2012深圳土地市场：受益城市更新 建设用地存量倍增

　　回顾2012年全国土地市场历程，深圳土地市场也经历了低迷、解冻、回暖、升温、火热等阶段。2012年一季度全国土地市场低迷，深圳也不例外。1-4月，深圳推10宗土地，只成交土地6宗。进入5月，随着全国土地市场的解冻，深圳土地市场开始回暖。5-9月共推44宗土地，成交土地37宗。6月迎来土地出让小高潮，创下单日土地成交14宗的成交记录。

　　在房地产市场调控基调不变的背景下，临近岁末房企冲刺销售业绩，进一步加大推盘力度，11月住宅供应大幅回升，成交逐步回暖。土地市场在房企销售业绩良好等因素推动下，呈供求两旺行情，尤其是以招商地产、保利地产为代表的央企开发商，拿地力度明显加大。10月开始全国土地市场迅速升温，11月、12月全国土地市场频现地王，深圳土地市场迎来井喷，达到高潮。11-12月，深圳共推14宗推地，截止到12月5日，成交土地6宗。宝安尖岗山A122-0341宗地土地拍出20亿元，楼面地价10982.97元/平方米，名副其实的成为2012年度深圳地王。从市场上反馈各种信息来看，地产企业对于房地产市场明年的发展前景保持乐观。

　　2012年深圳市共成交50宗地，总成交面积下降79%

　　据深圳市房地产信息网统计2012年截止到12月13日，深圳总共所成交土地为58宗，面积为1508606万平米，总成交金额为767.65亿元。同比2011年土地成交宗数下降10%、面积下降60%、总成交金额下降65%。其中，2012年11月，深圳共成交土地4宗，总成交面积352900平米。从土地用途看，全年出让工业用地32宗，商业用地用地8宗，住宅用地5宗，仓储用地4宗，基础设施用地3宗。

　　从近几年深圳新房土地成交量交易可看出，年年下滑。原因一是深圳市土地资源供需矛盾尖锐。目前深圳市建设用地比例已接近全市总面积一半。2012年申报用地的建设项目共1159个，面积月96平方公里。虽较去年用地需求量有所下降，但需求总量依然较大。尤其是在特区一体化和城市发展形势下，原特区外用地需求依然较大，主要体现在交通设施、产业、市政公共设施等用地。二是尤其是近两年各种加息、限贷、限购、限售政策的频频出台，紧逼开发商，严格把控新房成交均价，但土地成交价格却往上，开发商资金吃紧，压力很大，自然导致成交土地宗数大降。

　　受益城市更新，深圳建设用地存量倍增

　　深圳市随着城市化水平不断提高，土地供需矛盾日趋突出。市政府相继于2004年和2007年启动以城中村、旧工业区为对象的改造工作。2009年10月颁布《深圳市城市更新办法》，展开全市城市更新工作。2011年，深圳城市更新迈开大步。3平方公里的旧工业区、城中村中，50个更新项目全力推进。2012年，南山启动城市更新项目46个，龙岗区城市更新共计18个项目动工建设，预计全年社会投资将达87亿元，其中今年内就将有7个改造后项目面市销售；宝安区集中开工重大项目共22个，总投资196亿元，主要涉及城市更新、道路交通、社会民生和宜居环境等。

　　据悉，2011年深圳已完成土地整备46.85平方公里，保障了产业用地和公共配套等，支撑了长安标致雪铁龙、新能源基地和保障房等50多个重大产业项目和民生工程落地。而按照2011年和2012年度土地整备规模共计65平方公里的要求，今年7—12月，深圳市仍需通过土地整备释放19平方公里用地。市更新办有关负责人表示，通过城市更新，深圳市旧城区、老工业区不仅旧貌换新颜，企业获得了发展良机，而且，城市更新正在成为破解城市发展空间不足难题、使城市重新焕发勃勃生机的有效手段。来自市规划国土委的统计数据显示，今年，全市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地的供应规模首次超过新增建设用地。以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为保障土地供给的重要力量。

　　深圳宗地多以底价成交，土地市场溢价率下降

　　面对土地资源匮乏，底价、低价成交已成为2012年深圳市土地交易的主旋律。2012年深圳市年成交的50宗地，其中有45块地以挂牌起始价成交，溢价的地块只有5块。与2011年同比基本持平。可以看出，底价成交仍占多数，低溢价状况依旧没有得到改观。虽然，深圳土地市场看似“冷清”，但是只要踩上在节点，恰好政府推出了合适的地块，很多房企仍会纷纷出手购地。当然，在公司现金流允许的情况下，开发商都希望以低廉的成本，获得该地块在区域巨大发展潜力。这样的拿地行为尚不能说明公司拿地策略发生变化。

　　房地产宏观调控在去年得到了进一步深化和落实，也使得全国土地市场在2012年初就进入了低潮期。在这种形势下，一些资金实力雄厚的房企开始集中拿地。即便如此，面对调控、资金等问题，开发商还是普遍表示，如今拿地要更为谨慎。行业巨头万科称，仍会坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。保利地产的一位高管在一次交流会上也表示：“抄底是抄不到最低的，我们其实相对比较谨慎，在相对低的区域根据自己节奏慢慢去拿。”一面是高姿态的拿地，一面却在强调“谨慎”，这看似矛盾，却体现出开发商的一种观念，即“谨慎”不等于不出手，关键要根据自身情况讲究策略。业内分析表示，房企谨慎购地行为并不能说明拿地策略发生转变。

　　土地市场与楼市互动，或会助推房价上涨

　　数据显示，三季度全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%；而四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。

　　截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市10月份土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金则高达326亿。从历年的土地供应节奏看，一般从2季度土地供应就开始逐渐放量，3、4季度达到土地供应的高峰。

　　从北京、上海到深圳、广州，“地王”的头衔如同接力棒一般在一线城市传递，而“持棒奔跑”的是各地被刺激起来的楼市。今年房地产市场销售有所回暖，开发商资金有回笼，也更有信心。同时大部分房企的新房库存消耗较大，必须拿地补仓。所以，在地方政府加快推地的同时，龙头房企也进入积极拿地的阶段，呈现出开发商忙卖房，政府急卖地的火热现状。专家认为，地方政府在年底这个节骨眼大量推出地块，虽是出于完成年度计划的考虑，或是便于以后计划的制定。但是值得关注的是，土地市场与房地产市场两者之间是有互动效应的，土地市场目前的动向有可能会助推房价。