房地产市场进入下半场 商业地产已经出现严重供过于求

　　房地产是一个拉动众多上下游行业发展与解决诸多就业问题的产业，对房地产业的定位会影响中国经济下一个10年发展。当前，房地产发展进入“下半场”，怎样巩固“上半场”调控取得的成果？其他国家在房地产波动时期的经验有何可以借鉴？房地产企业的战略投资布局该如何调整？在上周由中欧国际工商学院举办的中国房地产业高峰论坛上，来自学界与商界的专家学者们给出了自己的答案。

　　频繁变动的政策会使住房消费这一居民的长期行为失去稳定的预期，完善制度、稳定预期是未来住宅市场健康发展的重要条件。

　　全国人大常委、财经委副主任委员、中欧陆家嘴国际金融研究院院长吴晓灵说，2006年至今，我国房地产市场中住房按揭贷款利率和首付比例等政策的变化比较频繁。住房是家庭一项非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入来完成。但如果在这一过程中政策不断变化，人们就很难对自己的财务做出稳定的规划。尤其是在政策调控时，行动的一致性或不理性都会产生。住宅是居民消费品的重要资产与国家经济发展重要的动力之一，这方面的政策还是以稳定为好。

　　房地产金融政策要尽量保持稳定，而且要从帮助供需双方打通融资渠道方面去做。

　　一方面，要控制按揭贷款，抑制过度超前消费。消费按揭贷款是把双刃剑。可以帮助目前没有财力而今后有还款能力的人完成置业的梦想，但过多的按揭贷款却能制造过度的需求。因为银行贷款本身是在创造货币，是让一个人未来的消费能力在当下得到实现。针对有限的房产供应，过多的创造货币、过多的把未来的购买力集中到现在，不利于房地产市场的稳定发展。控制按揭贷款要从两方面入手。第一，只对首套住房和改善型住房给予一定按揭贷款，剩下的让购买者全款购房。而全款购房不应该受到限制，这是一个人财产使用的自主权。第二，取消房地产按揭的优惠利率，用财政按揭利率抵扣所得税或用按揭利率补贴替代银行优惠利率。利率本身是调节市场供求非常重要的经济杠杆，把优惠利率政策强加给银行后，实际上会扭曲利率作为杠杆的调节作用，而且住房按揭利率优惠是一种财政行为，不应该由商业银行来执行。

　　另一方面，要给予房地产商正常的融资渠道，以发展房屋租赁市场。对房地产开发商在资金上多方围堵，其实不利于房地产业的发展。目前除了公租房，还应该发展有更多商品房的租赁市场。如果一个国家所有的房产都由个人所有，却没有健康的商品化租赁市场，会严重妨碍劳动力在全国范围内的流动。从金融制度上，要给予开发商以建设市场租赁房的便利，包括提供房地产开发所需贷款以及发展房地产信托投资基金等。

　　全球18次金融危机发生前，房价都出现过过度上涨，所以当一国房价上涨太快时，政府就要当心了

　　美国康奈尔大学管理学院教授DanielQuan说，在金融危机后，多位美国学者研究了第二次世界大战后全球发生过的18次经济危机，其中5次规模和破坏力较大的是西班牙、芬兰、挪威、日本和美国经济危机等。他们发现，这些危机发生前都出现了一个很重要的经济指标，就是不断上涨的房价。 18次金融危机发生前，房价年平均涨幅达15%，最严重的5次危机发生前，房价一年上涨了25%。所以当一国房价过度上涨时，政府就要当心了，因为那可能是一次经济危机的信号。

　　我想重点谈谈房地产市场风险管理的问题。中国房地产市场90%的贷款都来自四大银行，很多银行把这些贷款放在自己的资产组合中。未来，随着中国房地产业的发展，这个贷款规模会越来越大。从经验来看，将房地产贷款放在银行的投资组合中是一件冒险的事。美国银行业就吃过这样的亏。

　　上世纪20年代的美国大萧条后，美国政府觉得要拉动经济就一定要鼓励买房，于是专门建立了一些银行提供按揭。当时，这些银行将房贷放入自己的资产组合中，先吸储然后作为房款贷出去。借钱进来的利率是3%，把钱借出去的利率是6%，其中有3%的利差。这样赚钱很容易，所以那些银行家们下午3点就可以出去打高尔夫球了。

　　但1970年以后，美国出现了大通胀。这些银行遭遇到巨大的金融风险，因为他们借进来的钱是在短期账户上，而借出去的钱是长期的债务。当通胀持续上升时，这些银行大部分都破产了。美国政府才意识到，将按揭放在资产组合中并不是好的策略。后来，有人发明了房地产资本证券化，将贷款放到市场上，这样银行就不用自己持有这些债务，能规避一些风险。很长一段时间，美国房地产市场采用这种办法发展得很好。不过，华尔街的银行家们将房地产资本过度证券化，以至于引发了次贷危机。其实，证券化是一个很好的东西，但是我们操作的时候要很小心。

　　我想提醒中国的银行业，要时刻警惕自己背负的房地产贷款，同时建议房地产市场发展一些金融投资工具。

　　可以将一次性收取土地出让金改为土地使用年租制，等于让购房者买房之后按年缴纳土地使用费，这样可以实质性降低现行房屋销售价格

　　中国住房和城乡建设部房地产市场宏观调控决策专家、中国物业管理协会会长谢家瑾说，房价的上涨和下跌根本原因是市场供求关系。长期政策应该立足于“三个基本、一个控制”：供求关系基本平衡、供求结构基本合理、房价基本合理，始终控制投资性购房的进入。

　　供求关系基本平衡、供求结构基本合理、房价基本合理的根本方法是增加供给。联合国对全球40多个国家所作的统计分析发现，当人均GDP超过8000美元，一国的住房消费就进入了快速增长阶段。当前面对强劲的改善性住房、婚房和城市化进程中的刚性需求，中国普通商品住房呈现总体供应不足，而且在很长一段时间内这种局面都难以改变。从2009年至今，我国房地产成交量一直保持上涨态势。限购政策退出后要避免房价反弹，也必须增加供给。建议增加用地供应、督促各地开工、加快城市配套建设、提高容积率与土地使用效率。

　　同时，要严格控制投机性需求进入房地产市场。但我不赞成以开征物业税的方法抑制投机者。中国目前不具备征收物业税的条件。因为中国在生产环节的税负很高，中国的土地出让制度已经提前征收了70年的土地出让金，开征物业税会产生重复征税。而且，物业税是财产税，而中国购房者对房产只有使用权。所以，对扩大物业税要从长计议，而替代政策要既能够抑制投机，又能适度控制投资，最好还要考虑到操作和征收成本。

　　要从根本上解决问题，最关键的还是要促进房地产市场长效机制，用长期政策避免调控后房价反弹。比如，可以将一次性收取土地出让金改为土地使用年租制，等于让购房者买房之后按年缴纳土地使用费，这样可以实质性降低现行房屋销售价格。

　　在中国城市化进程的任何阶段，房地产业都有机会麦肯锡咨询公司全球副董事王莉说，麦肯锡预测，到2020年中国城市化将实现55%。在城市化演进的过程中，会呈现各种不同的需求增长，对于房地产业来说，代表着不同的产品机会。比如，当农村人口大量向城市转移时，消费者的需求是低成本的房地产产品，包括廉租房等；当城市向外扩张与新城加速发展时，消费者需要更多大型综合性的房地产产品。可以说，在中国城市化进程的任何阶段，房地产业都有机会。

　　麦肯锡将中国房地产市场划分为20多个组团，在组团成员中存在相似的消费行为。从具有相似消费习惯的组团中，中国房地产商可以明确地找出市场在哪里、增长潜力在哪里。中国房地产商还可以考虑通过对组团地域的掌握，制作出标准型产品，在某些区域、组团进行推广，控制成本。

　　商业地产已经出现严重的供过于求，甚至可以说商业地产商已经开始过冬了。

　　莱蒙国际集团有限公司董事会主席，天虹商场有限公司创办人、副董事长黄俊康说，很多人看好商业地产，但我觉得商业地产已经出现严重的供过于求，甚至可以说商业地产商已经开始过冬了。

　　现在，很多二三线城市大量商业地产在开发，但空置的情况已经出现。而且，招租的情况越来越难。如我认识的一家公司，几年前他们商场招租能赚到15%的利润以及管理费，现在降到5%的利润，连管理费都没有了。再如，我们在某地已经开业了4个五星级酒店，规划在建的还有4个酒店，但我很担心是否有那么多客源。

　　商业地产不是不能再做了，而是要换个方式做。要做好“长期作战”的准备。要花精力去培育这个市场，而且要出钱补贴这个市场。比如，一个商场要开始盈利，最快要3年，条件差一点的商场可能要七八年才能盈利。在这样的情况下，房地产商要有充足的现金流，以及畅通的融资渠道。因此，包括我在内的很多房地产商希望市场上能有更多房地产金融产品出现。

　　10年后，随着中国人均GDP的提升，商业地产的供求关系会相对平衡一些。但现在是商业地产商的寒冬。我觉得，未来10年会很艰难，只有少数有实力的商业地产商能够胜出。