“竞价上限”致农展馆地王显尴尬 北京土地市场进退两难

　　北京土地市场总是不乏“靓地”出现，这一次来势汹汹的“农展馆地王”同样如是。

　　不过，北京市政府将为农展馆地块设置“竞价上限”的消息，为这场土地大戏增添了尴尬色彩。

　　农展馆准地王

　　北京土地整理储备中心11月27日公告显示，朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目（即农展馆地块）规划建筑面积为59152平方米，起始价为20亿元。

　　按照起价计算，农展馆地块楼面地价已经达到了3.3811万元/平方米，相较于北京7月份诞生的“万柳”单价地王2.4万元/平方米的起始楼面价，农展馆地块的身价有过之而无不及。

　　处于敏感时期，准地王似乎有着相似的命运——被限价。北京市政府已经确定为农展馆地块设置“竞价上限”，因而不少业内人士认为，农展馆地块很难在价格上创下新的纪录。

　　据了解，农展馆地块的一级开发工作由北京军区总医院承担，因此竞拍价格在达到上限后，“异地建设医院楼”将成为竞争的关键。

　　事实上，农展馆地块的20亿起始价是由两部分构成的：一是开发补偿部分，二是政府收益部分。

　　经北京市国土资源局最终核定，开发补偿部分的最终额度确定为11.42亿元人民币，按照惯例，这部分开发补偿将支付给地块一级开发商北京军区总医院。同时，政府收益部分的额度核定为约8.57亿元人民币，最终配建的医院楼也将归属于北京军区总医院。

　　尽管“军用”出身为农展馆地块平添几分神秘，但是被安排在年底推出，这一时机并不被业界看好。

　　一方面，年底正是检验全年政策调控的关键时期，个别地块的高价成交会干扰整体市场预期，影响楼市调控成果；另一方面，中央经济工作会议召开之前，保持房地产市场的基本稳定是北京市政府必须完成的任务。

　　两难尴尬

　　然而近来，特别是11月份，北京不少楼盘市场交易较为活跃，并出现了排号购买以及提价行为。与此同时，“购房难”、“房价反弹”以及“恐慌性购买”等传言纷纷流出，在很大程度上给北京市政府的带来舆论压力。

　　因此，北京市政府在农展馆地块出让前设置“竞买价格上限”的限价措施，主要还是由于当前面临的楼市“维稳”压力。

　　但一个不可忽视的问题是，北京市政府又面临着繁重的财政压力，首要原因是北京已有一段时间没有出让过优质地块，并且基本都以招标为主。

　　数据显示，今年以来北京市土地出让金为544.47亿元，仅为去年全年的60%。截止目前，北京全市土地出让面积仅完成全年供应计划的50%，因此年底政府推地压力也比较大。

　　而这也正是地方政府年底突击供应优质地块的主要原因，但在楼市“维稳”压力以及自身财政压力面前，北京土地市场似乎陷入进退两难的尴尬之中。

　　有分析人士认为，从目前的趋势看，今年北京土地出让金难超800亿，土地供应计划完成难度也较大，个别地块高价成交并不能从根本上缓解政府的财政压力。

　　除此之外，开发商拿地热情也有待商榷。尽管有一部分企业已对该地块显露出浓厚兴趣，但是仍有不少开发商无动于衷。

　　某央企地产公司此前就明确表示，不会参与农展馆地块竞拍。与此同时，万科方面亦表示，地王项目不太符合该公司拿地原则，暂时没有意向。