青岛写字楼市场竞争格局加剧 租金进入缓慢增长阶段

青岛财经日报   2013-02-24 16:59
核心提示:在仲量联行发布的2012年第四季度青岛房地产市场回顾报告中指出,伴随着2012年大量的甲级写字楼供应,以及全球经济复苏乏力影响,未来一段时间内,写字楼市场竞争格局将加剧,租金水平也随之进入缓慢增长阶段。另据了解,上季度,高端住宅市场成交量继续回升,但升幅有所收窄。受到房源增多的影响,高端住宅租赁市场的租金环比下降3.0%。

  “上季度青岛写字楼平均租金每天2.9元/平方米,环比上涨0.1%。未来一段时间内,岛城写字楼租金水平将在缓慢增长周期中徘徊。”在仲量联行发布的2012年第四季度青岛房地产市场回顾报告中指出,伴随着2012年大量的甲级写字楼供应,以及全球经济复苏乏力影响,未来一段时间内,写字楼市场竞争格局将加剧,租金水平也随之进入缓慢增长阶段。另据了解,上季度,高端住宅市场成交量继续回升,但升幅有所收窄。受到房源增多的影响,高端住宅租赁市场的租金环比下降3.0%。

  甲级写字楼吸纳量环比翻番

  上季度,市南区甲级写字楼的净吸纳量由2012年第三季度的4119平方米上升至8970平方米,环比翻了一倍还要多。在这其中,金融机构、专业服务公司等企业继续保持了较强的承租能力。据介绍,尽管全球经济复苏乏力以及青岛外贸行业增幅下滑等不利因素使得贸易、物流、航运等传统写字楼租赁行业的需求出现明显下降,但金融机构和专业服务等行业的公司则继续保持较强的承租能力,且以大面积房源为主。“此番企业承租物业主要集中在几栋较新的甲级写字楼。”据仲量联行上海和华东区研究部总监周志锋介绍,目前在我市乙级写字楼市场中,由于租户多以成本节约型的企业为主,在经济环境不确定的情况下,多数企业采取续约等较为保守的租赁策略,因而整体净吸纳量较上季度略有减少。”

  而在租金方面,甲级写字楼市场租金保持稳定,乙级写字楼市场租金微幅下跌。据介绍,上个季度,青岛写字楼市场租金环比基本持平,仅上涨了0.1%,上涨至每天2.9元/平方米。据周志锋介绍,“甲级写字楼的租金基本保持稳定,但乙级写字楼的租金略有下降,一方面是由于需求减弱加剧了市场竞争,另一方面由于续租用户增多,而续租租金会略低于市场平均水平。”

  今年甲级写字楼继续放量

  2012年,是我市写字楼市场集中放量的一年,而在2013年,岛城甲级写字楼市场仍将有约10万平方米的新增供应。值得注意的是,虽然甲级写字楼的租户通常承租能力较强,但面对供应较大的压力,预计多数的甲级写字楼业主仍将采取相对保守的策略。

  据介绍,在乙级写字楼市场方面,未来供应来自于崂山商务区和市北中央商务区。其中,崂山商务区的发展策略以引进内资银行分行和企业总部为主,预计租金将保持稳中有升。另外,市北中央商务区在形成成熟的商务氛围之前,业主仍将会提供优惠的租赁方案来吸引企业入驻。另据介绍,虽然香港中路沿线的市南商务区未来新增供应有限,但在经济回暖以及市场需求明显上升之前,预计写字楼租金将保持平稳。

  零售地产总体需求放缓

  报告显示,2012年青岛社会消费品零售总额累计完成2564.5亿元,同比增长14.9%,增幅较2011年同期的17.4%有所下滑。数字显示,经济增速的放缓一定程度上抑制了居民的消费意愿。为了吸引消费者,多家商场都加大了营销力度,纷纷在节假日推出各种促销活动。一些传统百货也积极尝试转型和品牌升级,加大娱乐和餐饮业态的比重。

  竞争的加剧使青岛零售物业整体租金增长放缓。统计数据显示,上季度,全市优质购物中心首层平均租金环比上涨2.1%,上涨至每月336元/平方米。据了解,2012年,约有48万平方米的新增供应进入青岛的零售地产市场,日趋激烈的竞争压力使得部分新项目不断采取优惠的租赁策略以吸引更多品牌的入驻。对此,周志锋表示,“预计2013年上半年,在竞争加剧、网购冲击、物价上涨以及人工成本增加的多重因素下,零售商会逐渐放缓在青岛市场的扩张步伐。但2013年下半年,随着国内外经济形势的逐步好转,消费意愿将有所回升,零售商信心也将随之有所提升。”

  高端住宅成交量继续回升

  过去的几个月,岛城新房市场销售一片火热,在这其中,高端住宅也继续维持了复苏态势。据统计,上季度全市所有区域新建商品住宅的总成交量为37457套,环比上涨28.4%。其中,高端住宅市场成交量为1736套,环比上涨5.7%。值得注意的是,由于改善型需求在前两个季度已经得到一定程度的释放,因此涨幅环比有所收窄。

  在持续走高的成交背景下,高端住宅的成交价呈现出小幅下降态势。据介绍,上季度高端住宅市场的成交均价为每平方米18867元,环比下降0.82%,同比下降3.67%。据介绍,在新房市场上,一些开发商为了在年底之前完成销售任务加大了营销力度,但提供的优惠幅度相较于上半年已经有所减少。2013年,预计高端住宅市场房价将基本保持稳定,并在下半年小幅上升,但大幅反弹的可能性较低。在二手房市场,随着下半年成交量的大幅回升,业主的议价空间也随之减小,而高性价比的房源在近期已经被消化掉,因此不排除二手房成交价在未来会出现小幅上涨。

  据悉,上季度我市共有6个项目、1975套高端住宅面市销售,其中,香山美墅和青岛印象山这两个项目分别推出了661套和490套单位,华润悦府和晓港名城在经历过前期的热销之后,也分别加推了313套和304套单位。受到房源增多的影响,上季度高端住宅租赁市场的平均租金环比下降3.0%。另据统计,截至2012年底,全市高端住宅市场的存量约为30700套。

  一线城市写字楼供应回落

  今年1月,北上广深四大一线城市写字楼供应继续回落,环比减少36%。其中,深圳写字楼供应环比大幅减少50%,仅约10万平方米,但依然是近年来的供应高位。受供应回落的影响,1月份写字楼销售方面,环比也出现下跌,上述四大城市写字楼总计成交61.19万平方米,环比下降7%。

  随着住宅市场交投活跃,商业用地市场却表现平平,延续2012年淡市。据中原集团监测全国13个重点城市数据显示,2013年1月份商办用地供应面积环比下降约42%,较2012年月均水平下降约34%;成交方面,1月份商办用地成交面积环比下降约32%。

  中原集团研究中心季峰表示,今年土地市场上,商办用地供应继续呈现大幅减少态势,上海、北京等为防止土地市场过热,甚至改变招标方式、终止商办地出让。预计前几年商业用地项目陆续进入市场,整体市场供应量仍处高位,2013年写字楼租金上涨空间有限。

  除供应乏力,1月份土地市场上商业地块出让也表现一般。上述机构监测的13个重点城市数据显示,2013年1月份商办用地供应面积环比下降约42%,较2012年月均水平下降约34%;1月份商办用地成交面积虽然环比大幅下降约32%。

  同时,记者注意到最新的中指院数1月28-2月3日期间数据显示,20主要城市推出土地604万平方米,其中商业用地仅占比12%,成交占比量12%,不足住宅地块的半数。

  季峰指出,尽管商业市场成交相对活跃,但预计2013年整体写字楼市场租金上升空间有限。广州、杭州、重庆1月甲级写字楼租金环比持平;上海、深圳、成都环比均出现下跌;仅北京的甲级写字楼租金出现0.87%的小幅上升。随着新增供应进入市场,租赁市场表现平淡,上升势头基本被抑制,整体2013年租金空间上涨不大。

  今年二线城市空置率走高

  近日,戴德梁行发布的《中国写字楼市场2012年回顾与2013年展望》中显示,2012年全国写字楼总吸纳量达到204.9万平方米,略低于2011年水平,但延续了2010年全球金融危机以来的大趋势。今年,国内公司随着业务的发展和全国范围内基本经济因素的强势抬头,将继续推动优质写字楼需求的增长。

  过去一年中,新写字楼需求逐渐向二线城市扩散的势头并不如预期的那样充足。市场关注的重点仍然是一线城市。从市场需求来看,租赁客户关注的重点还是在核心城市,如作为中国金融中心的上海,去年写字楼吸纳量达481,018平方米。同样,北京2012年的吸纳量为344,170平方米。对于这两座城市,大部分吸纳量来自国内公司。与跨国公司相比较,其对写字楼的需求较不易受到国际趋势的影响。

  作为中国的主要金融中心,上海在2012年的新供应量为全国最高达657,490平方米,其次是其他一线城市(广州为374,800平方米,北京为283,857平方米)。不过值得注意的是,主要二线城市之一的成都,今年新供应写字楼达426,668平方米,位居全国第二。在部分二线城市中,由于政府采取一系列措施推动写字楼物业开发,有时候造成新供应过剩,因此推高了总体空置率。

  相对大量的供应量继续影响着租金增长趋势。例如,在青岛和成都,由于大量新供应量加上较高空置率,租金增长速度放缓至6.1%和2.5%。2012年下半年出现在广州中央商务区的新供应和租金折扣使年增长率出现负增长趋势。杭州和南京等城市最优租金年增长也出现负增长,分别为4.2%和5.5%,显示企业预算在融资压力下保持较低水平。因此,戴德梁行相关研究人员认为,短期内仍可能出现部分租金调整。需求的不确定性加上大量新供应出现,将减缓租金进一步上涨。

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文章关键词: 写字楼写字楼租金
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