复地集团卷土重来加速布局上海 望回归“第一阵营”

　　曾在上海楼市名噪一时的复地集团，却在上一轮上海房地产市场狂飚突进式发展中缺席，如今再度卷土重来的复地能再度恢复昔日荣光吗?

　　复地来了。

　　在2013年的第一个项目“复地申公馆”的发布会上，复地宣布了将加速布局上海，加大商办比重的战略，期望早日回归中国房地产企业的“第一阵营”。

　　八年前与万科等同列房企十强榜的复地集团，八年后以40名开外的业绩，期待重排座次。

　　这并不是一个容易的战略，在错失上一轮房地产市场的高速发展后，奋力追赶的代价已昂贵的多。

　　不过，复星系土地、资金、品牌、渠道资源优势下——手握一手好牌的复地，杀回地产业第一阵营并非完全没有可能。

　　聚焦上海 商办加码

　　复地集团祭出的第一个策略是针对上海市场的“住商协同、区域聚焦”。

　　作为为上海起家的民企复星国际旗下负责房地产开发的平台，复地一直将上海视为发展重心。在复地2013年“住商协同、区域聚焦”的发展方针中，上海也是当仁不让的“聚焦点”。

　　据了解，今年复地在上海销售的楼盘将达到7个，目标销售额是70亿，占集团全年销售额的30%。一些货值达到百亿的大项目也正在谋划中，并计划在三年内实现上海单城市年销售100亿的目标。

　　在不少房企开始涉足商业地产之时，复地也加大了商办类项目的投入，战略从“住宅为主”转为“住商协同”。

　　复地几年在上海销售7个楼盘中，有4个为纯办公和商业类项目，商办销售额比重将达到28%。

　　以刚推出的复地申公馆为例，该项目为42栋独栋商务别墅，集企业总部办公、CEO行政商邸、商务会客、公司品牌形象及私人公关场、私人艺术收藏展示等于一体，设置有商务餐厅、银行、超市等公共配套设施，其形式被认为是复地战略变化的代表。

　　这个战略变化有务实的一面。事实上，依托复星集团民营经济领袖式的角色，复地集团在打造民营企业总部及商务官邸方面，优势显现。

　　此外，在组织结构上，复地也做出了相应调整，目前已在多个城市建立商业运营公司，并在集团层面搭建了商业事业部，该团队人员将有近百人。复地集团商业管理公司也将成立，对复地各个城市公司的商业项目进行统一管理。

　　错失的机会

　　对于复地来说，2013年的战略转型，显得有些姗姗来迟。

　　作为中国最早的房企之一，复地在1994年便开始从事房地产开发业务，并以上海市场为基础逐渐北上跨区域发展。

　　2004年2月，复地在香港上市，成为第二家在港上市的内地房地产企业。

　　对于大多房企来说，香港上市公司的身份是梦寐以求的，因为这意味着更为便利和低成本的融资。

　　但对于复地来说，在港上市在并未能为其带来优势。作为H股在香港联交所上市的内地注册的公司，复地在海外融资的能力非常有限，即使想在境外发债融资，或进行股票发行融资，都需要中国证监会、外管局等部门的批准。

　　此外，由于母公司复星国际同样为香港上市公司，鉴于《上市规则》对公司与其控股股东之间的关连交易的规定，复星无法为复地注入大量的资本。

　　2010年6月，复地提出向复星高科技发行新内资股，但未获得股东大会通过。

　　多重因素下，复地基本失去了融资的能力，也缺乏发展所需的资金，使其在上市的7年内发展速度远低于其他房企。

　　2011年4月11日，复地的退市计划以股东投票的方式获得通过5月13日，复地正式撤销香港上市地位。

　　诸多波折之下，2004-2010年间，在中国房地产业高速发展的黄金年代中，复地为“上市制约”和“保守”付出代价——公司销售额几乎原地踏步，而同期竞争对手全面发力。2004年销售额与复地相近的保利集团，在2012年营业额突破千亿；反观复地，2012年不过百亿量级。

　　同系基金协同效应

　　眼下，希望再度杀回第一阵营的复地集团，多了另一张好牌：房地产私募基金。在资本密集型的地产业，这是一张王牌。

　　这很大程度上得益于复星系的资本运作与投资管理经验。

　　2009年8月，复地成立了智盈股权投资管理公司并投入5000万元的种子资金，由智盈投资与诺亚财富发起成立首只复地景业基金。

　　2010年7月，复地投资集团成立，进一步明确了私募、投资、资产管理三足鼎立的策略。

　　2011年复地退市前，“复星系”已陆续组建了三支房地产基金平台：智盈投资、复地共赢和星浩资本。其中智盈和共赢的管理平台构建于复地集团旗下，投资领域分别侧重传统住宅和城市新区的产业地产，而星浩资本则专注于大型城市综合体。

　　目前，复地已拥有十只基金，总规模约为34亿元，主要还是以投资复地的项目为主。复地集团董事长张华表示，一旦看好某个项目，复地就会把项目分配予基金团队，由其对该项目进行跟进，并根据项目做出方案。

　　2012年底至今，已有旭辉、新城、金轮天地3家内地房企赴港上市。对于大多数房企来说，赴港上市依然是融资的最佳选择。

　　而复地则在香港证券市场的大门关闭了之后，依靠私募基金打开了“另一扇窗”。如今，复地需要这扇窗的“协内效应”。

　　“再创业”依托复星

　　退市以后，复地在私募基金的贡献下逐渐扩大了公司规模。

　　2012年，复地的销售额为166亿元，并拿了6块地，共有土地储备1750万平方米，每年新开工250万平方米，在建600多万平方米。

　　2013年，复地提出了“再创业”的口号，目标是销售额提升20%，达到200亿，而2015的目标已被锁定在300亿。

　　借助复星集团的支持，是复地扩张的关键。

　　张华表示，有时候，复地在拿地时会用到复星很多资源。“例如，我们到某地区拿项目，当地政府在地价上做一个折让，同时要求复星在医药方面投入。但如果不借助复星的优势，有些项目复地根本就进不去，因为地方政府并不愿意单单引进一个地产项目，而是想最好能同时引进多个产业。”

　　不过，由于错失了黄金发展时机，如今的房地产市场已今非昔比。楼市调控趋紧，土地出让门槛、资金成本高启，多重因素之下，复地集团，这家昔日的名星地产商，能否演绎王者归来的传奇？答案仍需时间检验。