。

  这,就是位于上海闵行七宝的华商时代广场的现状。由于项目建成之初采取商铺散售的形式,造成了目前项目的产权40%在小业主手中,60%归开发商所有,这恰恰是之后的两年时间里,项目招商遭遇各种困境的罪魁祸首。

  “国内的商业地产还处在初级阶段,这从大量开发商将商业当住宅散卖这一点就可以看得出来。”中国商业地产联盟副会长王永平如是说,在国内,华商时代广场的困局并不是个案,甚至连华商时代广场的开发商大华方面的负责人都坦言,目前来看产权分离的商业项目几乎没有成功的案例。

  业主:买下这个商铺是犯了一个错误

  顾先生是一个生意人,生意人做到一个份上,总要考虑将自己的一部分固定资产增值再增值,于是2009年的时候,跟随一波投资房产的热潮,顾先生相中了位于上海外郊环的之间的这个名为华商时代广场的商业项目。

  “首先是这个项目地理位置很不错,其次开发商是大华嘛,上海本土第二大开发商,这是他们第一个商业地产的项目,当时他们说有决心也有实力把这个项目做好。”于是,顾先生购买了华商时代广场地下一层的两个商铺单元,共计200平,2010年交房。当时该项目的单价在3万-4万/平,也就是说顾先生在华商时代广场这个项目投资了近800万元。

  但让顾先生没想到的是,原本抱着投资升值的美好愿望购买的房产,如今却成为了他的“累赘”。在购买了华商时代广场这两个单元后长达两年的时间内,这两处房产不仅没能为顾先生带来丝毫的租金收入,还产生了一年上万元的物业管理费。由于像顾先生这样陷入华商时代广场投资困境的小业主有近200户,且其中不少人出于目前的现状拒付物业费,开发商聘请的物业管理公司最后将小业主告上了法庭。

  “这个社会是讲法律的社会,当然拖欠物业费是不对的。”顾先生表示,经过沟通,许多业主也已经缴纳了拖欠的物业费。“但这不是问题的关键,现在华商时代广场问题的关键是商铺散卖以后却开不起来。”

  顾先生介绍说,华商时代广场的商业面积共有4万平方米左右,其中小业主持有的商铺比例约占40%,而开发商大华集团拥有剩下的60%的产权。目前大约有1万平方左右的面积被开发商租给了苏宁电器,地下有一个电玩城,剩下还有一些零星的商铺,但仅有1%-2%的小业主将手中的商铺租了出去。

  “整个商场现在就是空荡无人。”顾先生认为,一街之隔的凯德嘉茂广场和巴黎春天每天都有稳定的客流,因此华商时代广场应该不至于到无人问津的地步,造成现在这种境地的原因完全是由于项目的定位招商存在严重的问题。

  “其实,像这样空关的商铺的案例很多。”中国商业地产联盟副会长王永平表示,像这样的商铺投资者在国内并不少见,只不过以前投资者对于商铺的租金收入回报并没有这么看重。“以前,投资者购买商铺主要看重地价的升值空间,因此即便商铺买来空关,对投资者的影响也不大,转手后他依然有可观的利润。”

  然而现在市场已经发生了变化。王永平表示,随着调控的深入,房屋的升值空间已经不像之前那样几年就翻几番,随着土地价格高涨,房屋价格的增幅也逐渐放缓,因此近年来房产投资者们越来越关注房屋的投资回报率。

  “当时购买这个商铺的时候,开发商并没有约定投资回报率,我们也不懂。”顾先生说,“现在觉得买这个商铺是一个错误。”

  商户:一年到头没有几桩生意

  近日,记者特地前往华商时代广场的项目现场一探究竟。

  华商时代广场位于闵行七宝七莘路星站路路口,旧时七宝以七宝老街闻名于上海,而现时围绕着轨道交通九号线七宝站的商圈也热闹非凡。华商时代广场虽然距离轨道交通九号线七宝站和轨道交通十号线航中路站都有1公里多一些的距离,但由于周边有万科城花新园等大型成熟的社区,加之凯德嘉茂广场和巴黎春天等成熟商业体的聚集,该区域往来的人流并不少。

  但与周边两个商场形成鲜明对比的是,华商时代广场内部几乎空无一人。

  从七莘路,也就是华商时代广场的正面看去,左侧有一个销售电子产品的数码港,右侧是大面积的苏宁电器,而中间也有一家巴黎婚纱摄影机构,乍看之下似乎和一般商场并无异样。但步入商场内幕,“惨烈”的景象让记者震惊不已。

  除了门口的三家大店铺外,商场内部就只有零星的小店铺了。商场一共分为地上两层,地下一层,靠近七莘路和星站路的地上一层还有一些卖珠宝、卖服装的小店铺,但有些店铺看上去装修精美却处于关闭的状态,有些店铺里假模特东倒西歪看上去店主早已撤离,有些店铺的门上甚至被贴了因拖欠水电费而断电断水的通知。

  而在往商场里面走,就几乎都是没有丝毫装修的毛坯商铺了。地上一层的深处以及地下层的大部分店铺可以说都处于这样的一种状态,四方的屋子,雪白的墙壁,黑色的门框,没有任何装饰,没有任何货架或柜台。几乎每个空铺的玻璃上都贴着某业主以及他的联系方式,或写着“便宜出租”或标着“低价出售”。

  “这里没什么客人,没有店铺开,没有店铺开怎么会有人呢?”王小姐是华商时代广场地上一层一家眼镜店的售货员,中午她锁上店铺外出就餐,大约到了下午14点多才姗姗回到店铺开门营业。“反正也没什么生意,这店开了一年多了,基本没什么生意的,要不是老板在其他地方也有铺,这店开着就开着了,否则怎么还会继续开下去啊。”

  当记者表示这里租金便宜考虑要租个商铺做服装生意时,王小姐赶紧迭声劝阻记者:“现在周边很多店都关了,租过来没什么意思。便宜归便宜,但都没什么人,宁愿租贵一点的地方,还能有生意。如果一心想赚钱的千万不要租这里。”

  记者随后从华商时代广场的租售中心了解到,目前华商时代广场的地上一层外围紧邻星站路的铺位租金大约是每平5元/天,而后区大约是每平4元/天,地上二层的租金每平2-2.5元/天,地下层则是每平1.5-2元/天。然而,一街之隔的凯德嘉茂广场目前一层的租金已达到了每平12元/平。

  开发商:首个商业项目准备不足

  华商时代广场的开发商是沪上知名的住宅开发商——大华集团,中环1号、大华锦绣华城资料、大华梧桐城邦等住宅项目在沪上几乎人尽皆知,而华商时代广场是大华集团亲自操盘的第一个商业综合体项目。

  “前期这个项目不可避免地遇到了一些问题,既有环境问题,也有项目本身的问题。”华商时代广场营销副经理钟华坦言,作为大华集团的第一个商业综合体项目,大华集团缺乏操盘大型综合体项目的经验,在项目开盘前准备不足,没有想到会碰到那么多问题,因此商场在开业两年后尚未走上正轨。

  钟华认为,两年前华商时代广场所在区域本身不够兴旺,“周边产权合一的项目,凯德嘉茂广场、巴黎春天等也没有做起来。”另外一方面,当初散售商铺,小业主的投资预期也过高,这导致之后租赁商铺过程中沟通也存在一定的问题。再加上当初大华方面聘请的外部招商团队并不熟悉产权分离商铺的运作模式,对于华商时代广场的定位出现偏差,多重因素导致了华商时代广场的窘境。

  “产权分离的商业项目几乎没有成功的案例。”钟华坦言,由于华商时代广场是一个综合体项目,不但有商业,还有办公楼和酒店,而目前在建的二期5万平方米的酒店必须要全部持有,所以从资金的角度考虑,当初才选择了将办公楼和商铺全部散卖的形式。

  如今,华商时代广场40%产权在小业主手中,60%由开发商持有,就业主们看来,就由于“剩下的卖不出去了”,而王永平也认为,这样的情况是开发商被动持有。“肯定不是刻意为之,有点自欺欺人的感觉。”

  不过,钟华表示,正是由于目前开发商也持有60%的产权,因此开发商和小业主的利益是一致的,大华方面也正努力改善商场的现状。钟华介绍道,大华方面重新聘请了一个更为务实的代理公司负责商场的重新定位和招商,现在的目标是年底前争取地上一层二层实现80%的出租率。“目前的出租率,也就是签订租约合同的地上面积已经突破60%,我对于年底前完成80%的目标很有信心。”

  专家:散售商业项目难以形成规模

  在王永平看来,国内开发商将商铺当住宅卖是目前国内商业地产乱象的一个缩影。

  “这样的一条道路是行不通的,商业地产的复杂性难以想象。”王永平表示,一个好的商业项目,各个环节环环相扣,都大有学问。“选址、定位和可控成本是一个商业项目最重要的三个方面。”他指出,每个商业项目的诉求不同,在早期培养阶段,有些项目注重培养人流,有些注重控制现金流,这些商业地产的关键层面对从事商业地产的人的要求很高,不是仅有住宅开发经验的团队可以简单完成的任务。

  华商时代广场之所以会遭致这样那样的问题,和大华集团经验不足有很大的关系。虽然大华集团的第二个商业项目——位于徐汇区宜山路的光启城做得相当不错,但有业内人士透露,光启城实际上是大华集团从其他开发商手中收购的项目,而钟华也表示,大华方面收购光启城时,原开发者已经将运营招商方面的工作都已基本完成。

  “散售的项目无法形成规模。”王永平表示,一些散售的项目,也许临街的店铺还能卖出去或者租出去,但是比较深处的项目,由于价格有落差,会很难出手。

  “租赁方面来讲,好的商业品牌不愿意和个体合作,因为对于散售项目来说,商户是和个人主体签约,个人容易违约,所以商户会觉得有风险。”

  而从业主的角度来讲,每个投资者的想法不一样,诉求点不一样,相互之间有矛盾,在一些租赁的问题上很难达成一致。“我们二楼许多商铺都租给了一些早教培训机构,但是早教培训机构需要的面积一般比较大,有些一租就是400到500平方米,牵涉到4、5家小业主,每个小业主租金的心理价位不同,我们都要一一沟通。”钟华在目前华商时代广场招租过程中遇到的一些问题也印证了王永平的看法。“有一处二楼位置非常好的商铺,业主就是不愿意出租,嫌现在的租金太低,会影响他以后将商铺出售,最终多次协调不果,我们只能绕开他,帮商户寻找其他的商铺代替。”

  记者手记:

  在接受笔者的采访时,顾先生一直跟笔者强调,目前作为小业主,他们只想和开发商一起把商场给“搞起来”,“虽然说当初我们购买这个商铺是错误,开发商卖这个商铺也是错误。”但顾先生认为,只要双方能齐心协力,将产权集中对商场重新定位招商,一定能见到胜利的曙光。为此,顾先生还在相关论坛上发表了关于如果解决华商时代广场困境的文章,他笑言目前对于商场这块,没有人能辩得过他。

  而开发商方面,目前也正在积极努力地想要改善商场的现状。“不管怎么说,先把商铺都租出去,这才是第一位的。”钟华表示,现在有一些业主可能觉得目前租金不理想,或者定位还是有问题,但是开发商方面也不可能推翻目前已经有一些起色的招商,去重头开始。

  实际上,当笔者第一次站在华商时代广场的项目现场时,内心其实是有一些忧伤的。这个外表看上去颇为现代华丽,绿化面积颇高,有点类似大宁国际商业广场和金桥国际商业广场的项目,却金玉其外败絮其中,实在是一件让人非常遗憾的事情。

  一个好的商业体,能够为周边的居民带来便利和幸福;但一个存在问题的商业体,不但对业主来说是一个失败的投资,对开发商是一个失败的作品,对周边居民是一个占地的空壳,对整个区域乃至一个城市的发展,都不是一件好事。

  在商业地产投资热潮涌动的今天,笔者希望无论是投资者还是开发商,都能少一些盲目投资盲目建设的冲动,多一些发展的眼光,让商业项目最终能达到共赢,创造幸福。

   

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文章关键词: 大华集团华商时代广场
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