赢商网独家:2013年2月份中国商业地产十大事件

赢商网 记者 陈巧明   2013-03-12 16:45
核心提示:赢商网推出2013年2月份中国商业地产十大事件:“新国五条”出台或推高商业地产热潮,奢侈巨头在华扩张步伐放缓,深圳首个购物中心关闭传闻引发业界震惊,多地现“鬼城”背后隐藏商业地产泡沫,万科进军美国加速国际化,龙湖首推销售型商业物业售后服务,国内首家奥特莱斯开始连锁化发展,卜蜂莲花裁员关店 超市进入“精耕细作”时代,苏宁电器更名“苏宁云商”,外资交易趋向活跃。

  1、“新国五条”出台或推高商业地产热潮

  关键词:新国五条 房地产调控 商业地产

  事件概述:2月20日,国务院常务会议确定房地产市场调控五条措施,即:要求各城市制定公布年度房价控制目标;严格执行限购、差别化房贷政策,扩大房产税试点范围;增加中小户型房源及土地供应;加快保障房建设;加强市场监管。之后在3月1日,“新国五条”细则发布,其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收,还要充分发挥税收政策的调节作用,并总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作。

  事件点评:看似温柔的“新国五条”在细则出台后变身“史上最严厉调控”。长远来看,住宅地产市场注定又面临一个漫长的寒冬。而对于目前大部分还是“以住养商”的开发商来说,“新国五条”将通过打击住宅销售,间接打击商业地产。特别是刚转型进入商业地产,希望利用住宅销售现金流实现商业滚动开发的房企来说,更是弊大于利。然而,从另一方面来讲,住宅限购、限贷等调控持续从紧,将刺激商业地产的投资需求,有望进一步拉动写字楼、商铺和商用公寓的价格。对租金收入稳定以及商铺销售贡献逐步加大的龙湖来说,新政的影响相对小协,其正加码商业地产开发。招商地产也增大商业地产比例,减小了“国五条”对大户型产品占有较多比重的招商地产的业绩冲击。

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  2、奢侈巨头在华扩张步伐放缓

  关键词:奢侈品 GUCCI  LV

  事件概述:继LV放出今年将不会在中国二、三线城市继续开店的信号后,GUCCI也称2013年将停止在中国的门店扩张。与此同时,英国老牌博柏利(Burberry)、世界三大奢侈品集团之一的历峰(Richemont)也声称要放缓在中国的扩张。2012年中国奢侈品市场增速从2011年的30%骤降为7%,或许是这些奢侈品牌在华发展减速的重要原因。取代昔日疯狂式的扩张,奢侈品巨头几乎都将重点转向了提升单店的质量,翻新和扩充现有门店。

  事件点评:曾被各大奢侈品牌视为销售引擎的中国奢侈品市场为何“寒流”蔓延?主要是境外购买在增加。日益增加的境外旅游和欧元贬值,以及奢侈品在国内外的价格差都是导致境外消费上升的因素。此外,放缓的中国经济使得企业家和高管们相继暂停了出于礼物馈赠的奢侈品购买行为,政府对腐败的打击也令以往盛行的奢侈品礼品馈赠消费萎缩。业内人士认为,中国奢侈品市场2013年将进入严冬,还会持续一个阶段,之后回归到正常。

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  3、深圳首个购物中心关闭传闻引发业界震惊

  关键词:新城市广场 购物中心同质化

  事件概述:作为深圳第一家真正意义上的购物中心,新城市广场的关闭传闻引发业界震惊。自从主力店西武百货在去年撤场后,一些品牌也随之离开,许多商铺空置,人流量大幅减少。不过,新城市广场业主方平安信托公司否认了关闭传闻,并称,新城市广场正在进行定位调整,将转型升级为深圳首个“轻奢”都市中心,锁定20岁到40岁左右的消费群体,主要引入定位潮流、时尚类品牌,预计在今年10月份以新形象亮相。

  事件点评:历经十年沉浮,新城市广场新一轮的升级改造,能否让深圳首个Shopping Mall涅槃重生?目前尚是一个未知数。但新城市广场的关闭传闻也反映了深圳购物中心存在同质化严重的现象。据统计,目前深圳购物中心已接近30个,未来五年内,深圳一万㎡以上的购物中心供应面积将达到504万㎡,几乎是过去三年存量的一倍。在存量巨大的商业地产大环境下,竞争无疑将越来越激烈,而到最后能否生存还是取决于开发商的运营理念以及能否根据市场变化及时作出适当的调整。

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  4、多地现“鬼城”背后隐藏商业地产泡沫

  关键词:鬼城 城市综合体 商业地产泡沫

  事件概述:鄂尔多斯的空城计犹如一场传染病,在全国给地蔓延,贵阳、常州、湖北十堰等地相继出现鬼城的魅影。常州武进区高楼耸立,但白天鲜见人、晚上少亮灯,但相对于住宅空置率高,常州商业地产面临更大压力。目前,常州已开业或在建的城市综合体约30个,动辄体量几十万乃至上百万平方米。事实上,在中国,像常州这样的二三线城市正前仆后继的进行造成计划:成都开工建设的城市综合体已超过100个,贵州正在规划100个城市综合体项目……

  事件点评:一边是人气冷清、房屋空置、商业凋敝,一边则是规模宏大的城市扩张计划。值得警惕的是,这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。而这些城市由于商业地产供应量较大,整体去库存周期较长,将面临着比住宅更严重的泡沫。一个二三线城市集中开发上百个城市综合体,招商已经成为一些商业项目的“隐痛”。一旦招商进展不顺利,长期找不到商家,项目就有成烂尾楼的风险。

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  5、万科进军美国加速国际化

  关键词:万科 万科国际化 铁狮门

  事件概述:在今年1月份与新世界合作拿下香港荃湾地块后,2月13日,万科于与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街201地块。这是万科首次进军美国市场,也是开拓国际市场的第二站。2月19日,万科发布公告,公司B股转H股的申请已获得中国证监会及港交所受理。从成立海外事业部、买壳南联地产、筹备B转H、香港买地到远赴美国,不到一年的时间里,万科已逐步把国际化的梦转换为现实,且不断提速。

  事件点评:尽管郁亮一直强调万科此次和铁狮门合作开发富升街项目,主要希望通过海外学习和探索提升公司管理水平,但从其近期一些系列的动作看来,万科海外的野心并不小。业界认为万科试水北美市场喜忧参半,主要原因是国内融资成本高,而在北美的投资回报率相对较低,保本尚属不易。但万科B转H通过后,海外融资能力也将大增。而万科出资金,海外合作伙伴提供管理的模式,可能将成为未来万科出海的标准模式。此外,虽然万科香港和国美的项目都是纯住宅,但选择与香港新世界、美国铁狮门两大商业开发经验丰富的公司合作,或为借力发展商业地产。

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  6、龙湖首推销售型商业物业售后服务

  关键词:龙湖地产 “金苹果”计划 商业地产

  事件描述:在进入商业地产开发10年后,龙湖地产在持续增加自持商业物业比例外,今年率先在国内提出销售型商业物业“售后服务”理念,启动“金苹果”计划将业主从传统投资模式带入资产管理模式。该项计划是通过对地产、物业、商业三大业务板块进行全方位整合,通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务,缩短商铺、写字楼、精装SOHO等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。

  事件点评:在住宅楼市受调控影响下,房企大鳄纷纷转型,商业地产部分正成为大型房企的利润增长点。但由于商业项目的剧增,商圈之间的竞争也日益激烈,使得不少商铺、写字楼面临销售压力,如何吸引客户,成为房企必须面对的问题。不过,一些房企也意识到,商业地产的配套除开交通、业态等硬件外,服务已是越来越重要的部分。龙湖此次针对销售型商业物业进行售后服务,对于商业地产而言,是一次模式创新。对于购买龙湖销售型商业的业主而言,购买的产品更像是一支由龙湖多资源支撑的商业地产基金,龙湖与个人投资者的关系则更像是投资同一支基金不同层级的投资者。

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  7、国内首家奥特莱斯开始连锁化发展

  关键词:燕莎奥莱 赛特奥莱 佛罗伦萨小镇

  事件概述:中国首家奥特莱斯“燕莎奥莱”在经过10年单店模式发展后,正在天津酝酿首家分号,计划于年底开业。在燕莎奥莱寻求连锁发展的同时,同为奥特莱斯行业龙头品牌的赛特奥莱、佛罗伦萨小镇等品牌也在谋求连锁经营。据了解,赛特奥莱已经将门店从北京复制到沈阳,佛罗伦萨小镇在重庆及上海的项目也已经破土动工,预计将在2014年竣工。将首个分号落户津门后,燕莎奥莱也在积极寻找下一站。

  事件点评:最近两年,众多的奥特莱斯项目在全国范围内遍地开花,据初步统计,目前,在中国市场上,开业和在建的奥特莱斯已经超过200家,而打着奥特莱斯旗号的则超过400家。这其中有像燕莎奥莱、赛特奥莱这样的行业龙头加速跑马圈地,但更多的是一些开发商借着建设奥特莱斯的名义,进行圈地。在行业鱼目混珠的情况下,发展到一定时期就会进行洗牌。而连锁化发展将是奥特莱斯行业开始体现出集中度的首个信号。在未来几年中,奥特莱斯品牌将出现明显的马太效应。但与此同时,奥特莱斯行业将在今年迎来竞争加剧期。

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  8、卜蜂莲花裁员关店 超市进入“精耕细作”时代

  关键词:卜蜂莲花 沃尔玛 家乐福 大卖场

  事件概述:伴随着年初裁员30%(总部及基层管理人员)、涉及员工600人,并关闭8家亏损严重的门店的消息,卜蜂莲花再一次成为业界热议的对象。卜蜂莲花可以说是在华遭遇最尴尬的外资零售巨头,一直处于亏损状态,虽然有过一系列措施,比如关闭亏损门店、涉足新业态等,但都无力回天。现在,卜蜂莲花将希望寄托在空降的原沃尔玛中国区总裁陈耀昌身上。而沃尔玛、家乐福等超市也放缓了扩张步伐,这些大卖场“租赁模式”的优势也陷入困境。

  事件点评:

  随着消费差异化、个性化、网购化趋势的到来,中国零售业跑马圈地粗放式的发展道路已被阻断,零售业的转型窗口期已经来临。2013年,一味"铺摊展店"粗放式的增长套路将有所收敛,一个拼单店、比后台、竞技经营能力和盈利水平的"精耕细作"时代已经到来。而随着城市发展和购物中心运营能力提升,家乐福、沃尔玛等巨头从前以低租金租赁大面积的日子不再,同时,本土的零售企业也慢慢成长,国内传统超市业态的竞争已经白热化,还需面临租金上涨、用工等成本压力,粗放式的扩张模式已结束。

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  9、苏宁电器更名“苏宁云商”

  关键词:万得城  山田电机 苏宁电器 苏宁云商

  事件概述:中国的家电市场出现“冰火两重天”的现象:继前年百思买关闭在中国门店后,万得城宣布在3月11日关闭旗下七家门店,山田电机也放缓扩张步伐;苏宁电器更名“苏宁云商集团股份有限公司”,积极应对市场的变化。苏宁云商模式可以概括为“店商+电商+零售服务商”,加速“去电器化”,提升电子商务在苏宁内部的地位,线上线下一体化的意图日趋显现。

  事件点评:无论是万得城的退出还是苏宁的转型,都反映了中国家电市场的竞争已达到了白热化的状态,而这种竞争可以说实质上是“电子商务”的竞争。苏宁此次转型,除了更名,还将组织架构进行重组,布局类似“沃尔玛+亚马逊”。2013年,中国电商将出现三国演义的市场格局,阿里巴巴、京东、苏宁将进入"第一梯队",而国美再现等将成为“第二梯队”。不过,苏宁的转型将面对资金储备方面的挑战,一方面要兼顾实体门店的拓展投入,另一方面要投入过百亿资金进行物流建设。

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  10、外资交易趋向活跃

  关键词:吉宝置业 摩根士丹利 金桥国际广场

  事件概述:

  2月18日,新加坡吉宝置业联手旗下的首峰地产投资基金,从摩根士丹利手中收购了上海浦东金桥国际广场80%的股权。吉宝联合体收购沪商业项目,是近期上海等一线城市房地产大宗交易活跃的缩影。继黑石收购上海静安区写字楼之后,去年12月底李嘉诚旗下的ARA基金以19亿元的价格买下了上海延安路上的海洋大厦。外资看好北京、上海、广州、深圳等城市的商用市场。

  事件点评:吉宝置业此次收购上海浦东金桥国际广场股权,背后是其加快在华发展商业地产业务的战略。除了吉宝置业,其他外资对一线城市的商办楼表示出浓厚兴趣,正在寻找进入中国楼市的机会,预计未来一段时期内,外资在大宗交易市场上的活跃度还将进一步增强。人民币可能随美元的贬值而升值,该因素会促进外资进入中国楼市。而中国楼市去年触底反弹,增强了外资的信心。而部分外资地产基金经过五至七年的投资期后,一些基金准备将手中持有的物业转让出去,为一些外资在中国的收购物业创造了便利。

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