北京写字楼第三季度租金环比上涨6.9% 投资回报率略有回升

　　市场概览

　　全球经济在2012年第三季度保持减速趋势。与之相较，中国经济保持了相对强劲的增长，纵使增长率亦有所下降。北京写字楼市场依然表现平稳。租赁成交量延续了今年初开始的下跌趋势，净吸纳量创五年以来的新低。此外，由于第三季度无新项目完工，整体空置率亦达到历史最低点。在此背景下，写字楼市场的资产表现维持上升趋势，租金和资本值两者均录得轻微上涨。与2012年上半年相比，写字楼物业投资市场趋于活跃，本季共有两宗物业成交。

　　供应

　　第三季度内，北京写字楼市场并无新增供应投入。因此，包括甲级和乙级写字楼在内的市场总存量仍保持在1,198万平方米。截止本季末，甲级和乙级写字楼存量分别占总存量的43.16%和56.84%。　　

北京写字楼新增供应、净吸纳量和空置率

　　需求

　　整体而言，优质写字楼空间的租赁需求仍保持旺盛。近期完工的项目，无论是位于较成熟的CBD区域、燕莎区域，抑或系相对新兴的望京区域，都录得大幅上升的入驻率。与前两个季度相似的是，由于市场上可供租赁的面积有限，整体租赁交易量于本季继续下降。截至季末，净吸纳量总计26,594平方米，为五年以来的最低值。平均空置率于本季微降0.22个百分点，至3.24%。由于租金高企以及对经济不确定性的担忧，众多租户对租金价格更为敏感。来自医药、金融、专业服务、消费品及服装行业的租户是本季租赁需求的主要驱动力。包括新租、搬迁、扩张和续租在内的本季代表性成交有：罗氏制药在侨福芳草地承租6,600平方米、南洋商业银行在佳程广场租赁4,500平方米、长江商学院在东方广场续租3,000平方米、Black & Veatch在SK大厦租赁1,500平方米。　　

北京写字楼子市场租金

　　租金

　　租金在本季维持上涨趋势。平均净有效租金环比上涨6.9%，至253.89元每月每平方米。本季租金增幅略高于第二季度，主要是由大多数业主普遍降低或取消了免租期所致。按子市场划分，本季租金最高的子市场是金融街区域，平均租金达到310.2元每月每平方米。紧随其后的是CBD和东长安街区域，平均租金分别达到294.7元及269.3元每月每平方米。“其它”子市场中全部为乙级写字楼，相比其它子市场租金最低，平均为157.2元每月每平方米。

　　投资

　　就北京写字楼整体市场及绝大多数子市场而言，由于本季租金上升而资产价格相对稳定，投资回报率略有回升，但升幅甚微。与2012年上半年相比，写字楼物业投资市场趋于活跃，季内录得两宗资产交易成交。某本土电子商务公司出于自用目的，收购了一个目前在建的甲级写字楼。该写字楼位于望京区域，许可建筑面积约为57,000平方米。此外，某私募投资者联合体出于投资目的，收购了位于同一子市场、总许可建筑面积约为26,000平方米的四栋甲级写字楼。

　　展望

　　尽管发达经济体的欠佳表现持续地给全球经济带来压力，中国仍有充足的政策调整空间，以应对经济下滑的风险。此外，国内强劲的消费增长将有效缓解外部经济发展减速带来的冲击，使中国和世界经济的增长形势于2012年底呈现出更为明显的差异。北京作为中国的首都，预计将会持续不断地吸引海内外企业在本地进行与写字楼租赁事宜相关之活动，譬如总部和办公楼的设立、扩张、搬迁等。高力国际预计，未来6到12个月，租赁需求的主要驱动力将来自法律、教育、医疗、媒体、科技、消费品、能源、专业服务等行业，对北京写字楼市场的谨慎乐观在中短期内仍将维持。

　　北京写字楼市场整体供应紧张的形势预计仍将维持。未来三个月，甲级写字楼市场将继续缺少新增供应，而乙级写字楼市场新增供应将仅

　　有265,000平方米。虽然如此，这些新项目对甲级写字楼市场的影响有限。因此，高力国际维持对未来三个月写字楼整体入驻率和相关资产表现的乐观预期。然而，从另一方面而言，众多租户声称当前市场租金水平已达至其承受极限。预计在全球和国内经济形势背景下，业主和租户之间的租金谈判空间弹性更大。

　　包括整售和散售在内的北京写字楼物业投资市场预计将保持活跃。与2012年第三季度相比，预计投资回报率将在未来几个月呈下降趋势；与此同时，CBD和燕莎区域或将各有一个资产交易成交及公布。