220亿地产库存压顶 雅戈尔“不务正业”致资金链受困

　　1月15日，雅戈尔（需求面积:100-300平方米）发布公告称，其旗下全资子公司雅戈尔置业，近日与宁波维科置业有限公司签署合同，参与宁波维科城西置业有限公司的增资扩股，该项目预计将于2014年下半年预售。

　　这是时隔两年有余，雅戈尔再次发布拿地公告。

　　其实，即使雅戈尔置业久未拿地，其地产库存也一直严重堆积。据公司董秘刘新宇表示，雅戈尔集团的库存中，仅有7%来自于服装，即剩下的93%库存均出自房地产项目。

　　“都快烂在手里了。”有业内人士向理财周报记者表示，为摆脱其目前的库存压力，置业本身或许难逃亏本销售以盘活资金的出路。

　　虽然该公司董事长一度公开表示将加大在品牌服装主业的投资力度，但一方面，服装行业整体低迷；另一方面，占据雅戈尔集团收益近半的房地产行业库存一再积压。

　　有地产行业分析师调研认为，长远来看，“在有资金链保证的前提下，置业的运转不是问题。”

　　只是在短期内，该如何保证雅戈尔集团资金链的正常流动？

　　入股拿地意在缓冲

　　“宁波知名企业，大型房地产开发商。”这是宁波博信房地产估价有限公司总经理王锡军眼中的雅戈尔置业。

　　在2011年以前，雅戈尔置业拿地颇为“豪爽”，全部土地均以参与招拍挂方式获得，且多个项目以“地王”价收归囊中。其入主上海的第一块地，正是目前认筹中的普陀区“长风八号”单价地王项目。

　　而此次入股宁波维科置业的拿地方式，纵观雅戈尔置业拿地历史，其实并不多见。

　　对此，多位业内人士均表示，其入股拿地，意在缓冲。

　　在王锡军看来，时隔两年，雅戈尔再拿地，且一改往日一贯招拍挂的作风，通过入股方式，是在遭遇国家对于房地产行业政策调控后的一种应对措施。

　　“在一二线城市布局地产项目，拿地步伐不能停滞。”有业内人士表示，雅戈尔置业此次以入股的方式与同为大型国企的维科置业合作，一方面可以保证其继续拿地，另一方面亦可缓解其自身目前面临的资金压力。

　　“目前而言，公司已经在拿地方面趋于保守，应该是在逐步度过风险期了。”王锡军分析道。

　　也有业内人士认为，为应对目前的土地存货困局，“他应当会偏向做中端地产产品，且不再会通过‘地王’拿地。”

　　部分地产库存亏本销售

　　上述业内人士表示，虽然国内上市的房地产公司均有一定的库存压力，但是雅戈尔置业拿地的速度却远快于其开发地产项目的速度。

　　雅戈尔2012年第三季度报告显示，其存货金额达到近240亿元人民币，而根据其董秘刘新宇公开表明，其中服装库存仅有17亿元，占总存货金额的7%。

　　换言之，截止到2012年9月，雅戈尔集团的库存中，有93%来源于房地产项目。

　　“都快烂在手里了。”上海易居房地产研究员刘卫卫这样评价雅戈尔置业目前的项目去化进程。

　　根据年报显示，雅戈尔2009年至2011年的存货周转率平均为0.44，总资产周转率平均约为0.33，对比同样有较高房地产份额的红豆集团，其上述三年的存货周转率平均为0.56，总资产周转率平均约为0.34。

　　其如此高比例的房地产库存，却主要是在两年前获得。

　　“2009年和2010年是雅戈尔置业的集中拿地时段，那时候拿的地当然是豪宅啊”，据刘卫卫分析，正是2011年全国房地产调控风暴，给了当时有多项豪宅用地的雅戈尔置业以极大的打击。正因为此，其多个项目目前的销售业绩均“并不好看”。

　　据统计，雅戈尔从2009年至2011年的销售毛利率平均为37.21%，而红豆集团，其年销售毛利率平均为24.20%，后者的毛利率相对偏低，即销售压力偏小。

　　“他有几个项目估计要亏本销售以盘活资金了。”业内人士告诉记者，定位中高端住宅地产项目的雅戈尔置业，要减轻库存压力以保证资金链流转，很有可能会面临亏本出售的风险。

　　虽然雅戈尔集团董事长李如成一再强调，雅戈尔的主业一直都是服装行业，但不可否认的是，雅戈尔置业的收入构成，一度占据了其集团近半数的份额。

　　2009年，雅戈尔集团的房地产项目占集团总收入构成的42.15%，2010年达到47.14%，虽然2011年降为30.38%，但是在2012年中期报表中，房地产项目的收入占比就已经达到了47.10%。

　　对比同行业，红豆集团旗下地产公司收入占比在2009年为25.27%，2010年达到55.80%，2011年回调为34.77%，而2012年中报的20.22%均低于前三年中报的收入占比。

　　资金链是最大掣肘

　　一直以来，服装、地产、投资三驾马车并驾齐驱，拉动了雅戈尔整条资金链的运转。

　　雅戈尔集团创建于1979年，在其服装行业的龙头地位逐步确立之后，1992年，创立雅戈尔置业，开始在房地产领域崭露头角。1993年，进驻股权投资领域。经过35年的发展，三驾马车共同拉动的发展模式逐步构成。

　　然而，就目前而言，雅戈尔的发展面临资金链紧张的掣肘。

　　集团董事长李如成一度向媒体公开表示，由于近期房地产行业受到政策调控影响，股票市场持续低迷，雅戈尔将扩大品牌服装的生产经营，回归服装主业。

　　但服装行业近期持续处于低迷状态。

　　“现在整个服装行业库存多得吓人！”一名长期从事服装行业的销售人员告诉理财周报记者。

　　据统计数据显示，2012年上半年，我国87家服装公司的库存量达到732亿元，相比2010年，87家服装纺织类公司累计库存量501亿元，2011年为699亿元。2012年整个服装行业库存积压情况可见一斑。

　　另一方面，近几年来，雅戈尔在股权投资领域也获益平庸。

　　从2009年开始，雅戈尔每年都会参与多家上市公司的定向增发项目，然而，由于股票市场持续低迷，这些项目并未能给其带来较为可观的收益。

　　当然，从长远看，雅戈尔置业的发展，前景可观。

　　“其实从常规的住宅开发角度看，雅戈尔置业的发展进度很正常嘛。”高通智库分析师朱万芬解释道，单个住宅地产项目的开发周期最少2-3年，而建设整个大盘最少需要5-10年，这期间地产公司的资金压力其实非常大。

　　“所以这几年，雅戈尔因为地王项目和资金链问题，放缓了拿地和开工速度。置业的人说，到今年会调整战略方向，速度不会做得特别快了。”朱万芬说。

　　只是，就短期而言，服装行业低迷、地产库存积压、投资收益不可期，雅戈尔如何保证其资金链正常运转？这仍是一个谜。

　　李如成：“地王”压在手里发烫

　　“有报道说我不务正业，这是一个误解。”面对来自外界各种质疑的声音，李如成的回应总有这么一句。

　　在服装行业，主业不仅在服装的公司并不鲜见，而李如成偏偏屡次被推上风口浪尖，原因无他，地产行业和投资行业本就是风险极大的两个领域，这似乎并不符合李如成在外界眼中的“稳健”风格。

　　1957年，父亲被打为右派之后，李如成一家失去了顶梁柱，也从此开始了一家八口人靠李如成和姐姐编织草帽为生的生活。

　　7岁扛下全家庭的生存担子，15岁主动报名“插队”务农，28岁随知青返城风潮，开始接触服装行业。

　　自小的生存苦难，让李如成时时警醒。也正是在这样生活环境的历练，造就了他如今三驾马车共同拉动的整个雅戈尔集团，也才有了外界“不务正业”的评价。

　　但在业内人士看来，无论在服装行业还是在地产领域，李如成的雅戈尔集团扩张步伐，整体风格仍旧稳健。

　　“不务正业”的农民

　　1979年，是李如成在经历了二十余年农村的困苦生活之后的一个转折。

　　那一年，他返回城市，进入宁波青春服装厂，亦是后来雅戈尔的前身。

　　从刚入门的工人，到厂长、书记，1993年，他的生活开始发生变化。

　　由宁波盛达发展公司和宁波盛富投资有限公司等发起并定向募集资金，雅戈尔集团股份有限公司正式成立，彼时，李如成完成了从农民到董事长的飞跃。

　　“进化”为董事长的李如成每每走到人们眼中时，永远是低调、朴素的打扮：一身不变的雅戈尔西服和衬衫，一只多年陪伴在侧的公文包。

　　但着装的始终如一，并不代表雅戈尔集团发展的始终如一。

　　经过与国外的服装产业接触，李如成越来越觉得，中国需要有一个自主的服装品牌，雅戈尔应当成为这样的品牌。

　　而事实上，雅戈尔的确是逐步达到了这样的目标：逐步占据国内男装龙头地位，收购国外服装品牌。雅戈尔在服装行业的稳健发展风格，一度受到业内普遍看好。

　　“我知道2012年整个终端零售增速的话，雅戈尔还是有13%的。纵观整个服装类的公司，雅戈尔确实算是走在前头的。”一位长期跟踪服装行业的分析师认为，雅戈尔的直营比例非常高，服装渠道基本上由其本身牢牢掌控。

　　而针对外界“不务正业”的评价，其实在雅戈尔集团正式成立之前，李如成就已经开始计划进驻房地产和投资领域。

　　1992年，开始投资房地产行业；1993年开始涉足资本投资领域。雅戈尔三驾马车的布局其实从集团成立之初就已经开始筹谋。

　　“每个企业都在演进。我们靠服装挣的钱来投资房地产，没有什么不好。”在李如成的规划中，坚持做大服装和房产这一方针至少坚持20年不动摇。

　　稳健的“地王”

　　李如成的三驾马车之所以屡遭质疑，是因为他频频“地王”拿地的作风。

　　作为一个在房地产行业奔波了十年出头的公司，雅戈尔置业在杭州多处地王拿地，在上海普陀区的“长风八号”项目更是创下当时单价地王的标价。

　　其实雅戈尔置业地王拿地，从根本上离不开其中高端地产项目的定位。

　　雅戈尔置业曾经委托专门的地产研究公司进行行业咨询，“当时他定位的坐标产品，一个是绿城，一个是龙湖；标准化区间，他选的是万科。”当时负责咨询对接的负责人告诉记者。

　　定位高端，雅戈尔置业目前面临的问题是，在短期内，账面并不好看。

　　年报显示，雅戈尔置业的库存严重积压，有许多地块的账款许久都未偿清，但在很多业内人士看来，这是地产公司普遍会遇到的问题。

　　“虽然说我们看他的负债表显示非常不好，但其实要是从常规的住宅开发角度来看，这很正常。”在与雅戈尔置业合作过的高通智库研究员朱万芬眼里，这都不过是年轻的雅戈尔置业步入地产行业10年以来，逐渐都会遇到的问题。“长远来看，在保证资金链的情况下，置业的发展模式很稳健”。

　　稳健如雅戈尔置业，在拿地步伐停滞了两年之后，近日又开始有入股拿地的新动向。

　　据与置业接触过的分析师表示，雅戈尔置业今年的经过调整的战略方向是：放缓拿地和开工速度，把客户群进行细分，一级项目不会太多，主要仍旧集中在江浙一带。