苏州700米超高层与三四线城市 中南建设的模式陷阱

　　近日，有消息指出，在红极一时的苏州秋裤楼旁边，不久将出现一座超过700米的超高层建筑，并有望成为中国第一高楼，超过规划中的深圳平安金融中心(660米)和在建的武汉绿地中心（开业时间:2017）(预计636米)，而该项目的投资者即为中南建设。

　　超高层的挑战

　　资料显示，该地块由中南建设在今年6月以6630万元竞得，地块编号为苏园土挂(2012)08号，其坐落于苏惠路北、星阳街东，在苏州东方之门旁边。占地面积约1.65万平方米，容积率16-20，折合楼板价仅200元/平方米，规划为商务金融、批发零售、住宅餐饮、城镇住宅用地。

　　据悉，当时的土地招标文件就明确规定，项目的整体高度将超过700米。

　　根据中南建设的规划，该项目将包括酒店式公寓、商务金融、批发零售及住宿餐饮等多种业态，其中，酒店式公寓的比例不超过四成。此外，项目还包括一座超白金五星级标准酒店，其中不少于15%的计容积率建筑面积(含上述酒店)须由竞得人长期持有，不得出售、出租或作其他用途。

　　对此，中南建设常务副总经理陈小平称，整个项目目前还在规划中，不过，总高度的确会超过700米。这一“投资巨大的项目”预计会在明年下半年动工。

　　来自中南建设的消息称，公司投资该项目的主要目的便是打响知名度、形成自己的品牌。

　　不过，值得指出的是，即便目前项目所处的苏州工业园对办公需求、商场需求比较大，但如何投资运作好一个超高层建筑，对于商业地产经验不多的中南建设而言，或许是其不得不面对的问题。

　　目前，中南建设的项目仍以大型住宅项目为主，在商业地产方面，仅在江苏南通中央商务区建有一个综合体项目--高度为277.96米、总建筑面积约14万平方米的中南汇泉国际广场，其中的五星级酒店--南通金石国际大酒店于去年5月开业，购物中心则在前不久开业。

　　即便是这样一个项目，中南建设的投资建设过程也颇为不易。

　　来自中南官网的消息显示，在将整个项目的投资规模由2亿元增加到12亿元之时，中南建设遭遇了极大的资金压力。与此同时，虽然中南已经组建了近百人的招商团队，但由于独立招商政策不足而导致“成效微薄，前景不明”。

　　即便如此，对于商业地产，中南建设有着更多的计划。

　　来自华泰证券最新的研究报告显示，根据中南建设的规划，在未来城市综合体项目总体规划中，其计划按照20%左右比例规划商业物业面积，现已确定规划的在建、拟建商业物业面积约200万平方米，其中包括6-8个贩物中心、5-6个五星级酒店及部分临街商业。

　　“在项目运营管理模式上，公司计划在自持的基础上，引入国际商业管理团队。不过，由于商业地产本身的培育期长，短期内对公司盈刟的贡献幵不大”，报告如此描述。

　　三四线的陷阱？

　　众所周知，商业地产尤其是超高层商业建筑需要投入的资金比较大，运营周期长，对开发商的现金流有着很高的要求，而中南建设目前的状况能否满足这一需求，则是最关键的问题。

　　据华泰证券报告显示，截止11月底，中南建设共实现销售收入95亿元，提前完成全年90亿的目标。提前完成年度目标是因为公司的目标定得比较低，中南建设方面如是称。

　　此外，中南建设在拿地方式上，除了招拍挂，还有公建换土地及一二级联动开发的方式。这种拿地模式和工程业务预先垫资的操作方式。直接导致其在负债结构中，短期借款占比明显高于纯房地产开发公司。

　　截止今年三季度末，中南建设短期借款53.2亿元，长期借款58.5亿元，而一般A股房地产公司的短期借款与长期借款之比仅为12%左右。这种开发模式就导致其在资金上始终存在“借新还旧”的压力。

　　与此同时，与其他房企多层次的城市分布不同，中南建设的业务则主要立足于江苏及山东的三四线城市，而三四线城市也是近期被多次警示为高风险城市。

　　某机构公布的“中国城市房地产市场风险排行榜”显示，全国城市市场风险排名前50位城的市都是三四线城市。

　　恒大地产主席许家印近期就坦诚，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市；绿地集团董事长张玉良也指出，三四线城市的房地产的确是在空置。

　　不过，对于这个问题，中南建设相关人士就称，调控对三四线城市影响是体现在整个行业层面的，但具体的影响就要因城市而异了，譬如常熟、吴江的房价甚至比苏州市区还要高，购买力也更强，而这些城市本身又是三四线城市。

　　据中南建设相关人士称，公司的业绩主要来自长三角和山东半岛三四线城市，其中，江苏省的项目贡献占比为四成。明年公司的可售项目除了在售项目外，就是今年新的地会在明年开售。明年的总可售货量为230亿元。　　

　　就中南建设而言，虽然项目多处于三四线城市，但今年受调控影响并不是很大。公司今年的住宅去化率在70%，与往年相当。

　　该人士举例称，中南建设今年在江苏省地级市--常熟市的销售额将近20亿元，南通海门市的销售也有10个亿。

　　因此，中南建设认为对于调控对三四线城市的影响不能一概而论，要具体看该城市的人口总量、经济发展水平等。“在三四线城市的选择上，公司会有一系列标准，譬如人口总量、经济发展水平及房地产市场发展阶段等考量标准。