万科今年杭州拿地量排名第一 总量达508.9亩

　　每年的土地市场都是房企们“割地为王”的一场较量。

　　没有一年的市场像今年这样“血腥”。这个“血腥”并不是指争夺土地的激烈程度，要论地价狂飚，今年显然比不过2009年、2010年，一般土地的溢价率高的也不过20%~30%；这个“血腥”是指房企拿地前几位的“改朝换代”，并由此预示着市场新地位的重新梳理。

　　万科、中海、嘉里，这些外来大鳄成为拿地大户，往年风头颇健的本地龙头房企绿城今年在主城区竟是零拿地状态。虽说，滨江、天阳这些本地房企拿地量虽依旧位居前列，但依照现在外来大鳄的拿地势头，几年后，市场的“老大老二”可能不是本地房企。

　　一家房企的发威：

　　万科，今年拿地量第一

　　要说今年哪家房企风头最健？万科的身影显然不可回避。据本报统计，今年杭州主城区包括萧山、余杭，拿地亩数最多的就是万科。

　　508.9亩，这是万科在今年的拿地总量，也是万科自2006年进入杭州市场后首次年度拿地量第一。

　　一直以来，万科在杭州土地市场并不显山露水。2009~2010年，杭州万科在主城区只拿了55亩宅地。今年，万科却频频在土地市场上有行动：

　　7月31日，万科斥资13亿低调拿进城北的180亩宅地，楼面价仅为4430元/平方米。万科的这次拿地称得上今年大房企的首度出手，整个主城区土地市场的回暖也由此带动。

　　8月27日，万科拿下江干科技城宅地；10月11日，万科再拿滨江宅地；12月4日，万科成功“抄底”，以13.7亿元和5.5亿元分别直接竞得位于坤和·西溪里的旁边的蒋村58和59号宅地。

　　这4块宅地中，除滨江地块这次价格被抬了一下：在四家房企的竞争下，经过24轮报价，并配建保障房，最终折合楼面价8178元/平方米，溢价率为36%外，其余地块都是底价成交，成功“抄底”。

　　与外地大鳄的补仓相比，2009~2010年拿地量最大的房企绿城集团，今年在杭州没拿地。虽有统计显示，从2012年6月底至11月中，绿城在外地频频购地，涉及总金额为167亿元，不过据绿城首席财政官冯征称，绿城所涉及的拿地都是绿城和其他企业的合营公司在拿地，除了大连地块绿城出资40%外，其余购地资金已不需要绿城支付现金。

　　今年年中，记者采访宋卫平时，老宋明确表示绿城接下来“不拿地，或者少拿地。”但是，对于外来大鳄在杭州的剧烈动作，绿城明年会不会在杭州拿地？最近宋卫平并没有再次强调不再拿地，而有所保留地称：“明年再看具体情况，如果有条件，可以再适当地拿地。”

　　一块地的争夺：

　　大房企博杀，小房企旁观

　　截至目前，2012年杭州主城区共出让70宗土地，成交面积2924亩，成交金额408亿元，分别比去年全年增长26%和29%。从这一数据看，今年的土地市场“收成”不好不坏。

　　从房企的拿地热情看，拿地不再是“一荣俱荣、一损俱损”的事。2009~2010年，大家看好后市，一哄而上拿地，2011年，碰到调控，大家集体退缩。而今年，不同房企拿地更趋理性，会根据自身的资金实力、运作能力和成本决定是否拿地。

　　于是，今年就出现不同地块“冷热参半”的情况。地价飚得最高的是中海三堡宅地。总面积为126亩的三宗三堡宅地在溢价49%的情况下进入保障房竞投环节，共计配建保障房9.8万平方米，占总建筑面积的32%，而3宗地剔除保障房后，平均楼面价达到2.6万~2.7万元/平方米。但与此同时，也有不少地块因竞争者少而底价成交。

　　但不管如何冷热参半，今年土地市场的主角是全国性房产大鳄和国企。今年拿地前六名房企中，大半是外来大鳄和国企背景的公司。“国企资金雄厚，而且财务成本低。”一位业内人士如此分析。

　　杭州民企值得一说的是滨江和天阳。滨江今年在余杭拿了两宗地，拿地额高达24.7亿，位居第四，拿地面积仅次于万科，位居第二。天阳今年的拿地金额达22.42亿，位居本地房企第二。在与实力雄厚的外来房企比拼中，天阳以联合体优势取胜。半岛国际的操盘团队滨盛置业先后拿下两宗天城单元宅地，总耗资13.52亿元。加上天阳自己拿下的庆隆宅地，天阳今年共拿了3宗地，强力回归市中心。

　　而小房企在今年土地市场上却集体“失声”，基本只有看看的份。一位手中项目进入开发尾声的小房企老总说，2009年拿的地，现在房子差不多卖完了，但仔细算算没赚到钱。虽说手头已没地，但还是打算再等等看。

　　一块地的退出：

　　今年首现“配保地”退地

　　2012年，一块保障房配建地块退地。这块被温州天元房地产投资有限公司在2011年7月竞得的土地，在持地一年后又被杭州市国土资源局收回。

　　这块地之所以能成为今年土地市场的“明星”是因为有着多重身份：一是，它是杭州推出“配保地”以来，首例进入保障房面积竞投的土地；二是，它是首例因保障房配建而退地的土地。当时，这块地经3轮报价和20轮保障房配建面积竞投，保障房配建比例高达32%。

　　今年11月初温州天元传出退地消息。温州天元董事长王润南公开称，由于保障房配建比例过高，无利可图，要求降低配建面积，但被杭州租赁建设管理中心驳回。紧接着，便传出退地消息。杭州市国土部门称，这块地因没有按期支付土地款而被收回。

　　天元地块退地并非偶然。该地块所处的桥西板块价格竞争激烈，周边楼盘在售价不过2万~2.2万元/平方米。天元宅地楼面价11141元/平方米，扣除保障房面积，实际楼面价达到16328元/平方米，利润很薄。

　　另一个问题是，由于保障房面积配比过高，地块又小，设计上有一定难度。天元的初步方案是建两幢楼，一幢保障房，一幢商品房。这样的袖珍小区在销售上没有任何优势可言。

　　更有意思的是，天元地块在11月初退地后，12月26日该地被再次挂牌出让。据杭州市国土资源局出让公告显示，这块地起拍总价为13120万元，折合楼面价为11200元/平方米。由于土地规则有所改变，由原先的配建10%保障房起步到现在的溢价49%以上再竞拍保障房面积，这块地的起拍楼面价比原先的7664元/平方米上涨了46%。