越秀地产业绩会：计划将八个商业项目注入越秀房托

　　3月21日下午四十三十分，香港四季酒店。越秀地产总经理张招兴、执行董事唐寿春、运营总经理陈志鸿、执行董事林右烽准时坐到了2012年业绩发布会现场。

　　回顾2012年越秀地产的表现，林右烽表示，越秀地产2012年合同销售金额123亿，同比增长36%。已经出售但还没有入账的金额达到118亿，预计其中85亿在今年可以入账。

　　除了大幅增长的销售业绩，去年越秀地产还完成了将广州IFC注入越秀房托的交易。通过交易，越秀地产获得了49亿元的现金回笼，同时减少了45亿的负债。“确立了我们比较新的运营模型，地产开发加商业运营和资本运作的模式。”林右烽称。

　　132亿目标与全国布局

　　相较于2012年123亿的销售表现，2013年，越秀地产给自己定了一个被质疑有点保守的销售目标——132亿。

　　“我们为自己设定的销售目标是132亿，比去年的123亿只有轻微的增长。”不过，林右烽表示，“我们觉得这个增长是合理的，我们也非常有信心完成。”同时陈志鸿也指出，并不是越秀地产比较保守，而是因为开发周期和开发节奏等原因，很多货量来不及在今年推出。

　　“从原来四五十亿的销售到目前一百亿的销售规模”，陈志鸿续指，要达到200到300亿的销售目标，越秀地产还在爬坡当中。

　　针对今年销售目标的问题，陈志鸿为大家算了一笔账。“如果按照我们现在180万平米的可售货量计算，其中可领取预售证的有160万平米。如果要卖到132亿，去化率就已经超过60%。”其认为，去化率能够达到这个水平已经算是很不错，所以越秀地产今年的销售目标是比较积极的。

　　在拟定微增销售目标的2013年，越秀地产还将继续深化全国布局。林右烽透露，去年越秀地产投入80亿取得12块地，近38万平米新增土地储备，足迹遍布全国12个城市。

　　而在合同销售城市分布方面，广州占比83%，广州以外区域占比17%。在2011年，上述占比分别是92%和8%。

　　对此，林右烽表示，越秀已经从一个城市支撑销售转为多个城市支撑销售，也降低了对当地市场的依赖。

　　体现在2013年132亿的销售目标里面，陈志鸿指出，广州的占比约七成，广州以外三成。“这个比例比2012年有所上升，这也是按照我们这几年的扩张计划在推进。”土地储备上，越秀地产则希望广州和广州以外的比例是5：5。

　　然而，随着越秀地产全国布局进入越来越多二三线城市，其毛利率自然会随之有所下降。陈志鸿表示，二三线城市毛利率肯定比不上一线城市，但是作为战略布局来讲也必须这样做。不过，“项目的毛利率会随着市场发展逐步回归，这是一个趋势。”

　　张招兴也强调，今年越秀地产的现金将主要用来调整债务结构并维持评级。“希望越秀地产可以长期以投资级的企业来运作。”据悉，2013年越秀地产将不会有重大的融资计划。

　　此外，备受关注的越秀地产的注入计划，陈志鸿也透露，除了已经确定的下一个将会注入越秀房托的财富天地广场外，其注入计划中还排着七八个商业项目。

　　“还有珠江新城第三高的财富中心，亚太世纪广场。广州之外的像南海星汇云锦，还有武汉沈阳的项目，以及杭州的青山湖科技城等项目，各个城市的综合体。”

　　不过张招兴补充，越秀地产计划注入的项目要根据成熟程度和条件来决定。“不一定所有商业项目都会注入房托。”

　　“商业项目我们有三种运作模式，直接出售、出租和双平台互动。”张招兴强调，上述项目不是都要按照双平台互动模式去运作，每个项目要根据它的价值最大化原则去运作。

　　以下为2012年越秀地产股份有限公司业绩发布会现场实录：

　　现场提问：越秀地产广州的销售近几年占比在逐渐降低，2013年广州和广州之外的销售占比会是多少？长期以来公司希望广州和广州之外的销售占比可以达到什么样的水平？

　　陈志鸿：在我们2013年销售目标132亿的构成里面，广州大概占七成，广州以外占三成。这个比例比2012年有所上升，外省的比例在逐步上升，这也是按照我们这几年的扩张计划在推进。

　　我们设定了一个长期的目标，但这个目标并不是一个很具体的数字。还是延续以前的说法，越秀地产是扎根广州扩展全中国。

　　而且越秀地产拓展全国的战略也非常清晰，2013年广州和广州以外的比例是7：3。从目前的土地储备来讲，广州和广州以外的比例是5：5。

　　现场提问：越秀地产曾公开表示过财富天地广场成熟后会注入房托，房托也表示对这个项目非常感兴趣。那么在这个项目的招商运营以及管理上与其他项目会不会有所不同？预计哪一年会注入房托？在越秀地产的注入计划中排了七八个商业项目，能不能具体透露一下是什么项目？

　　越秀地产去年相继与喜达屋集团合作，与雅诗阁也签署了战略合作协议，这是不是意味着越秀地产的商业会转型以酒店、公寓为主，或者说会加大这方面的比重？

　　陈志鸿：关于财富天地广场的注入问题，我曾说过财富天地广场是继国金之后比较成熟，或比较快具备条件进入上平台互动模式的项目。

　　财富天地广场这个项目是我们自主经营的零售批发市场，会按照这种项目经营的基本规律去做。我想会有我们的特色，即有休闲特色的主题式商场，但同时它又是专门几类定性商品的批发市场，这是跟其他商业项目不一样的地方，也是运营方面的特色。

　　财富天地广场成熟以后就会注入房托。成熟要满足三个条件：投资者满意，股东满意和我们经营者满意。我们把越秀地产和越秀房托的双平台互动模式作为我们核心竞争力去打造的独特商业模式。

　　另外，我们的双平台互动模式不是一个，我们这种商业模式在资源储备上还有其他的项目。除了广州财富天地广场，还有珠江新城第三高的财富中心，亚太世纪广场。广州之外的像南海星汇云锦，还有武汉沈阳的项目，以及杭州的青山湖科技城等项目，各个城市的综合体。

　　去年我们和一些酒店管理公司签订了战略合作协议，这也是为了支撑我们商业和住宅并重的策略。而且我们的商业是全业态的，既有综合体里面的写字楼、商场也有酒店。

　　为了支撑我们的商业运营，我们现在建立了一个广泛的商业合作平台，不单是酒店、公寓，还有零售和其他业态也有合作协议。

　　去年我们和喜达屋、雅诗阁都签了合作协议，我们跟这些酒店管理公司签订战略合作协议是为了支撑我们今后这种商业物业的运营。

　　我们不存在转型，我们一直坚持住宅和商业并重，而且商业是按照双平台互动，商业里面还配有全业态资源。但根据不同时间，不同区域的资源情况，可能有一些项目侧重写字楼为主，有一些项目是商场为主，有一些项目是酒店为主。

　　今后我们还会陆续签订很多战略协议，当我们把全业态战略合作协议都签了以后你就不会有这个疑问了。

　　张招兴：关于双平台互动，现在财富天地广场是比较明确的未来会注入房托，至于刚刚提到的后面几个项目要根据成熟程度和条件来看，不一定所有商业项目都会注入房托。商业项目用其他方式运作的效果要跟双平台互动的效果做比较。

　　针对商业项目我们一共有三种模式，直接出售、出租和双平台互动。我们刚才提到的七八个项目不是都要按照双平台互动模式去做，每个项目都要根据它的价值最大化的原则去做。

　　至于我们签署的一系列战略合作协议，这是我们的一种经营方式。有的项目需要整合社会资源，与在这方面做得好的企业合作，使整个项目的效益最大化。

　　越秀地产住宅和商业相比，住宅的比重肯定会比较大，我们不会因为这样的战略协议转型，住宅和商业比重不会变。签署合作协议的目的就是为了整合社会资源，公寓项目，我们就要请最好的公寓管理公司，酒店就要请专业化的酒店运营公司来管理。

　　现场提问：越秀在讲到2013年的策略时提到三个确保，其中有一个是确保适度的扩张。能不能详细介绍适度的规模扩张，有没有具体的指标体系？越秀地产2012年新增土地储备是82亿，而2013年土地储备开支计划是34亿，这和集团的确保规模适度扩张是不是矛盾？

　　张招兴：规模的适度扩张是多个指标体系，合同销售上有所扩张，财务指标有所扩张，而今年34亿土地储备开支计划是我们定的初步计划。我们要做评级维护，我们就按照投资评级的比例来控制。现在做这样的安排是为了维护我们投资评级的良好状态。

　　所以，2012年我们在拿地上的开支是80多亿，2013年初步定了34亿。企业一定要发展，但未必是体现在每个数字、每个指标都要比2012年有所增加。

　　现场提问：国五条细则中二手房20%个税推行和二套房首付利率或将提高，如果这两个政策一旦实施，越秀认为会给市场带来什么影响？

　　今年越秀地产在广州大概有11个在售项目，货量比较大，会不会因为国五条细则的实施而做出相应营销策略或者价格的调整，为什么？

　　张招兴：价格的调整必须根据市场的情况，随时都可能会做调整。国五条也好，或者其他情况也好，销售策略都要根据市场情况做调整。

　　我们在广州的11个项目地处的位置都比较好，特别是广州的楼价本身也比较理性。我们始终把广州作为大本营，广州的房地产市场比较健康，我们不用担心。

　　另外，20%的个税和二套房利率提高，我觉得这个的影响程度是由供需关系决定的。供不应求的时候，楼价涨一点也肯定有人买房，供过于求的时候，楼价想涨也涨不上去。所以，这些都是由产品供求关系决定。如果一个人是刚性需求，首付比例提高他一样也会买房。房价的趋势是平稳上涨，因为中国的经济发展，城镇化程度的提高，资源比较稀缺，这是大家的共识。

　　现在的国五条还有之前的调控，政府为什么要调控，因为房价涨得太快。在这种情况下出台一些措施来控制房价不要过快上涨，使整个行业健康发展。所以，无论是20%个税、首付比例提高还是其他措施，真正的影响要看供求关系。

　　现场提问：越秀今年的销售目标是132亿，是不是过于保守？去年集团增加了370多万平方米的土地储备，按照半年开工，一年就要销售的进度来说，今年无论是新开工面积还是销售面积都有显著增长，能不能解释一下为什么销售目标有点保守？

　　今年越秀新增土地储备预算比去年低，但是越秀提到要维护评级。出售国金中心后净负债比率已经降到47%，越秀是不是觉得还有进一步下调的空间？今年初公司发了美元债券后应该有很多现金，是不是打算今年年末现金比去年有所增长？

　　越秀为什么要发放特别股息？

　　张招兴：发放特别股息的原因，简单的说，因为去年是越秀地产上市20周年，还有去年国金中心这么大项目成功注入房托，我们觉得应该给股东一个小小的回报，让股东也高兴一下。

　　陈志鸿：我们发的美元债券的很大一部分会用于调整债务结构，将时间短、利率高的调下来，这是我们发债的主要原因。但是，这里面的部分资金也会用于发展。

　　而且我们的预算会做动态调整，按照评级我们现在是47%的负债率，如果资金回笼快、现金充裕，就可以把34亿的预算做动态调整。一些地理位置好、价格比较便宜的土地，我们也会超出预算的去拿。

　　负债率临时性的高一点、低一点都没关系，评级机构也是看均衡的水平。所以这个计划也是动态的。

　　总之我们要保持优质地产商的结构，在内房股里面保持良好的财务状况。我们不会突然让现金有很多增加，目前越秀地产的总资产700亿左右，我们一直保持七八十亿的现金在手上，这是一个比较合理的水平。太多了就浪费资源，太少了不够应付周转和风吹草动的风险，不然应对能力比较弱。所以一般有七八十亿现金在手上比较合理，占我们总资产的10%左右，我认为是比较健康的水平。

　　销售目标并不是我们比较保守，我们现在提出要加快开发节奏，预售证拿到的面积也不少，但是很多集中在十月份、十一月份和十二月份，今年来不及一下子推出来。

　　越秀地产从原来四五十亿的销售到现在一百亿左右，我们要达到200到300亿的目标，在爬坡的过程中。

　　刚才你提到132亿销售目标，如果按照我们现在180万平方米的可售货量计算，其中可领预售证的有160万平方米。如果要卖到132亿，去化率就已经超过60%，在目前的市场环境下，我们认为如果能够达到这个去化率已经算是不错了。当然我们希望越高越好，这是比较积极的。

　　现场提问：越秀地产今年的销售目标是在新国五条出台之前定下来的还是之后？现在会不会有一些调整？

　　另外，去年公司的毛利率微跌，并会逐步提高广州以外的销售占比，可不可以透露广州和广州以外区域项目的平均售价和毛利率水平？如果广州以外区域销售占比逐步提高，会不会进一步拉低毛利率？

　　越秀去年有和房企进行合作，今年在买地方面有什么打算？有没有考虑过在香港买地？

　　张招兴：当然考虑过在香港买地，不过要看土地价格，要不然把香港房价抬得太高我们有责任。我们有讨论过在香港九渡山买地，因为本身我们也有项目在那里。我们会参与九渡山地块的投标，但中不中标就不一定了。

　　陈志鸿：越秀地产在进行全国布局，二三线城市的毛利率肯定比不上一线城市，但是作为战略布局来讲必须这样做。而且项目的毛利率会随着市场发展逐步回归，这是一个趋势。

　　毛利率低不等于收益率就低，毛利率是静态的，我们可以通过开发节奏加快周转来提高毛利率。毛利率变低并不表示生意不好做，只要赚钱就好，毛利率只是一个指标。

　　关于买地的问题，我们的计划是34亿的开支，静态来看34亿好像买不到什么土地，但是我们要动态的去看。2012年年底，我们的土地储备已经达到了1440万平方米，2011年末这个数字是1116万平方米，我们要保持整个土地储备在总资产里面的占比。大家知道土地储备要占用资金，我们要考虑整个周转率。

　　34亿的购地资金安排不等于说很保守。去年我们计划54亿用来买地，最后用了84亿，这个不是绝对的。关于去哪里买地，哪里有好的土地就去哪里买，有符合我们战略投资，符合经济预算的土地我们都会去买。所以不存在说我们这个购地计划很保守。香港也是我们的一个战略目标区域，如果香港有好的土地，我们也会去买。

　　张招兴：我们今年的销售目标是在国五条出台前做的计划，我们已经想到国五条计划会出来，所以我们不需要在出台后做出调整。房地产调控已经是一个常态，我们需要做的就是通过合理的控制资源，提升产品质量，加快周转速度，通过品牌和服务来增值。不能说国五条一出来我么就马上会受到冲击，这说明我们考虑的不周到。

　　另外，关于合作，作为地产企业，整合资源互相合作是非常好的模式。去年开始尝试，以后还会继续进行与有信誉的地产商进行合作。

　　现场提问：越秀地产有三个项目在香港，其中有一个太子道项目，好像是今年八月份开盘，有没有更多信息可以透露？能不能把这个项目看成越秀地产进军海外的战略性标志？基于什么样的考虑，是不是因为国内的宏观调控？下一步越秀还有海外建房的计划？

　　张招兴：香港太子道项目和小，因为本身我们是香港上市公司，在香港有一定动作也很正常。其实我们在香港还没有正式储备土地，因为要通过一系列政府的政策。我们在油塘有一个很大的工业园地，那是作为越秀地产将来在香港的发展机会。因为那个土地是我们自己的，项目更大，太子道是一个小项目，不值一提。

　　越秀地产进行海外拓展的考虑是有的，但不是以太子道为起点。并不是因为国内的宏观调控才转移到海外，我始终认为房地产开发重大商机在国内，但是我们也会考虑国外的市场。

　　现场提问：您在两会的时候说过越秀集团要整体上市，真的吗？

　　张招兴：那是媒体乱报道，你帮我纠正一下。我告诉他是广州证券有上市计划，怎么和越秀集团挂上钩了。我们计划将广州证券的上市计划2015年上报，2016年上市。

　　现场提问：张总，越秀地产要维持评级需要一些什么指标？

　　张招兴：净负债率、现金、还有利息负债率、净资产负债率等，有很多指标。净资产负债率在40%到50%都可以，实际上这个指标可以上下浮动，只要健康就行。

　　前几年的指标肯定高于这个指标，所以我们没有去评级。国金中心注入房托后，这个指标马上达到了要求，我们就去评级，所以发债就有了一个比较好的效果。而且，发完债之后对于这个指标还要做适当的维护。

　　为什么50几家公司只有四家能够做到投资级的评级，做到这个是有限制的，但这个限制肯定不会限制我们的发展。评级也是实事求是，都是一些很实际的数字，包括负债率、利息负债率等。我们希望越秀地产长期以投资级的企业来运作。

　　现场提问：越秀对外公布销售目标是132亿，内部是不是有一个更高的目标？

　　张招兴：我希望越秀地插内部能够进一步努力，每个企业都会这样。因为全国布局开始，外地发展需要两三年的周期，现在外地的贡献慢慢开始显现，所以我们有信心在上一年比较大增幅的情况下继续增长。