杭州“十大领袖商业地产” 杭州银泰城、中天MCC上榜

　　新一轮的杭州“十大领袖商业地产”最新出炉。它们是：宝龙城市广场、东方铭楼、杭州银泰城、杭州万通中心、百大绿城西子国际、龙湖时代天街、野风现代中心、钱江西溪和景、中天MCC、西溪壹号。

　　这些商业项目分布在杭州的东南西北各个方位。令人欣喜的是，相比往届，这一次的领袖商业地产项目无论在产品的先进性、开发模式的创新性上面都有了较明显的进步。

　　它们是真正的城市综合体项目

　　说起城市综合体，相比上海、北京，杭州的基础显然是薄弱的。

　　2006年开盘的世贸丽晶城·EAC是杭州首个综合体项目，那时的综合体给人的印象就是一个写字楼、酒店式公寓混合的项目。它给杭州商业地产市场带来的冲击是崭新的。

　　2010年底，钱江新城的万象城开盘，首次将shoppingmall真正带入综合体。综合体带给人们的生活功能更加齐全。

　　新一轮的综合体在功能性上更达到了登峰造极的地步。

　　城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。杭州新一轮综合体都将其3个以上的功能加以组合，从而达到交通便捷、生活便利的目的。

　　比如位于城西的杭州银泰城，40万平方米的建筑面积由28.9万平方米精粹时尚购物中心，7.6万平方米甲级写字楼集群、精品商务酒店以及2200个车位智能地下泊车库构成。其定位就是“综合体里的高端写字楼”，其写字楼最吸人之处就在于其“购物中心+写字楼+酒店”的强大功能配套。

　　也正因为如此强大配套，杭州银泰城的写字楼定义为“高效集成办公模式”，通过购物中心提供配套，通过高端的写字楼硬件配置以及高科技的智能化配备、专为商务服务的包括大型宴会厅、会议中心、行政餐厅、2200个车位的地下智能泊车库、商务酒店等，有效满足企业全方位的商务需求。所有商务行为可以在一个建筑里一站式解决。

　　再比如西子国际项目，综合体自身引入杭州大厦购物中心，更是打出 “五分钟城市生活圈”的口号。“我们打造的是一种全新的生活模式，除了杭州大厦外，因地处市中心，邻近庆春广场、银泰购物中心、邵逸夫医院，地铁站直接接入项目地下层，各种生活配套都可以在5分钟内解决。”西子国际相关负责人表示。

　　再比如野风现代中心项目。作为野风房产20年的重要作品、双地铁城市综合体，现代中心位于武林广场旁、和平商圈核心，与地铁1号线、5号线交汇的打铁关站仅一路之隔，它规划有5万平方米的精装成品私寓、主题精品酒店、3万余平方米高端写字楼、稀缺商业等业态，是市中心罕见的综合体项目。

　　现代中心项目自身商业、餐饮配套分布在1~3层，总面积5000余平方米，世茂君澜酒店集团正式签约入驻野风·现代中心。此外，项目还计划引进星巴克、屈臣氏等一流品牌餐饮、超市，目前招商工作进展非常顺利。

　　它们开始追求个性化专业化

　　杭州商业地产同质化现象明显，要想在众多的商业地产项目中脱颖而出，个性化、专业化是条讨巧的路。

　　中天MCC就是一个个性化的写字楼产品。“现在的写字楼产品通常只注重外立面的标新立异，我们从办公空间的人性化角度出发，开创出超常规的办公空间。”中天MCC相关负责人介绍说。

　　中天MCC现代创智中心位于杭州市中心文一古翠路口，总建筑面积7万多平方米。

　　项目特邀全球十大设计先锋建筑师——张雷亲自操刀建筑设计，它打破传统写字楼以点式布局为主的建筑语言，开创性地描绘出A、B两幢东西并行的π形半围合建筑，勾勒出内部三大院落庭院。

　　更难得的是，一般写字楼受到层高的限制，办公空间千篇一律，MCC因为有了4.98米的层高，可以充分发挥想象力，随意分割，在对外展示的地方体现公司的个性，进行不同风格的装修。据悉，近70%超高得房率，使其最小单元空间实际使用面积亦可达到100平方米以上。

　　作为万通地产进入杭州的第一个项目，杭州万通中心致力于打造以写字楼为主体的综合体项目。“综合体功能很全，我们侧重于做写字楼。”万通地产相关人士介绍。何为以写字楼为主体的综合体？即综合体的所有配套都是围绕着写字楼来打造。

　　万通中心，集LEED金国际甲级写字楼、品牌企业总部大厦、精装公馆、商务类商业于一身。其Leed金级建筑对于降低运营成本、提高办公环境的舒适度、提升物业价值、改善入住率、增加租金都有非常显著的效益，是全球跨国企业入驻的首选。

　　它们寻求经营模式的变革

　　商业地产，招商一向是个难题，特别是对于郊区的大型商业项目。因为郊区的商业并不是自发形成的，更大程度上需要开发商引导。

　　记者曾碰到一个效区大盘的招商负责人。该楼盘的商业基本靠自己做配套，做得也不错，唯一的遗憾是，由于事先没有预留太多的独立商铺，后期招商时无法招进餐饮企业，而餐饮企业对提升大盘的人气是最有效果的。

　　房子都造好了，再想当然地招商。这就是传统的商业地产经营模式带来的弊病。而入选这次领袖商业地产的一些郊区大型商业项目在这方面就有了变革性的进步。那就是，先招商，再规划。

　　商业地产在建筑设计时需前瞻性地考虑到不同业态对硬件的需求特征，比如一般超市的层高达到5.5米为好，而电影院层高需在9米以上，餐饮则要有烟道、燃气预留等。如果在设计时未能为业态商家做到针对性的硬件预留，未来招商就很难成功。

　　宝龙城市广场就是如此实践的。作为杭州东部的33万平方米区域商业新中心，宝龙城市广场致力于打造下沙“武林门”。33万平方米一站式城市综合体，涵盖精品MALL、步行街、办公、酒店、居住5大业态，形成区域品质居住中心、时尚购物中心、餐饮休闲中心。

　　“其实，在拿地时，我们就已确定部分招商单位。”宝龙城市广场相关负责人如此说。作为一家全国领先的商业物业开发商，宝龙地产与许多商家都有长期的战略合作，在招商方面有独到的经验。也正因为如此，它才可以做到“先招商，再规划。”

　　龙湖时代天街也是一个典型案例。这个与地铁金沙湖站无缝对接的商业项目，定位为区域购物中心（时尚生活中心）和“全家庭型”一站式购物中心。龙湖拥有充足的战略商业联盟资源，全国性的运作模式和运作经验为其商业的发展奠定了品质基准。目前，时代天街已确定华润超市入驻，为建筑面积不小于13500平方米的区域精品生活超市。