三四线城市陷营运困境 恒大地产被迫转战二线城市

　　从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展，到如今对外宣布要重返二线城市，对于恒大而言，最多也不过两年时间。

　　近日，恒大主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

　　三四线销售放缓

　　这或许是恒大不得不做出的调整。

　　虽然恒大10月单月销售额高达142.6亿元，居全国之首，超过万科同月的137亿元。但不可忽视的是，纵观恒大全年表现，的确比去年出现了发展放慢之势。

　　据早前公布数据，今年前十月恒大地产累计实现合约销售额728.3亿元，完成全年合约销售计划的91%；而去年此时，恒大早已完成了800亿元的销售目标。

　　恒大方面也多次强调，这是公司有意放缓了销售速度，而许家印此次的公开表态亦将恒大未来策略表露的更为清晰。

　　据了解，前两年大力在三四线拿地发展的恒大今年以来明显受到了三四线城市市场客观容量的影响，销售在原来基础上无法继续大幅攀升。

　　因此，恒大库存水平持续上升，对此，许家印这次会见媒体，就表明9月开始已积极加快去库存力度。

　　其称，10月在全国168个项目减价10%至15%不等，务求“要钱不要货”，刺激合约销售按月急升逾7成。

　　另外，许家印也谈到，从11月份起，恒大已把均价轻微上调约3%。不过，他就相信三四线城市的房价升幅已有限，预期11月份的合约销售将维持在100亿元水平。

　　价格与改善负债

　　目前，针对许家印宣布恒大要重新转战二线城市策略的谈话，业内人士纷纷指出其根本出发点就是提升价格和改善负债，不过他们亦表达了许多的不同的观点。

　　知名地产业内人士李宗苗在其微博上就认为，恒大走的是非核心地段大项目规模扩张路线，在市场整体转淡、银行慎贷、郊区项目保值功能弱化的情况下，高周转的轮子就转得慢得多，除非大幅减价才能成功破局。

　　而另一位业内人士就分析，虽然恒大表态将改变策略，但在过去两年恒大已在三四线城市获取了不少土地储备。他认为，恒大不可能将之前获取的这些土地置之不理。其也称，恒大还是将继续在三四线城市的开发，只是周转可能会变慢。

　　不过，大多数分析也认为，重回二线策略这对恒大未来的影响将会十分明显，毕竟对于一向以高周转、快开发作为发展优势的恒大来说，在二线发展或许有更大的利润空间。

　　另外，也有部分市场人士指出，恒大的策略调整对于目前有意改善财务状态的恒大来说是一个难题。

　　其实，按照许家印在香港的发言，已清楚表明财政状况及销售成绩是恒大未来改善的重点。

　　据恒大方面透露，公司为了改善财务状况已经暂停买地，同时公司方面亦不计划发行高息债券，以免进一步拉高负债比率。公司方面正考虑向高息债券持有人回购债券，并已经偿还一笔海外信托贷款，务求年底前降低负债水平。

　　不过，当恒大在试图通过各种途径调整其财务状况的时候，如果因为二线策略，而导致现金流减速，那么恒大的财政状况恐怕也很难顺利调整。

　　因此，分析人士预期，恒大仍然要继续在三四线以价格策略来保障销售。

　　数据显示，恒大10月份的均价为5590元/平米，是接近三年以来的单月新低。有分析师就预估，恒大今年全年销售均价大约为5900元/平米。

　　二线拿地平衡

　　除了提升价格与改善负债之外，恒大欲加大二线发展的另一原因或许就是土地。

　　据悉，日前有分析师在接受采访时指出，恒大于2011年期间急速扩张，虽拥有大量土储，但多属质量一般，这是拖累今年销售的关键。虽然近期已收购多幅较优质土地，但恒大这些位于二线城市的优质土储只有约1700万方米，相对整体1.5亿方米的比例仍然非常有限。

　　因此，许家印在接受媒体采访中也表示，未来将继续积极补充土储，如之前已在无锡、福州及宁波等地的运作收购。

　　不过，有报道就显示恒大在今年上半年新增土地储备1744万平方米，其中多数仍然处于三四线城市，仅在诸如长沙、济南、沈阳以及贵阳四个二线城市，取得了321万平方米的土地。

　　但世联地产分析师吴志辉就认为，按照恒大以往的开发速度，这些地方的土地应该很快就会有项目入市。

　　显然，恒大的确也不能等待太长的时间。现在对于因三四线城市楼市供需失衡而销售变缓的恒大来说，回到今年市场表现旺盛的二线城市的一个重要目的，就是为了填补在三四线城市丢失的毛利润。

　　恒大在过去两年中一直通过取得价格低廉的土地，提高其毛利率，从而获取更大的销售价格空间。不过这种模式维系起来并不容易，有数据指出，恒大毛利率在今年中期已经降至28.61%，而去年同期该数据为35.05%。

　　因此，过往以压低土地成本来提高毛利率的方式看起来并不长久，而要获得真正稳定的高毛利率，还是要回到有较高消费力的地方。