南京地王迷局：中冶置业转让地块腾挪超过30亿资金

　　导语：本报查证，中冶置业于2011年年底已将1号地块中一部分以项目公司名义转让给下关区下属国资，并腾挪出超过30亿元资金，且有近7亿元收益。而这，或许只是这幅被娇宠地王面下，政企互助生态的冰山一角。

　　记者 陈哲 郭海飞 两次共斥资256亿元拍下南京三幅地块后 ，央企背景的中冶置业被置于舆论的风口浪尖。

　　被质疑的是，中冶首次底价拍下的南京滨江1、3号土地出让金尚未缴清，工程进度极缓，却再次获得南京方面的青睐，于今年11月底作为唯一竞买人拿下滨江2号地块。这三幅地块连成一片，构成南京市近年重点开发项目下关区滨江区域的主体。2009年4月，中冶置业母公司中国中冶(2.09,0.01,0.48%)(601618.SH)和南京市国资集团、下关区政府签订框架协议，合作开发这一区域。而土地竞买和开发主体，实为中冶置业控股、南京国资参股的合资公司。

　　本报向南京市国土局、下关区政府和中冶集团求证先期200亿土地款是否缴清，截至发稿前均未获答复。中国中冶财报显示，截至2012年年中，公司对南京滨江项目投资额为167.46亿元。 种种迹象表明，该区域由于聚集了大型棚户区和多家工企单位，拆迁已历两年之久尚未完成，是阻碍项目推动的主因。而项目的巨量投入已令近两年经营状况下滑的中冶方颇感吃力，正在大规模城建的南京市也急需土地金改善收支预算，滨江地王由此颇受政府照顾。

　　本报查证，中冶置业于2011年年底已将1号地块中一部分以项目公司名义转让给下关区下属国资，并腾挪出超过30亿元资金，且有近7亿元收益。而这，或许只是这幅被娇宠地王面下，政企互助生态的冰山一角。

　　地王迷局

　　11月30日，南京下关区一幅滨江土地开拍。作为唯一竞拍人，南京临江老城改造建设投资有限公司(以下简称“南京临江投”)以底价56.2亿元拍得下关滨江2号地块。当时资料显示，中冶置业持有南京临江投98.52%的股份。

　　这幅南京市今年的总价地王，是南京外滩滨江商务区规划地块中的一部分。该商务区被定位为南京市十大功能板块之一，承载长江国际航运物流服务中心、片区综合整治和老城区改造等多个大型项目。

　　2010年9月，南京临江投拍得下关滨江1号和3号地块，成交价分别是121.41亿元和78.93亿元。此番南京临江投拍下2号地块，使得三幅土地连成整体，总面积达到236万平方米，耗资256.54亿元，成为南京下关区的头号地主。

　　2号地拍出后，坊间传闻接踵而至。有媒体称，南京临江投先前拍下的1、3号地块迄今未缴清200.34亿元的土地款。地产评论人李宗苗在微博上亦评价说，“前面还欠着地价款，又添新债，是中冶还是南京市政府耍流氓？”

　　根据国土部要求，土地出让成交后，须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内须缴纳出让价款50%的土地款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟不得超过一年。 本报就土地款是否如期缴纳，向南京市国土资源局和下关区政府求证，截稿前双方均未答复。而中冶方也未就此向本报给出答案。

　　据中冶置业母公司中国中冶财报，截至2012年6月30日，中冶置业南京公司在南京市下关滨江项目的总投资为167.46亿元。南京某区一位住建委人士介绍，因为涉及资金巨大，土地款的缴纳是否存在拖欠问题，要看交易双方签订的具体合同。

　　滨江1、3号地块面临的另外一个质疑是，工程进度缓慢。按照原计划，两幅地块应在2011年上半年开工，但实际上并未如期实施。

　　2012年7月1日，国土部资源《闲置土地处置办法》实施，对于闲置地块满两年将无偿收回土地使用权。在该《办法》实施的10天后，中冶宣布启动下关滨江商务区组成项目之一——南京长江国际航运物流服务中心项目。

　　对照相关法规，作为出让人的南京地方政府，对地块开发方中冶在土地金缴纳和工程进度上的要求远为宽松。其中内情，外人莫能见其全貌。

　　拆迁难题

　　上述南京某区住建委人士称，由于滨江地块出让时是“毛地”，项目推进最大的阻碍是拆迁。中冶在地王项目上受到“娇宠”，或属“无奈”。

　　2009年4月，中国中冶与南京市国资集团、下关区政府签订《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》(下称三方协议)，计划开发滨江地块，预计项目拆迁总费用约132.9亿元，计划两年之内完成拆迁工作。

　　然而实际的拆迁难度远大于三方想象。滨江地王所处下关老城区，以南京西站和大马路为轴心，东起热河路、城河路、大桥南路引桥，西至长江，南起中山北路，北至长江大桥公园，总用地面积236.3万方，区内有1.2万户居民、300多家工企单位。

　　据南京方面提供的资料，自2010年11月取得拆迁资格以来，居民已经搬迁90%。不过，记者实地调查发现，区域内大量拆迁横幅和标语，仍有大量人口在带有“拆”字样的建筑中生活和学习。

　　一位王姓待拆迁居民说：“拆迁办要求在(2012年)12月31日之前把我们这片全部搬迁完毕，他们一家家谈，很多谈不拢，(这个时间)怎么可能完成呢？”

　　一个有意思的细节是，负责地块动拆迁的下关滨江发展建设指挥部，曾在今年9月向南京日报“动迁、拆违、治乱、整破”热线举报，南京市交通局下属的南京市交通工程公司，对评估公司测算的8125万元补偿款不满意，开出1.7亿的补偿价。经过指挥部16轮谈判后，竟又跳价至1.98亿元。

　　2011年9月至今，中冶置业前后两任董事长侯宝旭和刘福明以及中冶置业南京公司总经理孙建伟，仅在公开场合与南京方面针对拆迁进度问题，就进行了11次以上的磋商。

　　刘福明在今年9月份对南京方面说，“拆迁工作对项目开发进程影响很大，希望下关区尽快推进拆迁工作，交付土地。”下关区委书记娄学全则承诺，当地会“以时不我待、争分夺秒的作风，全面推动现代滨江建设，以排山倒海、攻坚克难的勇气，全面攻克现代滨江建设难题”。

　　或许正是因为预见到这些难题，在前述三方协议项下，中冶置业控股的南京临江投在2009年8月成立时，中冶置业的股份为80%，剩余20%股权由南京方面承担。到2012年11月份拿下2号地块时，中冶置业股份已然变成98.52%。

　　一位南京住建口人士说，安排国资进入，目的是为了拆迁，然后随拆迁进度逐步退出。

　　政企互扶

　　在土地金缴纳环节备受质疑、拆迁受阻的情况下，中冶为何仍要继续加码，南京方面为何仍将滨江2号地块出售给前者，双方并未给出答案。

　　不过，在三方协议项下，下关区需要向中冶置业出售滨江2号地块，才使得1、3号地块连成一片，实现整体开发。

　　地方政府无疑有着足够的动力。据2009年上述三方协议签订时的核算口径，整个地块的拆迁成本达到139亿元，而下关区近两年并无大幅土地推出。

　　而南京市层面对拆迁的支持，似乎也有心无力。本报获悉，由于该市近年来市政工程激增，城市交通路网、数条轨道交通、十大功能板块、青奥板块开发和城区雨污分流等大型工程建设耗资巨大。据统计，2011年和2012年南京市城建投入分别达到650亿元和680亿元。与此同时，政府收入的重要支撑土地出让金收入极度锐减。2011年土地出让金约345.19亿元，较上年降低37.8%。而2012年上半年土地收入仅101亿元。

　　滨江2号地块的推出，无疑会大大减缓政府方面的压力。但对中冶方而言，情况则有所不同。摩根士丹利在2010年9月中冶拿下1、3号地块后发布报告称，两幅成交地价为每平方米4878元，远低于周围地区平均地价6000元/平方米，估计该项目可于2013年至2015年分别为中国中冶带来28亿元、33亿元及20亿元的利润。

　　单价便宜的地王无疑将给中冶带来巨大收益。但现在看来，上述报告对盈利时间的判断似乎过于乐观。超过200亿元的巨资沉淀在尚未拆迁完成的土地上，对即便是央企的中冶而言，亦是一笔沉重负担。据中国中冶2011年年报预测，南京下关滨江项目总投资将超过715.19亿元。

　　2012年6月份，中国中冶总裁沈鹤庭率两位副总裁赴中冶置业调研，直言目前中冶置业的经营面临一定的困难，集团在资金、资源等方面会全力支持，并要求“科学安排企业资金，加强现金流管理”。刘福明则坦言南京项目体量大、占用资金量大，要做好滨江项目开发进度的控制。

　　不过，母公司的状况并不容乐观。中国中冶2012年半年报显示，当期净亏损达1.86亿元，而上年同期为盈利19.69亿元。账面现金也由去年同期？-23.98亿进一步减至-91.15亿元。

　　围绕滨江地王，一度曾传出中冶将引入其他重量级投资者的消息。2012年8月24日，刘福明应邀考察上海证大集团，证大集团董事长戴志康[微博]和刘福明表示，将以南京滨江项目为基础开展合作，提升双方项目的投资开发价值，还就成立专门工作组的事宜进行了研究，以进一步开展具体的合作开发建设。但该合作意向至今尚未有明显动作。不过，中冶确实已有腾挪动作，接盘者则是南京方面。

　　2011年12月1日，南京临江投通过北京产权交易所，将旗下刚刚成立一个多月的全资子公司南京长江国际航运中心开发建设有限公司(下称南京长建)100%的股权和债权，作价18.38亿元，转让给南京外滩投资发展控股集团有限公司(下称南京外滩)。

　　工商资料显示，南京外滩为南京市下关区国有全资公司。而南京长建即前述南京长江国际航运物流服务中心项目的项目公司，该项目一期占地面积3.5万方，总建筑面积29万平方米，是下关滨江1号地块中的子项目。

　　上述产权挂牌信息显示，标的账面总资产为11.02亿元，总负债为10.82亿元。而在总负债不变的情况下，评估出让价为18.38亿元，南京临江投在其中将获得溢价7.37亿元。而挂牌要求意向受让人须为“国有或国有控股企业，实收注册资本金不低于45亿元人民币”，实为南京方面国资量身转让。

　　挂牌转让要求规定，意向受让方应自被确定为最终受让方之日起六个工作日内一次性支付除保证金外的其余交易价款。此外，意向受让方须确保标的企业继续履行《南京下关航运中心项目建设工程委托代建合同》，在支付本项目交易价款的同时，在股东工商变更登记前向南京正滨房地产开发有限公司一次性支付14.38亿元代建款。而南京正滨房地产开发公司，正是中冶置业的全资子公司。

　　换言之，中冶置业将1号地块中的具备部分开工要求的子项目通过转让、代建等方式，从南京方面回笼现金及贷款约32.76亿元，并获得6.96亿元的投资收益。