武汉写字楼市场直线增长 或迎来全新商务办公时代

　　写字楼，似乎从其在武汉诞生之日起，便一直以“地标”形式出现。1993年，泰合广场面市，由此标志武汉智能化写字楼时代来临，此后，建设银行大厦、交通银行大厦、新世界中心、新世界国贸、民生银行大厦……随着一栋栋高楼的拔地而起，武汉迎来全新的商务办公新时代。

　　近年来，武汉写字楼市场片区化发展，多点开花的格局，愈加明显，呈现出全新的发展态势。“这些写字楼几乎都是各个区域的地标，然而，与前些年单纯的以建筑高度、视觉效果等诠释的地标建筑不同，现在的写字楼在高度、建筑立面、绿色环保、硬件配套、物业服务、配套设施等方面都取得了更高的进步。”武汉某房地产副总经理说道，在其看来，武汉市写字楼发展正进入新地标时代，尤其是依托城市综合体的巨型体量和多重业态配套，写字楼也变得更具人性化特征，从而成为城市经济文明和建筑文明的象征。 其中，甲级写字楼及5A级写字楼在各大商务区，更是集中爆发。

　　2012武汉写字楼市场直线增长

　　据亿房网研究显示，2012年武汉写字楼产品的存量最大的片区有四个。分别是建设大道金融街，武广商务圈，中南商务圈及汉口、武昌沿江商务带。此4个片区，也承载了呈几何增长的甲级、5A级写字楼。截止去年11月，四大片区的写字楼存量分别为42.70万平方米、 19.65万平方米、18.90万平方米、47.90万平方米。销售方面，成交量同比2011年增长57.4%;租赁上，四大片区写字楼租金分别为93元/平方米、82元/平方米、71元/平方米、110元/平方米。与一线城市相比，其写字楼租价仍处低位，但同比2011年，价格涨幅已在10%以上。

　　武汉甲级写字楼租金同比涨幅在全国重点城市中排名第一

　　甲级写字楼的火爆，在很大程度上也与近几年来武汉市房地产市场的不均衡发展有关。据统计，从2007年至2010年，建成并投入使用的甲级写字楼仅有包括浦发银行大厦在内的四座，这对于武汉这个发展日益成熟的中心城市来说，显然滞后了一些。同时，武汉高端写字楼的供不应求也成为了业界关注的焦点。

　　针对这一状况，2012年，一些品牌开发商众志成城，积极加入到了武汉写字楼项目的建设中，且大部分在建写字楼集中在中心城区。其中，汉街总部国际、福星惠誉水岸国际晶座、绿地国际金融城、大武汉1911、德成武汉1818中心、IFC国际金融中心、葛洲坝国际广场、融众国际等写字楼项目的面世都普遍获得了不错的反响，武汉写字楼市场正迎来发展黄金时期。

　　2013写字楼即将进入白热化竞争

　　一方面，融众国际、汇丰企业中心、光谷·未来之光等写字楼相继成形，部分更以“现房”形式销售；另一方面，在武昌滨江，从积玉桥至二七长江大桥的绵长地带，自南向北分布着武汉万达中心、606米武汉绿地中心、江尚CC中心、奥山世纪城等写字楼项目，且个个依托大型城市综合体，均规划为5A甲级写字楼。武汉两大新兴商务区正式展开交锋。

　　与此同时，在汉口滨江区，今年年初开业的武汉天地企业中心5号已经吸引法国航空、东京三菱银行、巴马丹拿、雷格斯商务中心等众多世界500强及知名企业进驻，且几乎都是整层租赁，租价打破武汉市现有写字楼租价纪录，最高租价接近140元/平米·月。 各大项目的集中亮相，不免让2013年武汉写字楼市场倍感“压力山大”。

　　为此，许多写字楼不约而同地降低价格门槛，提高去化速度。据透露，有的写字楼从原先的25000元/㎡降到了20000元/㎡左右，有的项目则以16800元/㎡的低起价入市，某项目打出了“仅需10万，投资市中心”的广告，更有楼盘以20万元起的“分期首付”形式吸引投资客群。

　　据记者调查了解到，主动降低价格预期的写字楼去化速度明显加快，而一些较早入市的商务写字楼房源更是所剩无几。所以，采访中有业内人士更直言：“只要降价，基本都能卖得动”。

　　业内人士预测未来发展

　　根据目前写字楼市场发展形势，有业内人士预测，由于1818中心、万达汉街总部国际、保利文化广场等写字楼项目已进入销售后期，而部分汉口滨江区写字楼和银行写字楼项目则多为自持物业。所以，当前及未来武汉发展将呈现的写字楼需求，还是足以支撑起写字楼的供应量。从两大商务区的竞争来看，武昌滨江区打造的是金融中心，且随着未来逐渐进入开发领域的光谷，其价值更将日益凸显，而武昌中北路沿线则受楚河汉街效应影响，这一区域正迅速成长为新兴的高端商务区。二者各有所长，也将呈现不同的竞争格局。

　　此外，他还表示2013年，是内地商业地产大规模开发的第三年，目前武汉优质写字楼的空置率为17.3%，自2013年开始，优质写字楼至少有约23万平方米的新增供应，　因此市场整体空置率将面临较大的上涨压力;此外，鉴于新入市项目品质上乘、所处地理位置优越，且市场需求持续反弹，平均租金将保持上浮。根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，未来竞争激烈程度可想而知。

　　有人曾说，武汉没有真正意义上的甲级写字楼，尽管这个论点受到了整个城市市民化围的影响，难免有些偏激，但不得不承认，在激烈的市场中，武汉的甲级高档写字楼较为稀缺，这说明了一个问题，即武汉写字楼的确还存在很多问题，特别是对写字楼后期运营管理的再修炼，是提高写字楼质量的关键。

　　业内人士建议，在未来写字楼竞争激烈情况下，新的写字楼项目应主要“练好内功”——提供较优的硬件设施和完善配套，加强后期的运营管理能力，以硬件质量及优秀的物业服务出奇制胜。与综合体同质化令人担忧不太一样的是，业界对未来写字楼发展的同质化更趋向于认同。有专家表示，“高档写字楼如果呈现同质化的一面，其实是一件非常利好的事情，甲级写字楼的经营需要同质化，越同质化说明内部的规划越统一，同质化对于写字楼的后期运营管理大有好处。”

　　写字楼中的功能也会随着写字楼的改变而改变，所经营的业态亦会改变，武汉不少的写字楼中，出现了店铺、网络与写字楼结合一体的新型业态——楼中店，并且吸引了大批的白领受众，这种业态改变也是写字楼功能多元化发展的表现。