武汉商业地产供销两旺 投资酒店式公寓还是商铺？

　（酒店公寓-北大资源首座）

　　“虽然前几天的房交会刚刚结束，但是我对武汉的楼市是没有丝毫的信心。二环内甚至三环内，房价就高的吓人，而且还不确定买房了后增值保值方面如何？与其这样，我还不如投资点商业的。酒店式公寓和商铺各有各的优势，公寓现在成为年轻男女追求的对象，未来价值肯定难以预估；商铺是万年不变的赚钱机器，所以，我就碰到难题了。现在这种情况是该投资商铺还是投资酒店公寓呢？ ”近日，一篇《武汉房地产市场在冬眠~~我该投资酒店式公寓还是商铺啊？》求助帖，引起了编辑的注意。昨天，编辑带着网友的问题走访了位于汉阳的北大资源首座和菱角湖商圈部分底层商铺项目。

　　2011年春天开始执行实施的“限购”、“限贷”、“限价”拉开了第三轮楼市调控的序幕。受“限购令”的影响，“一片利好”的商品房市场陷入“冰封”境地，未来发展扑朔迷离；而写字楼、商铺、酒店式公寓等商业地产项目因其置身调控之外而备受投资客和开发商的青睐。住建部秦虹表示：“在楼市调控政策的影响下，房产投资者并没有离开房产市场，而是将目光转向了不受限的商业地产市场”。一时间敏锐的投资客纷纷转战商业地产，受大量流动资金的涌入和供需关系的影响，商铺及酒店公寓等商业异军突起，进入井喷期。但是，对于投资商业地产的投资客却有着不同的想法，到底哪类投资能给投资者带来较高的收益？无论是投资回报率或者是投资风险还是三者本身收益就存在着一定的差异，面对这样的现状，投资者应该如何面对？

　　（大武汉1911民国风情商业街）

　　在商业地产投资中，商铺凭借“一铺养三代”的投资回报价值早已深入人心，较高的投资回报率让投资者垂涎，一度成为商业地产投资的佼佼者。据资深研究员徐邱晓表示，2011年是楼市调控之年也是武汉商业地产发展高峰的一年。去年，武汉商业地产取得了骄人的成绩，今年武汉投资商铺的热度与日俱增，尤其是受限购的影响，住宅商品房还陷在冰封的境地，武汉商铺市场“一铺难求”的现象比比皆是。从去年菱角湖万达广场开业不足半年就造就菱角湖商圈的火爆到去年汉飞逛逛街开盘当日就劲销90%铺源、以及今年带有民国风情的商业步行街大武汉1911的首次开盘，推出共计154套内街铺源，开盘当天劲销3亿，创下江城商铺销售新传奇。商铺的销量一直处于风口浪尖，掀起一次次热销高潮。

　　据业内人士介绍，其实商铺投资相对于酒店式公寓和写字楼，投资回报率明显高于两者，据某网调查显示，由于2012上半年武汉商铺市场供应量充足，成交量也一直维持在高位水平，1-6月商铺总成交量为47.5万平方米，较2011年上半年涨幅达26%，成交套数为5781套，同比去年增加了1680套；价格方面，上半年全市商铺成交均价为11700元/平方米，较去年同期有所下降，降幅约为14.38%，其主要原因为远城区商业地产的大量入市，其价格相对较低，比如东西湖区成交量接近7万平方米，均价不到7000元/平方米，直接拉低了市场均价。主城区中，硚口区和江汉区由于是城市商业较集中的区域，是商铺成交的主要区域，远城区中，东西湖区和黄陂区成交量相对较大。尤其是一些小面积、低总价的商铺，无论从承担压力上，还是长期稳定的回报率，均让投资客无法抗拒。一般来说，商铺物业单价明显高于住宅单位，所以投资总额会更高，而且投资风险也明显高于住宅。但是，如果投资者能够选择好商铺物业，投资回报率理所当然会高于住宅，而且商铺无所谓房屋损耗率，待商圈越来越成熟的时候，租金收益就会越来越高，价值也会更高。总的来说，商铺投资就是高投入高风险高回报率。

　　虽然商铺凭借较高的投资回报率一直备受投资者和开放商的青睐，但商铺市场有回报也有风险。据业内人士介绍，商铺的投资回报和利益是并存的。日前，首义广场欢乐城下沉式地下商城把武汉整个地下商城推上了风口浪尖，4月24日，武汉公布商业设施空间布局规划，首次明确划出商业禁建区，明确规定今后主干道、快速路两边不能同时建设建筑面积超过5万的大商场，临街住宅也不能在一楼穿墙打洞建商业门面。根据该规划，截止2020年，武汉将增商业营业面积340万平方米。这其中，30%是地下空间。在此利好的投资背景下，“武汉首义广场欢乐城不欢乐，为何占尽了优势却开发的一塌糊涂？”、“未来城看不到未来 地下商家纷纷叛逃”等武汉地下城商铺负面消息却源源不断。

　　（华南国际广场写字楼底商）

　　如何考评商铺投资价值？

　　商铺与住宅虽同为房地产的品种，但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标，而商铺投资的关注要点，却比住宅的项目要多得多，也复杂得多。

　　商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是及时租金回报率，一是增值空间。

　　（三金华都底层商业）

　　一、及时租金回报率

　　商铺投资租金回报率是：（月租金×12个月）÷商铺总价，如一个商铺的单价是6万元每平方米，月租金达到300元每平方米，那么它的投资回报率是6％。国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达6.66％，就值得投资。这一标准略高于深圳目前的街铺实际回报率。而商业地产流行的年回报率8％的模式，实际上只是一种营销操盘的方式，其目标就是让年回报率能达到月供标准，从而刺激投资。

　　值得一提的是，商铺及时租金回报率实际上是一个动态的概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺有一定的空置期。

　　二、商铺增值空间

　　商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及时的租金回报外，更关注的其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往会超过租金回报。如南山自1999年滨海大道开通以来，商铺售价七八年时间几乎翻了三四倍，当初的投资者年收益率达到30％；前几年投资龙岗街铺的投资者，尽管目前空置较多，但由于当时售价低，商铺空着一样有成倍的成长升值。

　　商铺的成长空间与地段的开发息息相关，一般情况下，大开发必有大成长空间，地段的成长直接带来商铺的升值。商铺投资除了要看及时租金回报外，更要看商铺增值空间，两者之间的关连性十分紧密，而且此消彼涨，由此看来，租金坚挺售价走高的商铺未必就是最适合投资的商铺，而暂时人气不旺、不能招商经营的商铺也可能恰恰是最值得投资的商铺。

　　酒店式公寓借“商”得起的投资回报 成理性投资首选

　　（北大资源首座实景图）

　　要说2012年是否是“世界末日”，没人知道；但要是问2012年买房最怕什么，几乎所有的房产相关人士都会说“限”，就是限购、限贷、限价。在这种四处受“限”的大环境下，有一种住宅却正悄悄引起大家关注，那就是属于商业地产的类住宅品种——酒店式公寓，它不在限购范畴之内，想买几套都可以的想法充斥着调控下的房地产投资市场。笔者将以北大资源首座为例，展示酒店式公寓的特点和可取之处。 

　　在酒店式公寓、商铺、写字楼三大主要的商业业态中，酒店式公寓由于拥有“类住宅”的居住功能，而更容易被购房者尤其是投资客接受。酒店式公寓作为商业地产的特殊体，其自身既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点，其自身的投资自住两相宜的优势，使其商业地位步步高升，直逼商铺。相较于住宅而言，酒店式公寓对投入成本、经营能力的要求更高；相对于商铺而言，酒店式公寓投入成本低，风险较小，而这一点，也被不少开发商以及购房者广泛认同。

　　在北大资源首座营销中心，工作人员龚先生问笔者的第一句话就是“您是投资还是自住？”可见酒店公寓的投资行为已经很平常了。随后笔者了解到，因其算上精装修7000元/平左右的价格，50多平和70多平的小两房在江城三镇掀起了一股投资酒店公寓热潮。

　　酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。