万科深陷“李春城案” 合作开发模式为何屡屡“中枪”

　　据《新世纪周刊》报道，李春城案发，最终牵涉成都市远郊一处房地产项目，即与五龙山项目土地出让有关。

　　公开资料显示，2010年5月6日，成都同泰房地产开发有限公司（下称成都同泰）牵头的联合体， 以底价摘得五龙山项目两幅土地。而成都同泰是成都万科控股的公司，联合体中的另一方是万科香港子公司DYLAN公司。双方持股比例为DYLAN75%，同泰25%。

　　据上述媒体报道，成都同泰原股东之一是李春城好友史振华的外甥王亮。先由其从政府手中获得了土地整理投资协议，随后成都万科才通过收购股权的方式，入股成都同泰，从而获得参与五龙山土地一级开发的权利。

　　目前的关注焦点仍集中在其获得土地整理协议的过程。

　　12月17日，万科公司向本报回应称，成都万科收购同泰公司股权，并通过招拍挂获取五龙山项目土地的过程合法合规。目前五龙山项目进展顺利，成都万科公司运营正常。

　　万科只是一个“路人甲”？

　　没有追溯的责任？

　　据万科所述，2008年11月，同泰公司与成都市新都区政府签订土地整理投资协议，获得参与五龙山项目土地一级开发的权利；2009年4月，同泰公司因资金原因，开始与成都万科接触，并寻求合作。

　　同年8月26日，成都万科与同泰公司签订合作协议，收购同泰公司80%股权。“公司此次收购的目的，是为了通过参与土地一级整理，增加在二级市场招拍挂获取土地的机会；如在招拍挂中不能中标，也可以获得土地一级整理的相应收益。”万科称。

　　成都万科成立于1993年6月25日，是深圳万科企业股份有限公司、香港永达（中国）投资有限公司两家股东共同投资组建而成。从1999年起，成都万科已正式转变为万科集团的全资子公司，列为万科集团继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后的第六大重点投资开发城市。

　　成都万科是否与李春城案有关？五龙山项目是否涉嫌违规取得、出让？接近万科的人士对本报记者表示，目前只是传言，仍等相关部门调查结果。

　　上述接近万科人士分析，从目前的资料来看，万科从收购同泰公司到招拍挂拿地，法律程序都没有问题。从企业角度来讲，万科没有责

　　任去追溯所收购公司资产是否违法违规。

　　而万科此次面临的成都土地风波，与去年河北香河的土地违规案有类似之处。

　　2011年5月15日，香河多幅土地违规被曝光。24日，河北省监察厅对香河县土地违规案9名责任人做出处理，其中香河县县长被建议免职。

　　在这一土地风暴中，万科在香河的项目万科欢庆城因涉违规土地被叫停，后万科方面以退地、赔偿已购房业主了结。

　　“万科拿地前应该注意到土地的问题，防范一下可能的风险。”华南一家大型房企投资部人士对记者表示，香河等二三线城市很多存在土地违规、打擦边球的问题，万科拿地前或未进行详尽调查，也许看到了问题，但未评估其风险。

　　合作开发的奥秘

　　无论是成都还是香河，万科被卷入违规土地的项目，均与对外合作相关联。香河项目是与五矿集团合作，而成都项目则是与成都同泰合作。

　　对万科这家公司来说，合作开发是一个无奈的选择。2008年之后，万科宣布不依赖于资本规模扩张，不依赖于“股东给钱”扩张，在一些地方政府谈判中，为了开发不受掣肘，万科也不会去压低土地价格，刻意获取优惠。而万科公开宣称“不拿地王”，这意味着万科刻意回避高价地，以至于在招拍挂市场也无法去拼价格获取土地资源。

　　万科总裁郁亮曾对本报记者表示，房地产行业受到各种资源的支持，合作应该更彻底。目前万科有更多更广泛的合作，央企，民营，个人，国内外，大、小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。

　　然而如此广泛的合作开发，也给万科带来了类似香河与成都土地问题的风险。企业自控或许可行，一旦引入多元化的合作方式取得土地，管理和控制的成本成倍增加，“失控”亦难避免。

　　而上述接近万科的人士认为，这不仅是万科的问题，其他大型房企也面临类似问题。今年初，恒大地产在成都大邑县的一处别墅项目，也因地方政府违规而被国土部叫停。

　　风波没有阻碍万科继续在成都拿地的步伐。12月17日，成都共计353.4亩6宗地块进行拍卖出让，其中，首先拍出的龙泉驿区十陵街道成洛路以南、规划道路以西（北临成洛路）地块，由万科以底价2800元/平米的价格拿得，总价约为3.97亿元。