香江集团家居产业地产圈地模式：土地成本仅28元/㎡

　　日前，一则在南京地区流传已经有一段时日的消息再次出现刺激人们的眼球，而这次消息的可信度非常确定。

　　据南京本地媒体报道，香江集团旗下的香江全球家居CBD转让部分用地指标，接手对象或为雅居乐，并指雅居乐欲进入与南京一河之隔的汊河板块，打造高端住宅项目。

　　报道转述香江商业地产执行总经理陆国军称，香江全球家具CBD项目将从现有的3万亩用地指标中，转让500亩给雅居乐。而滁州市政府年底前还将增加300亩住宅用地指标给雅居乐，在汊河新城打造高端住宅地产项目。

　　香江转让土地用地指标

　　事实上，该消息最早传出可溯及今年9月之前，当时已有南京媒体报道，已汇集了香江集团、碧桂园的汊河板块，雅居乐将加入。

　　彼时，当时的汊河经济开发区管委会负责人回应媒体称其并不知情。而滁州市国土资源局相关人士也对外表示尚未知晓这件事，他续称即使确有此事，如合作还未确定，政府也不方便对外透露。

　　不过，随后雅居乐华东区域营销总监邵晴就表示：“雅居乐确实在城市周边的几个区域做过多轮考察，滁州汊河板块也是其中考察的一项。但具体有无进驻的计划暂时还没有得到确切消息。”

　　但即使并无任何直接关系人确认，大多数南京业内人士仍然认为该消息可信度颇高。

　　不过，在观点地产新媒体的持续跟进采访下，本月14日，香港控股董事会工作人员终于向观点地产新媒体坦陈，目前公司有意向转让土地指标，也的确和雅居乐就此事在洽谈中。其进一步称，事实上，正在洽谈的企业并不止雅居乐一家。

　　至于转让的土地是否为500亩，该工作人员称目前尚未确定，还得看最终洽谈的结果。此外，香江全球家居CBD为一个占地广阔，涵盖商业和住宅的大型项目，因此，香江方面最终将出让什么性质的土地，目前也并未有结论。

　　不过，另一个未经证实的消息称，目前雅居乐在汊河板块的项目规划已经完成，其将避开碧桂园和香江控股已有的项目类型，打造高端洋房类型项目。

　　此外，香江控股工作人员表示，由于企业之间并不能直接进行土地的买卖，因此公司和有意获取土地的房企最有可能进行的合作方式为项目公司的股权转让，当然，合作开发的可能性也不排除。

　　但对于香江控股将通过此次土地转让获得多少收益这个外界可能更为关注的问题，上述人士表示目前无法作答。

　　“3万亩”土地低廉的成本

　　其实，不管最终的土地转让金是多少，对于以极低成本拿地的香江来说，这似乎都是一桩稳赚不赔的买卖。

　　2011年8月5日，香江控股发布公告透露，其控股子公司广州番禺锦江房地产有限公司下属的三家全资子公司参加安徽省来安县国土资源和房产管理局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，分别竞得地块编号为LASZ2011-11至LASZ2011-19号地块的土地使用权。

　　根据公告内容统计，香江控股一共获得了9宗用地，其中商业金融用地4宗，住宅用地5宗，土地面积共约48万平米，耗资7.695亿元。

　　而据南京本地媒体的跟进报道显示，香江控股拟对此项目投资将高达600亿元，更有媒体称将投资千亿。

　　随后，在10月爆出雅居乐欲接手香江此区域部分土地的报道时，对香江该项目的土地面积给出了一个惊人的数字“3万亩”，虽该数字并未获得香江或滁州市政府方面的承认，但倘若属实，那么去年香江控股已公告的拿地部分仅约720亩，只是其千亿投资计划传闻的很小一部分。

　　虽然拿地之时并没有引起太大关注，但在香江控股的股吧中，亦可看见有人为其这次拿地算了一笔帐，称按照香江控股的拿地情况，该项目的土地成本只有28元/平米。

　　对于刚刚发布2012年第三季度报告显示7-9月净利润为负2667万元的香江控股来说，出让这些几乎可视为“零成本”的土地，都是一桩不错的生意，至少卖地所得亦可解公司的燃眉之急。

　　在今年6月，已经命名为南京湾锦绣香江的该项目在南京广州路民防大厦开盘之时，定价为洋房6800元/平米，别墅1万多元/平米。

　　而目前香江所出售的这些房源，不过仅为香江集团牵头打造的南京香江全球家居CBD项目的开端，可以预想在接下来几年，这个通过家居家地产概念的项目从土地方面亦将为香江控股带来巨大的盈利。

　　家居产业地产圈地模式

　　不过值得注意的是，南京香江全球家居CBD仅是香江集团计划打造的9个香江全球家居CBD项目的其中一个。

　　据目前了解的情况，除南京之外，香江控股在成都、香河两地也有该系列项目的开发，其中成都项目为第一个香江全球家居CBD。此外，香江集团还计划在珠三角、中部、东南沿海、山东半岛、东北和西北这六个经济圈分别寻找合适的区域，用来打造香江全球家居CBD。

　　在对外的宣传资料中，香江集团这样定义香河香江全球家居CBD项目，称其是由政、企、商联手打造的面向不同经济圈的全球家居交易集散平台，是国务院确定的九大物流基地战略规划的重要组成部分。

　　当然，这个定位和香江集团是由家居建材起家有着莫大的关系。在香江集团旗下，除了做房地产物业开发的香江控股，还有金海马和香江家居。

　　翻查公开资料，亦可了解该系列项目的初步运作模式为通过香江集团携带旗下同时具有房地产开发和家居产业的两大平台优势与政府进行洽谈，在明确之后由香江控股进行土地获取及商业、住宅项目的开发，香江控股还将负责住宅及部分商铺的出售，而金海马及香江家居则负责家居卖场等持有型物业的招租及运营管理，香江控股收取物业出租费。

　　更为重要的是，按照香江集团欲在全国打造9个香江全球家居CBD的计划来看，在未来很长一段时间，香江控股的土地储备及发展项目似乎都已经不用担心。

　　虽然香江控股工作人员称公司的土地策略不方便对外透露，但其同时也承认在近一两年内，香江控股并没有通过招拍挂或其他方式进行拿地。

　　事实上，按照香江全球家居CBD南京规划上万亩、成都规划3000亩的规模来推算，如果9个项目全部落实，即使只有部分可以开发住宅项目，对于香江控股来说其土地储备及可供开发出售的建筑面积也将是惊人的数字。

　　对于香江控股这种规模称不上太大，现金实力也难以和中海保利等大公司相提并论的企业而言，这种发展模式或许也不失为一个避开与大企业在土地市场上直接竞争的方式。

　　然而，对于2012年利润总额只有1.27亿元的香江控股来说，将如何保障有足够的资金分批投资这些动辄上百亿的庞大项目？另外，在10月份刚有媒体报道称香江家居败走重庆的事件之后，这些香江全球家居CBD又将如何保障成功经营也还是有待观察的问题。