业绩亏损阴影笼罩 津滨发展14.3亿再卖地自救

　　受业绩持续亏损的影响，在今年8月以5.8亿元出售旗下两处厂房后，津滨发展又再次出让一宗新获取的土地，试图挽回局面。

　　11月2日，津滨发展发布公告称，计划将旗下的天津天潇投资发展有限公司100%的股权，以14.3亿元转让给华侨城（亚洲）全资控股的锐振有限公司。其中3.85亿为股权转让款，偿还津滨发展负债10.48亿元。

　　转手获利3.5亿

　　公告称，天潇公司由津滨发展控股的津滨时代置业出资3000万元组建，成立于2012年7月19日，法定代表人为曹嵘，公司批准的经营范围为以自有资金对外投资。

　　据审计报告数据，天潇公司截至2012年10月31日的总资产为10.78亿元，负债总额为10.48亿元，净资产总额计3000万元。评估报告所示，天潇公司股权对应净资产价值3.84亿元，其增值原因系天潇公司主要资产为河东造纸五厂地块所致。

　　河东造纸五厂地块规划土地用途为住宅，可用地面积13.18万平米，地上建筑面积约31.62万平米。土地范为，东至天利公寓、爱美家园，南至黄岩里小区，西至规划雪莲南路，北至津塘路。土地成本为1.98亿元，约合楼面价4530元/平米。

　　经查询，该地块是天津市政府对津滨时代置业的补偿。据津滨发展10月20日公告所示，由于天津市政府征用了津滨时代置业境界*梅江项目的P2、P3、P43宗地块用于梅江会展中心二期建设，因此，市政府有关部门决定，在为境界*梅江项目调增部分住宅及商务金融用地的同时，选取梅江H6和河东区造纸五厂共2总地块作为补偿置换地块。

　　通过此次交易，华侨城（亚洲）将正式进入天津市场，扩大公司布局。而津滨发展亦可获得税前收益约3.55亿元。

　　津滨发展更表示，若该交易能在年内顺利完成，则预计公司2012年度将实现扭亏。同时，为公司存量土地的开发和新项目的获取提供资金支持，增强公司的风险防御能力。

　　交易的风险

　　这看上去是一笔双赢的交易，但交易背后仍有一些相对“苛刻”的条件不容忽视。

　　根据公告披露，津滨发展与华侨城（亚洲）签订股权转让协议补充协议的同时，双方还以补充协议的形式进一步明确了关于该地块土地的调整及有关负债的偿还两方面内容。

　　双方在签署补充协议后，由津滨发展负责办理相关的规划指标调整手续，在目标地块中实现商业用地总的建筑面积大于3万平米，小于4万平米。

　　倘若如规划指标调整后，商业用地的计容积率总建筑面积小于3万平方米，每减少一平方米，津滨发展要赔偿锐振公司8000元，最多赔偿1.5亿元；如大于4万平米，每增加一平方米，津滨发展需赔偿锐振有公司5000元。

　　与此同时，分析人士指出，参与交易的华侨城（亚洲）注册地在香港，交易需履行商务部或其授权审批机关的相关审批程序，如果这些手续不能在短期内完成，那么该转让将无法在今年底完成。

　　而以上这一切，皆会直接影响津滨发展今年业绩扭亏为盈的愿望是否能得以实现。

　　根据此前公布的三季报来看，津滨发展前三季度归属于上市公司股东的净利润为亏损3611.8万元，同比增69.7%。对此，津滨发展归因于全年可竣工项目集中在第四季度。但是，津滨发展在售项目仅有梅江境界及颐贤里两个老项目。

　　如果此次涉及14.3亿元的交易无法在2012年内完成，就意味着津滨发展极有可能继续面临亏损状态。

　　变卖资产自救

　　同时，相关分析指出，由于其2011年归属于上市公司股东的利润已经亏损了2.97亿元，根据沪深交易沪深证券交易所规则，如果上市公司连续两年净利润为负值，那么股票名称前就会被冠以“ST”的标志，以示特别处理。

　　而这种情况是上市公司极不愿意出现的，所以，从上半年开始，为了避免年末可能出现的业绩亏损，津滨发展已经开始变卖资产。

　　今年5月21日，津滨发展将旗下自用写字楼项目——津滨杰座商务中心办公楼部分单位(面积为6191平方米)，以6000万元的总价出售给天津市庆洲能源进出口贸易有限公司，最终实现回笼资金约1935.8万元。

　　不到三个月，8月2日，津滨发展再次将旗下资产天津开发区厂房及西青微电子园区厂房，作价5.79亿元出售给兴业金融租赁有限公司。

　　津滨发展明确表示，在满足一定条件后，整个款项需全部在5个工作日到账。该项交易则可为其本年度增加约1200万元的销售利润。

　　事实上，据津滨发展方面介绍，作为公司重要的工业地产项目之一，天津西青微电子园区厂房曾是公司一笔堪称“巨资”的收购。