国外经典商业项目分析-日本三井幕张奥特莱斯

　　日新月异的上海给商业地产带来了无限的发展空间，但由于开发建设的经验不足，也给城市留下了些许的遗憾。本着以专业角度来学习的态度，我们把镜头对准国外商业地产的优秀作品，为目前处在初级阶段的中国商业地产提供参考。本期探讨的案例是日本“三井幕张奥特莱斯”。

　　在日本，三井不动产是商业地产开发领域的先锋企业，旗下的商业地产项目已经形成模块化的发展。目前，三井的商业项目数量有60多家，租赁面积240万平米，去年的销售额6600亿日元。遍布总量4800家，与大概2000家商业保持着良好的关系。三井共有四种业态，包括LALAPORT；奥特莱斯；还有社区型商业，是在社区商圈的日常购物中心，还包括市中心的商业设施。09年，三井不动产在宁波联手杉杉集团开发了在中国的第一个商业项目。为什么三井选择奥特莱斯作为进入中国的第一个商业项目？三井奥特莱斯的开发模式究竟有哪些过人之处？稍候小编就为您揭开谜底。

　　三井幕张奥特莱斯（Gardenwalk）

　　在日本一共有30家奥特莱斯，三井不动产共有10家，占了30%左右。大家都知道奥特莱斯的业态是比较简单的，包括品牌折扣店和餐厅，美食广场。那么三井在开发奥特莱斯的时候，注重哪些土地条件?他们的商业营销团队又是如何定位以及经营奥特莱斯的？下面小编以幕张奥特莱斯公园为例，全方位的挖掘三井奥特莱斯的成功之道。

　　以“都会中的花园”为概念建成的海滨幕张gardenwalk像座绿意盎然的花园，是离东京交通最方便的一家。

　　三井幕张奥特莱斯

　　位置：千叶县幕张地区

　　成立：2000年10月

　　规模：约60余家店铺分布在1/F及2/F

　　交通：东京站坐京叶线快速18分就可到小海滨幕张站走路一分钟

　　巴士：京成高速巴士约55分到成田机场一千一百日元

　　店铺数量:93家店铺

　　营业时间：店铺及餐馆：10：00～20：00 Pistacchio餐厅：11：00～21：30 周五・六 11：00～22：00

　　项目特色：标准Outlet Park建筑，是一座绿意盎然的花园Outlet，分Rose Court 及Tulip Court两部分；以流行品牌，运动用品，户外休闲用品，轻便牛仔服饰为主；商场旁还开有法国家乐福、美国“Costco”，形成临近海滨幕张国际展示会场的便利商圈。

　　主要品牌：Agnès b、next door、22 Octobre、theory、Marc Jacobs、Ofuon、Hush puppies、Ms Gracy、Edwin、wacoal&triumph、Columbia、Nice Claup、Coach、Franc Franc、Carhartt、Sonia Rykiel、G-Shock、NIKE、adidas、Clarks、asics、Kenzo 

　　差异化商业模式

　　三井幕张奥特莱斯

　　1、租赁开发

　　幕张奥特莱斯为2层，土地面积比较大，采用租赁的开发模式。三井不动产一直本着能租地就不买地的原则，集聚其他企业的资金共同开发，由自己的商业营销团队统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转，减少风险。这跟日本本地特色有关，因为日本房地产已经度过了泡沫阶段，其土地升值的空间不大，主要盈利还是靠项目本身。

　　2、地理位置

　　奥特莱斯这个业态的位置的选择非常受限，因为只有土地运行的低成本，才能保证其商品的价格优惠。三井通常采用开发新区域的方法，并与政府共同合作，在几年时间内把周边配套完善，达到互利互惠，一方面培育新区域的商业氛围，一方面健全新区域的硬件设施。

　　幕张是在成田机场和东京的中间点，被规划成新都心（幕张新城区）。这边有大型的国际展览场以及办公商业区，gardenwalk的出口就在车站一出来的右手边，乘坐京叶线，大约18分钟即可从东京站到达小海滨幕张站。地铁直通2层人形天桥，离迪士尼的舞滨也只有6站。地上地下共配有1400个停车位，整个交通实现了2+1，公交、地铁、自驾都非常的方便。

　　3、立体建筑与立体业态

　　Gardenwalk的建筑与中国的商业建筑有很大的差异。其上下只有2层，并由人行天桥贯穿其中，自动电梯等配置有20处之多，整个建筑四通八达。每个店铺都配有非常清楚的走道指示导向，使人群很方便的在一个立体的平面流动，实现了双首层，以致1，2层的租金相同，达到经营价值最大化。

　　立体的建筑配有立体的业态，Gardenwalk对消费需求的研究很透彻，针对性很强，不仅集聚了高端奢侈品牌及美食广场，还尝试建构了大型的菜市场等居家休闲区域。特殊的业态组合拉拢了周边的人群，并放大了传统的奥特莱斯业态。严格的业态要求也很重要，Gardenwalk每年控制业态调整不超过10%。人流动线与业态经营都是其成功的关键。　 

　　三井不动产公司在中国发展计划

　　目前三井不动产在宁波有一个奥特莱斯项目，在上海嘉定有一个住宅项目。宁波的奥特莱斯项目市和中国服装企业杉杉集团一起合作的，预计今年开业。这个项目的规模，大概有160个商铺，停车位最多可以达到1800个位置。比起目前国内的几个奥特莱斯项目，其规模是最大的。在宁波购买名牌的人很多，市场的前景良好，所以各个著名的品牌对于这个项目是很期待。据悉，三井不动产希望以这个项目为开端，考虑主要在上海周边和北京周边的奥特莱斯和LALAPORT这两个项目发展。

　　作为日本商业地产开发的先锋企业，三井不仅拥有了丰富的开发运营经验，而且也非常愿意和我们开发商合作，进入中国的项目。对于很多刚刚涉足商业地产开发的中国房地产企业而言，怎么样去招商，怎么样进行商业运营、管理是他们碰到的很大的难题。希望三井不动产进军中国市场可以使中国商业的开发模式有所变革，早日走向成熟。