龙湖集团媒介总监刘男男：龙湖原则上不做单纯的商业项目

　　2012年10月，在北京、上海两大城市，由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办，搜房网联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕，本届年会以“搜房商业地产投资季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和投资买家搭建顶级交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。

　　搜房网特别策划大型系列访谈启动，独家采访龙湖集团媒介总监刘男男女士，解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。

　　问：商业房地产近几年来逐渐崭露头角，人们开始对商业房地产有了一定认识，大小房企及少数其他行业的企业纷纷涌入商业地产领域。那么，您认为目前的商业地产发展形势如何？

　　刘男男：商业地产的发展对其中的每个参与者、每类角色都有着影响。

　　对经营商家和商户投资者来说，如何在诸多的商业物业中进行选择和投资，如何找到值得长期合作的开发商，既获得项目收益也能一起扩张规模，也是一种新的挑战。

　　而对于开发商来说，要同时服务于上述两类客户，在激烈竞争中获取优势，则需要有成熟的商业素养、深厚的企业内力和持续提升竞争力的运营手法。

　　对消费者来说，首先他们将是直接竞争的受益者，更重要的是，居民的生活习惯可能会逐渐改变，大家会越来越习惯城市综合体、购物中心这样的城市生活模式。

　　问：很多传统住宅开发商进军商业地产的很多因素是因为现金流，但是同样的，做商业地产也需要大量的资金投入，而且资金回流周期较住宅更长，另外，就是人才的问题。对于这两个最重要的部分，您认为应该如何解决？

　　刘男男：强大的财务支持，可以说是龙湖商业最突出的竞争力之一，尤其考虑到商业地产本身非常倚重现金流的特点。

　　集团层面上，龙湖目前可以说是现金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心财务指标中，龙湖的多项指标基本都处于行业前三位。截止2012年4月，龙湖的净负债率仅为43%，而融资成本低至6.4%，这是绝大多数同行不可想象的数字。

　　项目层面上，龙湖原则上不做单纯的商业项目，多以和住宅、酒店、写字楼结合的商业综合体呈现，并且住宅、写字楼的销售先行。这一模式充分发挥了龙湖住宅领域的优势，依托龙湖销售业务的优异表现，项目内的现金流也能够基本平衡，实现项目内循环。

　　另外，虽然住宅的全国化先于商业，但实际上，龙湖也是国内最早的商业开发商之一，第一座购物中心重庆北城天街2003年就已开业。在将近10年的运营中，北城天街取得了高速的业绩增长，树立了城市核心商业地标的地位，多家商户的营业额都在其全国门店甚至同行业的排名中名列前茅，并推动其所在的观音桥商圈迅速繁荣，目前已成为超越解放碑的重庆第一商圈。

　　所以，龙湖专业团队的积累有足够的深度。目前，龙湖商业中高层管理团队的商业平均从业年限超过10年，而这其中服务龙湖5年以上的人数又超过60%，可以说，是一个既有经验又稳定的团队。同时，龙湖细腻、关怀、充满人性化的企业文化和物业服务已被全国熟知，在历年的业主满意度调研中首屈一指，这一点在商业中将发挥更大的优势。

　　问：商业地产中的热潮现在逐渐由一线城市蔓延至二三线城市，您认为一线城市与二三线城市相比在发展商业地产方面有哪些独有优势？

　　刘男男：城市选择上，龙湖是以住宅全国化为基础的，其优势体现在两方面。第一，在住宅全国化的过程中，龙湖就谨慎选择进入的城市，基本以一线城市、经济活跃或具有辐射力的二线城市为主；第二，龙湖一贯执行区域聚焦战略，在每座进入的城市深耕细作，很多城市都占据着市场前十的份额， 2011年以11座城市的销售，就实现了383亿的签约额，这种城市深耕的程度可见一斑。在城市布局上，龙湖不会单纯的考虑是一线还是二、三线，而是以土地特点为核心，既会关注一线城市的交通主干道节点、新城市中心地块，也会积极寻找有经济活力、区域辐射力的二三线城市核心区域或新兴区域。而这些数据背后，意味着龙湖在每座进入的城市，都形成了坚实的市场和城市资源，包括品牌美誉度和口碑传播力、政府和媒体关系、业主资源等等，这些都将为商业的运作奠定坚实基础。

　　区域上的特点更加明显，基本都是新兴城市中心或轨道交通节点，并且会重点关注政府政策导向、5公里常住人口、区域内产业分布、机场交通等要素，在龙湖内部有一套严格的选址体系，满足足够的选项，才会考虑商业布点。这也是龙湖商业的专业竞争力之一

　　问：在楼市持续调控的大背景下，商业地产的价值是否会逐渐显现？您对于未来商业地产的发展走势有何预期？

　　刘男男：综合体可以说是城市发展的一个必然趋势，是城市化、城市升级的重要一步，甚至会影响人们的生活和消费方式。综合体最大的优势在于“多元集中”。在传统的模式中，居住、工作、娱乐等功能区相对独立，在各自的区域内集中发展，使得人们耗费很多时间和成本在交通上，久而久之也降低了幸福感，甚至不愿出门消费娱乐。而综合体可以很大程度上还原步行生活的状态，工作、生活、娱乐结合的更加紧密，居民在工作和居家之外获得了更充分的“第三空间“。龙湖商业，尤其是植根于综合体的龙湖天街，就是希望为消费者提供一个第三空间的最佳选择。

　　国内商业地产的建设已经进入高速发展阶段，尤其是二三线城市目前在建的综合体项目非常庞大，预计未来3-4年的商业开业量将非常大，市场将要经历由量变到质变、竞争激烈的阶段。这一趋势对三方面群体都将有巨大影响。

　　对消费者来说，将逐渐习惯城市综合体、购物中心这种生活和消费方式，在激烈的商业竞争中获益。

　　对经营商家和商户投资者来说，如何在诸多的商业物业中进行选择和投资，如何找到值得长期合作的开发商，既获得项目收益也能一起扩张规模，也是一种新的挑战。

　　而对于开发商来说，要同时服务于上述两类客户，在激烈竞争中获取优势，是对企业基础素质和专业能力的综合考验。

　　基于上述问题的回答，可以看出龙湖对未来商业竞争的优势和信心。总结来说，龙湖商业的优势在于以下几点：

　　1、清晰而坚定的战略

　　2、成功的商业经验和积累

　　3、强健的财务支持

　　4、专业的商业团队

　　5、坚实的城市和市场资源

　　通俗的说，就是有战略、有经验、有资金、有人才、有资源！

　　问：2012第七届中国商业地产年会将于10月13日举行，本届年会的主题是“搜房商业地产投资季”，届时我们将邀请您参加，您能否对这个行业盛会给我们一些建议或寄语？

　　刘男男：随着商业地产的快速发展，搜房商业地产年会的举办为这个行业提供了一个新的交流平台，让各方意见都能在此交汇，碰撞出更新、更好的能推动这个行业向着更加完善、更加成熟的方向发展的智慧火花。十分感谢搜房商业地产年会，预祝活动越办越好！