商业地产成下个盈利热点 未来十年主战场在二线城市

　　我个人认为下半场的竞争主要是盈利能力的一个竞争，我们可以看一下前十年的竞争是规模增长的竞争，从100亿以下增长到1千亿以上，这个增长速度是很惊人的，为什么能这么快的发展?因为在十年的竞争中大房权还占据了一定的优势，这个优势是盈利模式决定的。

　　下一个十年房地产会发生变化，我先回忆一下前十年房地产的盈利模式，我们看到房地产规模在增长，最近三四年盈利能力是在下降的，我看到一个数字是统计抽样上市公司50家，他们千年就是盈利能力下降3.9%，去年下降4.9%，在连续下降，在抽样公司里面，六成项目决定是在下降，还有10 几家在亏损，已经出现了盈利能力的挑战。

　　第二个要看盈利背后为什么下降?原因是什么?前十年高速增长，主要源于土地的升值，也包括我们在座的带来了红利。我们就说，我们自己仔细分析一下这个利润来源，有多少属于城市化发展和土地升值带来的?有多少属于开发产品带来的。

　　可能大多数都来源于土地升值带来的好处。我们可以从微观历史看，从我们自己来看，我们在天津做一个项目70万平方米，盈利60亿，我们自己算一下如果把盈利能力一加，我们投入3个亿加起来买原来的地买不到一半，你作为发展商其实你的盈利赶不上土地上涨的速度。第二个从行业数据来看，看看前十年行业整个数据现金流是负的，投入带来的增长。

　　你看公司报表都很好看，很好看原因就是他已经销售产品结算是原来的地价作为成本，新买的地是未来预期更高的低价，所以表面上这个盈利并不是意味着是个良性循环，所以房地产企业就不用讲，看负债也是一样的，从几十亿的负债到上千亿的负债都有，风险是累计在土地储备上。未来会不会发生逆转?逆转的可能性不大，为什么呢?这不仅仅是发展商不答应，我觉得政府土地储备也是最大的财政来源，所以这种逆转中国经济是不可能出现的。

　　但是会不会继续增长下去?就是我讲的盈利能力，还会不会从一千亿变成三千亿，或者说土地还会不断涨上去，这个可能性也比较小，未来土地升值会越来越少，我们讲，不同城市之间，土地成本是不一样的，有一些城市有一定的上升空间，总体来讲未来土地上升跟资金投入风险相匹配了，这一块不能永远作为你主要利润来源。

　　未来的利润竞争会在哪里?如果我们每个公司都有自己的优点和特点，我想总体来讲盈利方式要转变第一个转变就是说品牌公司必须有品牌的议价，而不是完全靠土地升值带来红利，现在我们看很多大公司并不是大而不强，并不是说大公司能够为它的产品带来很高的附加值，但是仍然有很好的效应，我觉得赢在起跑点上不赢在市场的终端上，如果作为大品牌公司你成本高，不能带来议价，不能像汽车和电子行业一样，大公司不能带来品牌议价的话竞争力就会有危险，甚至也可能出现亏损，出现现金流的风险，并不是大就没有风险。

　　第二个未来纯粹靠销售普通住宅，简单的复制这个产品也会面临很大的挑战。可能产品要更加的多元化，细分市场。

　　第三个，商业地产非住宅市场会是下一个盈利热点之一，当然有一个风险。第一个议题我讲了盈利模式在未来十年会有很大的一个变化，至少下半场，我认为不再是单纯规模的一个赛跑，第二个我讲的就是如果抓住二三线城市的机遇。

　　首先讲一讲一线城市，不是说一线城市没有机遇，一线城市的发展越来越成为地产市场不再是房产事业，我看了一个数据，过去两年北上广深拍卖市场五家公司占了20%，就是说集中度非常高，平均是20%，这个垄断性非常高。

　　而且楼面地价超过 50%了，所以更多的将来还是重复了土地未来升值的空间，就是投资带来的，所以在一线城市，如果没有天亮的低价资金你风险冒不起。可能一线城市是垄断市场，二三线恰恰才是我们广大的中小企业一个竞争市场，我想在座的华本很多是中小企业多一些，应该找到这个机遇。

第二个讲一二三线城市的特征。一个指标就是GDP的增长，其实我们可以看出过去十年GDP的增长，一线城市在8到10，二线是10到2之间，三线是11到17之间，二三线城市都有关注GDP增长，GDP的增长二三线城市优于一线城市。第二个是人口增长，查到2000年到2010年数据最增长，一线增长30%，深圳是47%，上海 35%，广州28%。

　　这就是说城市人口增长最快是一线城市。二线城市普遍增加20%左右，成都、杭州20多一点，省会城市增加10%到20%之间，三线城市有些是负增长，有些增加很慢，这两个数字表明什么呢?过去的游戏规则是在二三线挣钱，在一线城市花钱，所以一线城市房价非常快，这个趋势也在变化，为什么呢?

　　增长趋势没有变，GDP的增长大城市继续在调低小城市在加快，消费的模式在发生变化，我们的经验看到，现在成都消费最近外来人口越来越多，像沈阳、长沙、武汉占到30%，外来人口吸纳了三线人口的增长，这个速度还在加快，一线城市房价高起，有些人口迁移就会阻止了，三线城市人口处于缓慢的增长阶段。这个角度讲什么意思呢?未来十年主战场在二线城市，有些人把它变成五线城市，他们会有很大的增长空间，量和价都有可能带来继续好的机遇。

　　但是三线城市，住宅市场仍然是比较低迷的，这就是很多上市公司发现三线城市不行了要回归一线，因为人口在迁出，尽管GDP在增长，所以住宅市场的供求关系是供大于求，二线城市现在处于热点，一线城市我认为刚才讲的投机市场，主要靠钱，当然也有别的风险。

　　所以我讲，二三线城市，其实我们中小企业才有更多的机遇，那么第二个我们讲二三线城市这样一个机遇，如果应对发展，其实我不是说一线城市没有机遇，就是说我认为有更大的机遇就是郊区化，除了城市化之外下一个阶段就是郊区化，作为我们投机取巧的方法抓住这个机遇。我简单讲一下阳光壹佰置业也要思考这样的形式和对策，给大家一个借鉴。

　　比如说，我们在广州的北边，就是一线城市拿了一个大盘，300万拿了两三年了，我们就等着郊区化的过程，果不其然轻轨就要开通了，这个机遇就有了。二线城市我们认为竞争激烈，做这个主流市场一定要做出品牌议价和产品议价。

　　最大机遇就是大公司，巨无霸的公司没有一定的品牌议价，甚至还有不良的投诉，所以我们这一类的企业，你要有清晰的市场定位和品牌议价，一样可以获得更高的收益。有人谈项目，如果在北京拿两万平米楼面地价的豪宅，我们的资金成本和现在国企或上市公司的地契成本比较起来的话，以五年为周期，小公司比大公司要多卖5千块钱，这是做不到的。

　　像成都这样的城市，拿土地是稍稍简单一点，有一些项目三年做完，我们楼面地价差距是300到400块钱，我们有可能在产品议价上做出这个空间，三线城市楼面地价更低，可以忽略不计，这样你产品做的好，还会有更好的空间，我觉得三线城市我们做什么呢?我们经验就是做复合性的商业综合体。很多新兴的城市功能，所以综合体在三线城市是低风险，如果你做的好有更好的发展机遇。二三线城市反而是我们下一个竞争热点，也是广大中小企业竞争的热点。