房地产商受四大约束：存货、资金链、政策以及投向

　　兴业银行首席经济学家鲁政委在2012年12月15至16日召开的“2013年中国钢铁市场展望”暨“我的钢铁”年会上指出，当前房地产商受到四个方面的束缚，即存货约束、资金链约束、政策约束以及投向迷惘。这决定了明年房地产的投资，“房地产投资可反弹，难倚靠”。

　　“虽然我们确认房地产已经企稳回升了，但是回升的力度不会特别大。”他表示，资金链的约束，是一个很严重的问题，“虽然今年以来，各种途径的融资在放松中，一些房地产企业资金链有明显的缓解。但是，整个房地产资金链紧张的情况，仍然没有得到根本的缓解”。

　　他指出，在今年的社会融资总量中，超过一半是来自非信贷的融资，来自于信托、发债等。“据说，目前信托业已经成功超越保险，成为金融体系中继银行之后的第二大主体。”

　　他说，“一些非银行信贷之外的融资，在明年能不能继续保持?我觉得很难保持。”

　　据介绍，由于今年房地产市场调控，没了钱的房企，自然会转移到银行体系以外进行融资。据财汇资讯的统计，在今年成立的贷款类信托项目中，其中204款投向房地产企业，517款投向了工商企业，123款投向了基础设施建设。

　　鲁政委指出，“信托，没有指定资金用途，在事实的操作中，是可以作为项目资本金来使用的。有了这个，后面的水就都可以上来了。所以这个是信托的繁荣和今年投资变化之间的关系。”

　　近期央行发布的数据显示，今年11月份，信托贷款增加1995亿元，同比多增1279亿元，占总体社会融资规模的17.5%，创下历史新高。

　　同时，该数据显示，截至11月底，今年前11个月的信托贷款为1.03万亿元，远超过2009年全年的最高峰值4364亿元，亦比去年全年的2034亿元，增长了近4倍。

　　业内人士指出，“今年前11个月的信托贷款规模，几乎相当于此前三年的总和，尤其是今年8月以来，这种融资方式持续膨胀，连创新高。”

　　据悉，信托贷款今年发展势头如此迅猛，主要有几方面原因：首先是在发改委批复的项目中，很多地方地方财政状况欠佳，项目资本金不足，有比较强的需求;其次是监管部门对地方融资平台严加监管，导致融资没有以前那么容易了;最后是商业银行收紧了对房地产行业的信贷发放，使众多房地产企业转向信托贷款渠道获取融资。

　　伴随着信托贷款规模的扩大，潜在的风险逐渐凸现出来。业内人士提醒投资者需警惕潜在的兑付风险。

　　在今年10月中旬，中行董事长肖钢就曾对影子银行发难。他在《中国日报》上撰文指出，目前银行发行“资金池”运作的理财产品，本质上是“庞氏骗局”。这篇文章在金融界引起极大争论。有市场人士担忧，十八大上肖钢被选为中央委员，或让“影子银行”市场顾虑重重。

　　信托作为影子银行的一种，鲁政委表示，“这些会不会影响明年对信托融资的监管政策?我觉得这个很有可能。”

　　房地产占整个投资的20%-25%，但“投资的支撑，需要有稳定的资金来源，而我们现在没有看到说支撑今年经济回升的这些资金来源，在明年可以持续保持稳定。”他认为，“房地产的投资，反弹到很强劲的水平是很困难的。”

　　此外，他还指出，当前地产商目前的存货依然很高，存货的约束，会使得地产商在短期内的快速投资成为另一难题。