以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资,如今正悄然在信托业兴起。
用益信托数据显示,今年以来,平安信托、外贸信托、中融信托和中信信托等公司纷纷加码了此类商业地产项目。据平安信托获悉,仅该公司在商业物业上的总投资规模就已经超过140亿元,并形成全国性布局,涵盖了写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型。
从行业整体上看,商业地产信托单只产品的规模一般都在5亿元以上,与开发商自建自持模式不同的是,专业投资机构通常以房地产基金形式,在一定期限内(5年~10年)持有商业物业,通过改造、重组,不断改善项目的经营情况,提升租金收益,最后通过出售或上市等形式实现退出,为投资者获取收益。实际上,商业地产投资追求的并非短期收益,而是需要长远眼光,这已成业界共识。
来自凯德商用的经营数据就显示,该公司旗下2008年~2009年期间所收购商场的净租金收益率,直至2012年末才达至6%以上,显示商业地产需要3年~4年甚或更长的经营期,才能步入成熟稳定的收益期。
据平安信托物业投资策略研究部人士表示,国内专业投资机构商业地产的投资策略,目前大都是通过对零售市场的预判配置投资,形成全国性的战略布局,通过多地、多元化的物业组合,达至控制风险的目的。
在具体投资策略上,不同机构的表现不尽相同,选址、定位、经营等方面均存在一定差异,如港资机构(例如恒隆、新鸿基)重点关注一、二线城市的核心商圈,而凯德等房地产信托投资基金(REITs)则青睐二、三线城市内具有资产改良潜力的物业。
不过,随着国内大批商业地产项目的涌现,市场不乏供应饱和的担忧情绪。但上述人士认为,随着国内经济及居民消费能力的提升,需求亦持续上升,零售物业的吸纳量不断增加,特别是一线城市如北京、上海、广州、深圳等的市场容量和深度不断扩张,优质项目仍将获得强劲的商户租赁需求。
为了保持可持续发展态势,目前商业地产开发商或投资机构也在通过积极的资产改良、调整举措,形成差异化经营。即便是在稳定经营期内的项目也在顺应市场趋势的变化,每隔数年对项目进行品牌更新,如各地万象城、万达广场、凯德MALL每年均有5%~20%的品牌调整。商业物业在调场期间,短期内可能造成空置率升高,经营数据稍欠,但若长期来看,调场是商业地产发展不可或缺的必经步骤。
5月29日,据上交所信息显示,奥园集团30亿元公司债券获受理,债券为小公募品种,期限为不超10年期(含10年期),利率未定,资金用于偿债。
5月28日,保利发展发布公告披露,公司于5月26日完成发行2020年度第四期中期票据,实际发行金额15亿元,发行期限3+N年,发行利率为3.18%。
旭辉集团公开发行2020年公司债券(第一期),本期发行规模不超过31.2亿元,品种一为5年期,利率3.8%,品种二为5年期,利率为4.5%。
万达商管拟发行2020年第二期中期票据,基础发行规模为10亿元,发行金额上限为20亿元,期限为三年,发行日为6月1日至2日,起息日为6月3日。
深交所5月27日信息披露,万科-国信证券购房尾款资产支持专项计划第十四期项目状态更新为“通过”,债券类别为ABS,拟发行金额11亿元。
5月27日,华发股份发布公告称,拟申请注册发行不超60亿元长期含权中期票据,发行期限为3+N或者5+N,资金用途主要为偿还公司存量融资等。
华润置地50亿元小公募债券获深交所受理,债券期限不超15年,采用固定利率形式,募集资金拟用于住房租赁项目及补充流动资金和偿还银行贷款。
深交所5月26日信息披露,大悦城控股20亿元小公募债项目状态更新为“已受理”。一季度,大悦城经营活动产生的现金流量净额为负25.38亿元。