造城之惑：城市化与调控驱动下的城市综合体

　　由《21世纪经济报道》主办，全国工商联房地产商会联合主办的21世纪中国城市综合体高峰论坛2012年会，将于2012年11月24日上海举办。本次年会本着“前瞻行业未来，启迪行业思维”的理念，继续邀请政府智囊、行业专家、经济学家、企业老总、专业机构及媒体意见领袖，共同探讨当前开发量出现井喷背景下的城市综合体的可持续发展之路。

　　在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本逐渐提高的背景下，“高端城市综合体”这一开发模式彰显了房企的全新选择逻辑。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，这种综合了商业、办公、住宅、宾馆、休闲广场等多种元素为一体的“城中之城”，都以特有的活力让中国的城市化未来充满了惊喜。

　　毋庸置疑，城市化对土地利用的高度集约要求是“城市综合体”这种开发模式出现的根本驱动力，作为土地供给方的政府，希望开发商多做商业，以提升第三产业比例、提升税收、创造就业、提升城市形象；而房地产宏观调控的大背景则迫使大部分开发商进入商业地产领域以降低政策风险。

　　问题在于，这个造城的速度太快了。

　　2010年21世纪中国城市综合体高峰论坛举办第一次年会之时，城市综合体还只是在一、二线城市有所耳闻，短短的两年时间，从开发密度看上，西南某省会城市三年内拟开发的城市综合体超过100个；从分布区域看不仅是三四线城市，几乎大部分县级市都能看到城市综合体的开发。

　　包含大量集中式商业的城市综合体短期内的大规模开发，一方面会造成同质化竞争严重，形成对社会资源的严重浪费；另一方面，对于大部分仓促从住宅地产转战商业地产的开发商来说，经验、资源、团队的缺乏又使这些综合体的后期运营面临巨大风险。

　　城市化是趋势，城市综合体的开发迎合了这种趋势，同时也是很多城市经济转型、产业升级的有效载体，但正因如此，我们更应该非常慎重的对待，无论是政府的总体规划角度还是企业的运营角度，都要以实现后期的可持续运营为最终目的。

　　如何有效利用社会资源进行城市综合体的规划？如何从现金流及运营管理角度规避开发风险？如何避免大量城市综合体同期开发的同质化定位？如何令大型城市综合体之间由竞争走向竞合？如何实现城市综合体开发中资产的有效增值？城市综合体开发的融资通路如何？将会是本次年会关注的热点。我们期望创新的商业模式能够促使城市综合体的良性发展，并推动城市进步。