龙湖已开业11个商场 今年开启商业地产全国化扩张

　　“如果说龙湖是一个人的话，那么我们用十年时间让人看明白了龙湖是一个什么样的人。”在2月28日“金苹果”计划的发布会上，龙湖集团商业地产部总经理魏健略显自豪地对在场记者表示。

　　从2003年龙湖第一个购物中心开业，到2012年11个已开业商场，龙湖商业地产如同住宅产品一样，头十年走的并不着急；而直到完成十年人才、商家资源及管理经验的积累后，龙湖方才宣布，2013年开启商业地产全国化扩张之路。魏健强调，目前龙湖商业模式早已“打版定型”，公司将一直是中国商业地产重要的“玩家”。

　　龙湖集团商业地产部总经理魏健

　　十年14城稳步“试点”

　　在住宅市场趋向稳定的今天，越来越多的“新贵”开始进驻商业地产领域，不过，比起这些开发商，龙湖已然是商业地产领域的“老玩家”。

　　早在2000年，龙湖就成立了商业公司，2003年便推出第一座购物中心——北城天街；在购物中心运营日渐成熟后，龙湖又于2008年起，陆续推出高端家居生活馆“moco家悦荟”和社区型时尚生活中心“星悦荟”，形成了天街系、家悦荟和星悦荟龙湖商业特有的三种业态；2010年后，龙湖商业则迈开了全国化的第一步，先后进驻了全国14个主要城市。

　　“龙湖不是要做一个传统的开发商，而是一个城市运营的伙伴。” 龙湖地产执行董事秦力洪强调，龙湖的城市战略区别于很多地产商，我们进入每个城市都很稳，目标是在每一个所进入的城市里成为“腕儿”。

　　秦力洪还指出，如今的房地产不能简单看作是“土地和金融”的游戏、“结构和土建”的艺术，商业地产还有赖于对城市各种社会资源的依附，而对于商家，龙湖秉承的是“同路人”的原则。

　　值得注意的是，在龙湖商业地产十周年之际，公司便力邀了千户长期合作伙伴共庆合作盛宴。而调查数据也表明，龙湖地产业主总体满意度、再购意愿及推荐意愿三项指标自2009年起已经持续4年稳定保持在80%以上，龙湖物业服务满意度自2010年起连续3年超过90%。

　　散售型商业可享“金苹果”

　　与此同时，借着商业地产十周年的契机，龙湖在坚持增持持有型物业为战略中心的前提下，还推出了回馈销售型物业业主的“金苹果计划”。

　　资料显示，截至2012年底，龙湖在全国已售商业物业总数已达3.6万户，而在未来三年，龙湖全国将有300-500亿销售型商业物业的可售总货值。

　　虽然“金苹果”计划仅针对这些销售型商业物业，但其背后折射的是龙湖十年商业积淀。用秦力洪的话来说，“这是一个集大成的计划”。

　　金苹果何以称得上“集大成”？据介绍，该计划整合了十年间商业招商资源和物业租售资源，旨在为购买商业物业的业主实现保值增值，该计划将从3月起，在北京、上海、重庆、成都等14个城市陆续启动。

　　秦力洪指出，金苹果就好比是一个金字塔顶端的产物，塔底则是龙湖十年来积累的地产、物业和商业资源，而这三大资源又进而被整合成中间层的生活服务和资产管理体系，最终通过共享资源、定位辅导的手段实现龙湖销售型物业价值最大化。

　　据了解，这些物业包括酒店式公寓、商铺等，以成都时代天街为例，在2013年6月即将交付的7万平方米商业街铺中，已有1.2万平方米的商铺在龙湖的帮助下于春节前实现了招商， 预计5月底，招商率将达40%，且这些物业将于6月集中装修，而这些商家的相关信息又会通过龙湖物业发放到成都城区的九个园区业主手中。

　　未来商业贡献占总利润三成

　　由此可见，“金苹果”不仅是一个“反哺”计划，更是体现出龙湖清晰的“从商”思路，甚至，公司决定每年还将10%以内的销售回款投至商业运营之中，而在未来10到15年间，公司明确表示，要实现商业利润贡献占总利润30%的目标。

　　在业内人士看来，龙湖制定这一目标仍显保守。众所周知，做持有型商业物业需要长期的资金投入以及稳健的财务状况，一般而言，融资成本在10%左右的企业也很难维系项目运作，而龙湖则具备上述各种先决条件。

　　2012年中期财务数据显示，龙湖净资产收益率（ROE）达16.3%，远高于行业7.49%的平均水平，而46%的毛利率也高于行业38.71%的均值，且同期融资成本仅为6.73%。加之49%的超低净负债率，穆迪和标普分别对其给出Ba2和BB+的信用评级。

　　秦力洪表示，公司目前有175亿可用资金以及每年近400亿的销售回款，这些都会商业化扩张提供了依据，龙湖尚有十几个大型购物中心正在筹建或招商，自2013年开始的三年间将会陆续“问世”。

　　“养在深闺人未识，一朝出门天下知。”秦力洪坚定认为，厚积薄发的龙湖商业会如同龙湖住宅一样，一旦扩张势将成为中国商业地产“玩家”中重要的一员。