深圳来福士广场打破凯德入驻广东一线城市僵局 未来会进广州

　　8月31日，深圳来福士广场举行了开工奠基仪式。这是凯德置地在深圳的首个项目，也是其在华南地区的首个大型商业综合体项目。

　　凯德置地中国区执行副总裁罗臻毓表示，凯德以来福士商业综合地标项目进军深圳，标志着旗下三大业务单元正式全面落户深圳。

　　其续称，深圳是凯德重点发展的城市之一，在进入深圳之后，在建设的同时也不会停止继续发展的脚步，未来会继续在深圳寻找更多的项目。

　　据了解，深圳来福士广场项目位于深圳南海大道与创业路交会处，该项目是以前的南油购物公园地块一部分，占地超过5.3万平方米，地上建筑面积约24万平方米。原先由一家深圳企业开发，后受累于金融危机急需资金周转，于是与曾购入该公司“债券股”债券的凯德置地达成股权置换协议。

　　深圳来福士广场建成后，将与南油购物公园10万平方米的市政公园融为一体。该项目涵盖大型综合购物中心、国际甲A写字楼、商务公寓、国际酒店等多种业态，占地面积逾5万平方米，总面积近40万平方米。整体项目分3期建设，将于2015年陆续建成。

　　来福士广场属于二期工程，包括购物广场、国际甲A写字楼、国际酒店公寓等。一期工程“公园道”将于今年10月前后销售，由商务公寓、商务办公和零售商业组成。

　　对于凯德在深圳的首个商业项目的定位，凯德置地总裁廖茸桐表示，来福士更注重以消费群体为主，偏向在年轻化，整体的业态是以中端为主的商场。

　　即使现在深圳来福士项目已完全落定，但凯德置地一直想要在华南板块拓展的热情依旧不减。

　　“建更多的来福士，一直是我们的目标”，主要负责华南发展的罗臻毓称，未来一定会进入广州，而目前正积极寻找广州合适的土地。

　　而除了深圳之外，在接下来的一个月中，凯德置地及来福士在国内多个城市还陆续会有更多的动作。据廖茸桐介绍，9月初，成都来福士将落成，接着，宁波来福士开业以及重庆朝天门项目启动。

　　看起来，在未来的一段时间之内，凯德商业项目消息将在全国四处可闻。

　　以下是凯德凯德置地中国区执行副总裁罗臻毓以及凯德置地总裁廖茸桐的采访问答实录：

　　现场提问：按照刚刚的介绍，9月基本都是商业项目的动作，是因为凯德之前在商业上的投资现在都开始逐渐显现了吗？

　　廖茸桐：其实凯德在05年就开始做商业地产，先做ShoppingMall，接着是酒店式公寓，再是写字楼，之后就是做综合体。

　　但可能外界对凯德置地的综合体和商业项目的关注比较多，事实上，我们并没有放弃住宅业务板块，一直有在发展。目前凯德有30多个住宅项目处于开工或销售等不同的阶段，凯德在住宅与商业投入的资本金是50：50，目前处于平衡的状态。但因为商业地产有专门的标志与品牌，能够加深外界的印象，而住宅方面没有什么统一的品牌存在，因此大家会误以为凯德是商业地产比住宅地产发展得比较快。

　　现场提问：五五开的资金是指每年的资本投资安排吗？

　　廖茸桐：从凯德在中国发展的角度来讲，计划商业和住宅的投资总体是五五开。现在的规划中并没说未来更偏向于哪一方面，其实我们的业务很多包涵了住宅、商业和综合体，只是大众把更多的关注都集中在商业上，事实上住宅与商业的投资是持平的。

　　从收益的角度看，短期收入方面是住宅会比较高一些，但长期收益是商业比较稳定，所以收益的质量是不一样的。

　　现场提问：现在住宅的收入还是占主要的部分？

　　廖茸桐：对，今年两个来福士开业以后，在国内就是四个来福士在开业运营。目前凯德总计在国内有18个商场项目，47个住宅项目。每个商场在经过开发期及经营管理之后，收益会取得比较好的平衡，这个收益等于做一个底，因为住宅是波动较大的收益。

　　现场提问：来福士广场未来会不会注入到凯德商用这个上市平台？

　　廖茸桐：在凯德置地建设招商完成之后，来福士广场是属于一个基金，早有注入不同的投资者，以后会请凯德商用和雅诗阁帮忙管理，但总的来说，还是凯德的资产。

　　现场提问：我们知道凯德在商业部分是由很多基金公司在运作，不过凯德置地和凯德商用的基金模式和国内的完全不同，请讲一下凯德是如何区分这些分工的？

　　廖茸桐：原来早期是分成业务板块，就是ShoppingMall板块、Office板块、住宅板块、雅诗阁板块，以及综合体板块。从2005年开始直至近期，一直沿用原来总部的想法，就是要专门管理各个板块，才能走的更远更大。不过，现在有所变化，要整合资源，可能接下来会看到更多资源的整合。

　　来福士就是很好的整合资源的平台，这个平台包括商场、写字楼、酒店式公寓等。接下来还会做得更多，包括项目平台、融资渠道、招商，也包括一些政府关系、合作伙伴的关系等资源的整合。以后单一住宅、写字楼或是ShoppingMall相对会变少，而全方位业务板块的项目会增多。

　　现场提问：在整合之后，凯德希望未来在中国具体的资产规模规划能达到多少？

　　廖茸桐：因为嘉德集团在很多国家都有上市公司，不同的国家与城市，房地产发展也不同，这需要与当地整个宏观调控、汇率风险、利率情况做很好的支配与协调，而不是把过多的资产单一地投放在某一个城市或国家。

　　目前，嘉德总资产有41%在中国国内，随着企业的发展比例也会增加，现在内部对外的说法是在中国的资产比例将逐渐增加到45%。不过，主要还是要看市场与机会，如果中国大陆市场机会更多，那么集团自然也会把重心转移到这里。

　　现场提问：去年下半年以来，包括天津、上海有一些外资在撤出中国楼市，您是怎么看待外资的撤退的？您认为这表现了外资对中国房地产的态度是什么呢？

　　廖茸桐：不单是外资，有些民企也在撤退。在这样的情况下，一些规模比较小的中小企业风险会比较大点，可能会面临被洗牌的危险。

　　早年前从事房地产行业门槛低，也比较简单，而现在却不是这样，随着社会的发展和市场的需求，消费者的要求会越来越高，质量、服务以及产品设计等也越来越专业，因此对于企业的要求也越来越高。

　　现场提问：那么凯德置地在这样的情况下，是否会考虑多拿地？

　　廖茸桐：我们拿地的渠道既有通过政府的招拍挂，也有企业并购方式，目前除了观望，也在积极做一些工作，但也不是每一块地都适合的。

　　现场提问：现在扩张拿地的机会比以前更多，接下来凯德在土地方面会不会有一些比较大的动作？

　　罗臻毓：这主要看市场机会，目前正在看的项目也不少，有出售现有的资产、土地、包括公司股权的等等。但目前还不能确定有没有适合公司的土地或项目。

　　不过，还是希望有类似两年前收购东方海外的这种收购机会。总体而言，市场好时看地，市场不好时，看收购机会。

　　现场提问：这样说来，凯德的扩张是偏重收购的方式，而不是招拍挂的方式？

　　罗臻毓：各渠道都有，只是说从现在拥有的项目来讲，招拍挂只是占了比较小的一部分，其他很多都是在市场上收购来的项目。

　　公司的运作理念是稳扎稳打，不管市场好与不好都要保持一定的增长，从公司的发展战略来讲，长期稳定的增长才是持续的增长。

　　廖茸桐：从合作方面讲，收购的方式会更多一些，主要原因是很多人愿意跟凯德这样的企业进行合作。因为虽然凯德在谈条件时比较专业，做前期调查时比较挑剔，不过一旦合作，双方都是比较愉快。凯德在合作的市场上已建立起良好的口碑，因此也可视为一种门槛，所以用这样的合作方式去扩张比直接招拍挂拿地的成功率高。

　　现场提问：无论合作还是收购，在标的的选择上凯德的标准是什么？

　　廖茸桐：每拿一块地，除了地理位置这种大家共同的标准以外，我们也有自己的一系列标准与考虑，比如商业和住宅的比例、开发速度、策略定位等。

　　现场提问：从凯德在国内已经经营的来福士项目来看，平均的投资回报率能达到多少？

　　廖茸桐：回报率不能以短期来计，因为是长期持有的，所以回报短期内是没有住宅好。不过从长期来说，随着环境和招商情况的好转，商业的回报率是不亚于住宅的。

　　现场提问：深圳的商业地产其实有做得很成功，比如万象城，凯德项目在定位上有什么样特别的策略吗？

　　廖茸桐：不同的区域，有不同的定位。所以来福士广场在定位上与万象城有所不同，万象城可能注重高级品牌，而来福士更注重以中端的消费群体为主，偏向年轻化，整体的业态是以中端为主的商场。

　　现场提问：除了深圳项目之外，凯德会在华南其他城市如广州、佛山等开发更多的来福士广场吗？

　　廖茸桐：建更多的来福士，一直是我们的目标。深圳是全国经济比较发达的城市之一，来福士的进入是一个必然。而广州也是三大经济体系的城市之一，未来也是会进入广州的，不过目前还没有找到合适的地块，还会继续寻找中。

　　现场提问：深圳项目的总体推进及销售安排是怎样的？

　　廖茸桐：这个项目主要分为三期，一期货量比小，前期设计的方案会完成比较快速，所以会在较快的时间里推出市场，这期的类型主要是住宅和办公楼，现已基本封顶，预计10月份会以散卖的形式开始销售；第二期主要是来福士广场，这是由凯德自己长期持有的，预计2015年全部完工；第三期是一些公寓和办公楼，也是以散卖为主，第三期预计年底开始动工，但具体计划还未确定。

　　这个项目的商业面积大概是7万平方米，一期的楼房中公寓是精装，办公室楼则是毛坯，价格还未确定，不过定价会比较合理优惠的。

　　现场提问：8月30号深圳刚出了针对非住宅房产项目二手房按评估价征税的公告，对此，行业认为有可能就是对商业地产的开始调控，而凯德的商业比例也比较高，是否会担忧？

　　廖茸桐：无论做商业地产，还是做住宅房产，都要以市场需求为目标。即使有调控，但与调整战略和市场需求是两回事。我们更加专注多元化开发，有住宅、商场以及综合体，以市场需求为导向，所以并不是政策来引导我们怎么去做。

　　随着整个社会的发展，需求会从住宅转移到商场、写字楼、酒店式公寓等更多的商业。总而言之，凯德是以市场需求为导向，而不是以政策为导向的布局。

　　从长期发展来看，商业也是凯德全部持有的，也不存在二手房之说。

　　现场提问：现在很多开发商都用前海来进行宣传及销售，那来福士广场在营销方面会不会有前海的因素？另外，万达在深圳有项目，您是怎么看待万达进入深圳商业地产的？

　　罗臻毓：后海、前海的发展对整个南山区肯定会带动新的增长点，对来福士而言，项目位置就落在前海和后海的中间，那么肯定是以得到增长为主。

　　深圳的商业地产确实已经有不少开发商，例如华润等，如果万达也进来前海发展了，那么我也认为整个经济和市场的增长应该是有足够市场的份额来支撑的。如果没有一定的市场份额与规模的支持，发展商是不会盲目地为了盖房而盖房。

　　因此，商业的运营能力在商业的发展过程中扮演的角色则越发重要，而针对这一点，凯德是充满信心的，不仅前期的硬件要适应这个区域，后期运作的软件如经营也是没有问题的。

　　现场提问：凯德在深圳还有什么具体的规划吗？

　　罗臻毓：深圳是凯德重点发展的城市之一。进入深圳之后，在建设的同时也不会停止继续发展的脚步，接下来我们可能还会挑一些别的好项目，包括一些住宅或其他的商业项目继续发展。
　　（作者：陈泽佳 武瑾莹）