太原：商业地产捆绑影院蔚然成风 未来竞争将加剧

　　如今，商业地产“捆绑”影院开发，以提升项目形象和拉动商业人气的开发模式在省城已蔚然成风。省城五年前还屈指可数的电影院，在短短几年内伴随着商业地产的发展而快速增长。而未来五年间，太原至少有4至7个商业综合体项目要引进各类电影院线。

　　电影院作为商业地产吸引人气的重要手段之一，同质化竞争也愈加激烈。

　　商业项目

　　纷纷上马影院

　　本月下旬，位于省城太原亲贤街的太原茂业广场住宅区即将开盘发售。与省城同期发售的其它项目相比，该项目商业建筑面积达22万平方米，住宅建筑面积17万平方米。据称，将引进IMAX电影巨无霸银幕是项目内最大卖点。“截至今年6月底，全国IMAX影院仅有68家。至今年年底，全国内地IMAX银幕不过100块，而太原茂业广场在全城引进IMAX影院，肯定会掀起全城IMAX观影热潮。”11月14日，记者走访太原茂业广场项目售楼处，置业顾问小清声称，一块巨大的IMAX银幕就足以说明茂业广场与众不同的高端定位。因为，宽22米、高16米的IMAX银幕对建筑结构、场地及影院定位有着特殊要求，普通项目无法触及。

　　事实上，借助影院来提升商业地产的品质、拉升卖场人气的模式，太原茂业广场并非省城首家，也绝对不会是最后一家。从2009年至今，省城众多商业项目包括恒实·和信摩尔、北美·新天地、同至人购物中心、贵都百货等商业项目纷纷上马国内品牌电影院线，以拉动客流量及提升项目品质。而省城即将开业或者规划建设的各类影院至少还有4家，除了太原茂业广场内的IMAX影院之外，还有位于并州北路中正乐居内的横店影院、解放北路太原万达广场内的万达影城、平阳路华宇商业综合体内的影城（院线品牌还在洽谈中）。此外，未来三至五年之内龙城大街片区、长风桥西片区、城北三给村片区也均将有影院上马。这些影院的共同特征是与商业项目“捆绑”运营，而非传统的独立影院。

　　记者从多种渠道了解到，商业地产“捆绑”影院的模式不但将在省城遍地开花，而且开始向省内的晋中、大同、临汾等地级市待建的商业综合体下沉。

　　伴随着一个又一个商业地产与影院捆绑项目拔地而起，人们不禁发现，院线已经悄然间成了大型商业项目的标配，并且凭借着不俗的客户量带动起商业项目的人气。这些商业项目也沾光于院线，品质得到了拔高。

　　2009年4月，位于亲贤街的阳光王府井百货（需求面积:40000-80000平方米）开始试营业，与冷清的购物中心相比，位于商场六层的横店影院借助现代优雅的观影环境及《哈利波特与混血王子》《十月围城》《2012世界末日》《狄仁杰之通天帝国》等国内外大片，吸引了全城影迷，影院楼层人流不息。在影院客流带动下，王府井百货购物中心很快进入顾客盈门的状态。2011年年底，仅试营业两年的王府井百货中心营业额跃至全城百货店销售排名三甲。“影院给早期的王府井百货带来了客源，现在百货店人气高涨，又反哺给影院。”山西阳光实业集团董事长李春光称，影院与商业地产的互推作用非常明显。

　　“影院票房利润有限，商业地产项目更多的是看中影院带来的潜在效益。”解放数码影城的总经理张晶峰也认为，商业地产上马影院，更多看中的是影院的价值贡献而非价格贡献。一个商场如有影院，可以让客户在店内的滞留时间更长。影院也充分利用了商业项目内的劣质区域，给商业项目业主增加了租金收益。

　　以省城商业综合体内的“捆绑”影院为例，位置基本在项目内过偏或最高楼层，这些位置恰恰是租不上好价钱的鸡肋地带。影院的入驻，给商业项目的劣势区域增加了固定人流量，人气不高的区域内租金既会提升，整个商业项目效益也由此能均匀提升。

　　另外，电影的生命周期很短，不断上映的新电影带给商业项目足够的新鲜感和关注度。消费者每完成一次观影会对影片中所呈现的时尚潮流、极品美食、流行文化、传统艺术等产生浓厚兴趣，激发消费者的消费欲望。

　　省城业界人士张治波称，按照现有的影院运营模式，院线品牌只租用场地，不会持有物业，原因是院线购买或持有物业的运营成本过高。借助商业地产开发，解决影院场地租用，并固定客源，对于影院同样是一举多得的事情，两者捆绑的互利作用显而易见。

　　“省城亲贤长风商圈方圆不足5公里的范围内，将会有5家一线品牌院线。商业项目能否成功，决定着影院的生死。”省城商业地产业界人士郭先生认为，影院给商业项目带来客流的同时，因为同质化竞争加剧也面临自身生存压力。

　　记者了解到，省城近两年新兴的现代化星级电影院中，每逢周末及节假日的上座率能达到70%以上，但在工作日及没有重量级大片上映时，影院的上座率不足30%，甚至不足20%。而不断上马的同质化影院已令部分影院感到压力。“以平阳路某影城为例，2004年开业连续三年，都摘得省城票房总冠军。但2009年，太原王府井横店影城、太原新影都开业之后，该影城的老观众被分流。”一位不愿透露姓名的业界人士称，国内影院建设属于冷门投资的时候，这种“嵌入商业地产”的投资模式，对于电影产业的发展的确十分有利，开发商为影院提供场地，影院促进商业繁荣。

　　但随着影院的蜂拥上马，省城影院与开发商的分账比例将出现逆转。“以北京、上海一线城市为例，在2002年的时候影院只需交纳5%的票房作为租金，如今这一数字达到了17%，有的地产商甚至要求20%的分成。”这位先生称，省城太原影院目前尚处于竞争起步阶段，目前的风险仍在可控之内，由开发商主动引入的影院都在赚钱。与此同时，准备进入省城的院线，其租金成本及与开发商的分账比例正在抬高。

　　同一区域密集出现影院，必然会导致优势商业项目内的影院房租不断上升；人气不旺的项目院线经营赔本，难以为继。目前，国内排名前10的院线品牌进入省城的模式，已从三年前受邀开发商签约合作，逐渐变为院线主动来太原寻找商业地产项目，由此可见院线未来的行业竞争激烈程度。

　　“4D电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目是千篇一律，好像其中业态不重复，其实在一个区域却是严重重复再重复。”业内资深分析人士李先生对省城商业地产发展做出了这样的评价。虽然商业综合体地产利润高，但高利润意味着高风险，作为商业综合体的一部分，开发商仅看到了影院赚钱与利好商业的一面，对风险一面却考虑不足。

　　李先生表示，不是上马了影院的商业综合体就会成功，有成功就会有失败的案例。李先生称，错位竞争是避免失败的最理想方法，“太原茂业广场上马IMAX屏幕，就是为了摆脱商业综合体的同质化竞争，另辟蹊径，打造卖点。”李先生称，其它商业项目开发商上影院时，同样会寻找更多卖点来突显项目的特色，而影院定位的错位却是开发商及院线投资者最难把握的。

　　不过也有业界人士认为，省城的电影市场仍处于发展初期，影院数量增加暂不会对全行业带来恶性竞争，影院对商业地产会继续发挥拉动作用。数字显示，2008年的省城电影票房收入为2178万元，2011年已达到8100万元；与此同时，省城商业电影院由2008年的10个，增加到现在的15个。今年上半年，省城同期票房上千万的影院由2011年的1家上升至2家。“省城新兴现代化星级影院集中在城南，而城北、城西、城东等商业地产开发的洼地，现代化的星级影院建设还处于空白期。”解放数码影城总经理张晶峰称，美国、韩国和澳大利亚年人均观影5次，而中国年人均才观影一次；从人均拥有的电影屏幕数来看，中国每10万人拥有的银幕数是0.41块，美国是12.7块（总银幕数4万块），差距达30倍之多。太原市商业影院的总数量仅有15个，银幕为80余块，每10万人拥有的银幕数量同样不多，而全山西省每10万人拥有的银幕数更是低得可怜。今后，太原及全省现代化星级影院的发展前景非常乐观。

　　中房信息集团太原机构负责人李峰认为，山西欲将太原打造成国际性大都市，2030年太原的城镇规划人口达到530万，这就决定太原的城市品质业必须再升一个档次。而省城集文化观影、休闲购物的体验式商业中心数量不多，体现一个城市文化品位的影院仍有很大缺口。由此可见，省城商业地产捆绑影院快马加鞭开发的趋势会愈演愈烈。