3年14家综合体落地 青岛商业地产之“火”越烧越旺

　　自从限购政策出台，商业地产的“火”就越烧越旺。因此有业内人士将2012定义为“商业地产年”。青岛作为执行限购政策的城市之一，近一两年来，商业地产的发展也呈现出燎原之势。其速度之快，可从近一两年来发展迅猛的城市综合体上略见一斑，这从传统百货业也开始试水商业地产的举动可见一斑。

　　现状调查 3年14家商业综合体落地

　　虽然从1999年开始，青岛的商业网点就开始向商业地产转移，但直到2009年青岛才有真正意义上的城市商业综合体。那一年，百丽广场、CBD万达广场、城阳宝龙城市广场和阳光新业广场前后脚地举行了盛大的开业典礼。而这也标志着青岛的城市综合体开发步入了快速发展的时代。

　　从2009年到现在 ，三年的时间里，记者粗略算了算，共有8家商业综合体相继开门纳客。除了上述四家，其余四家分别是李沧宝龙城市广场、即墨宝龙城市广场、证大·大拇指广场、鑫江东方城购物中心。而目前已经投资在建的项目有利群集团的利群崂山购物广场商业综合体项目、利群即墨财富广场商业综合体项目、平度住宅商业综合体，以及华润的万象城项目。另外还有两个项目正在忙于开业筹备。它们分别是定于9月21日开业的李沧万达广场和已经开始招商可能于年底开业的乐客城。区域覆盖了市南区、市北区、李沧区、城阳区、即墨和平度。

　　而综观这些商业综合体背后的投资者，除去房地产开发商，比如万达、伟东置业，也有传统百货试水商业综合体的，在这方面，利群集团表现最突出。而它在试水商业综合体的同时，也试水住宅项目，目前在建的住宅项目有连云港御景龙湾、乳山海岸逸墅(别墅)、瑞海雅居、阳光海岸等，同时在建的还有文登、乳山五星级酒店等，拥有雄厚的房地产开发实力与经验。

　　原因分析 与消费习惯转变有关

　　知名财经评论家叶檀就曾表示，住宅地产退烧，商业地产升温，尤其是城市综合体，成为房地产调控下众人追抢的香饽饽。谈到近年来城市商业综合体这个香饽饽的迅猛发展，伟东集团副总裁王景东告诉记者，因为成功的商业综合体会改变一个区域范围的商业结构和面貌，也会拉动该区域市民的就业问题，所以各市区和政府主管部门都给与了大力支持。其次与城市综合体本身所具有的特点密不可分。一般来讲，城市商业综合体除了具有购物功能外，还有餐饮、娱乐、休闲等功能。它将这些功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，所以具有很大的人流聚合优势，它能通过不同的功能组合，满足人们不同需求。而一站式购物正是现代人所需求的。“现在的都市人，生活节奏很快，压力大等现状，注定了如果购物场所还是那么拥挤，还是以单纯购物为主，没有休闲娱乐场所就会被淘汰。人们的忙碌和对生活品质的追求，反应在消费行为上就是要实现一站式购物。”利群集团地产处一负责人表示。另外商业综合体的发展还与城市化进程、交通的发达以及人们收入水平的提高密不可分。

　　当然，与调控政策下，投资城市综合体能给开发商未来资金稳定性提供保证密不可分。地产经济学家邓浩志接受采访时就表示，城市综合体项目在长期盈利和资金回笼方面有着自身优势，在限购背景下得到诸多开发商认可。他分析称，城市综合体项目并非像纯商业项目那样，主要依赖于长期的租金回报盈利，其住宅部分可以提供快速的资金回笼，实际上也是一种“以住养商”的模式。

　　未来预测 错位发展各领风骚

　　商业综合体迅速崛起的同时，不少人也在担心传统百货被抢走“饭碗”，实际上传统百货并没有消极等待，而是在加紧自身的改造升级步伐。今年包括利群、维客、百盛等都先后进行了内部的装修升级和布局调整，据台东利群相关负责人介绍，商场每年都会对硬件进行升级，并对品牌结构和和布局进行科学的调整，这是适应消费者需求，提升购物环境的“必修课”。

　　商业综合体与传统百货共存共生、竞合发展的局面将成为今后岛城商业的主旋律。但是也有专家表示了担心，邓浩志就曾表示，很多城市综合体项目都热衷于引进国际化商场，定位雷同严重，竞争能力低下。专家的担心不无道理，传统百货的原始积累早已完成，并且累积了大量固定的消费群体，拥有成熟的管理经验和盈利模式，这些优势的建立不是综合体能够轻易做到的。

　　利群地产处相关负责人就表示，传统百货在自营商品、采购渠道、人才储备等方面的优势显而易见，作为综合体如何向传统百货借鉴成功经验，在融会贯通的基础上提炼自身的优势特点，是一大课题。而利群旗下的综合体项目正是合理利用了利群集团在传统商业；累积的各项经验，才少走了很多弯路。