南京商业地产“波澜不惊” 缺乏大腕开发商成发展硬伤

南京问策商业管理顾问公司董事总经理 苏晓晴

　　1980年任职中央商场，做了23年零售；再接着从金鹰国际购物中心再到现在自主成立商业地产顾问公司，又是10年的商业地产。

　　他说，这三十年他见证、参与了南京商业发展的全过程，很骄傲但也总觉得还有很多事情没有做完；他说用“标杆”来形容他，很欣慰但并不贴切，“做了这么多年商业地产顾问，我更希望自己扮演"教师"、"医生"的角色，通过自己的努力推动整个行业的健康良性发展。”他是南京问策商业管理顾问公司董事总经理、首席商业管理咨询师、365商业地产学院讲师苏晓晴。

　　南京商业地产“波澜不惊

　　缺乏商业大腕开发商成发展硬伤

　　“波澜不惊，我觉得用这个词来形容目前南京商业地产的发展现状再贴切不过。”南京一个历史文化与现代都市文化相交融的城市，一贯给人以稳健的发展姿态，然而对于南京商业地产的发展来说，苏总却解读了“稳健”的双重含义，一方面整体市场发展的阶段相对平稳，完全失败的项目几乎不存在，另一方面缺乏国内外商业地产的大腕级开发商已经成为了市场发展的硬伤。

　　“南京目前很难找到真正的一线商业地产开发商，国外的大牌开发商更是无从谈起，整体市场发展过于保守。”纵观南京已运营的购物中心，可圈可点的项目屈指可数，从紫峰国际购物中心不断有品牌撤柜，到南京国际广场的始终不温不火，在苏晓晴看来，建立在住宅地产模型之上的商业地产开发模式，已经严重影响到了整个市场的发展进程。

　　“对于南京的消费水平，我们公司每年都会将长三角六个城市的GDP进行比对，发现南京的GDP在六个城市里排倒数第二名，但是南京的社会零售总额永远排在第二名。”苏总说，通过这样的数据比对，南京零售业对周边城市的辐射能力之强显而易见，而这样一个巨大购买力的存在，同样为南京的商业市场的发展提供了非常强大的客观支撑。

　　“面对如此的利好，我希望商业地产界的大牌开发商能够到南京来。”2013年南京有将有超过5个大型购物中心开门营业，但其中依旧难觅大牌开发商的身影，不少业界专家也指出南京目前的商业地产市场在不断成熟，但在突破、飞跃依旧留有遗憾。面对如此“尴尬”，苏晓晴认为大牌商业地产开发商的进驻，将是冲出此困局的重要因素。

　　购物中心：遵循生存法则

　　要么“死” 要么做区域商业中心

　　起源于欧美的购物中心，在国际上并没有确切的定义。购物中心最初以商业街的形式存在，低容积率、低密度、低楼层是当时对这种商业形态的特征描述，后来发展到北美，由于气候的原因，商业街被做了室内化处理之后，开始逐步发展成了今天大部分国际形式上的购物中心。“对于"shoppingmall"、"shoppingcenter"此类的称呼，目前学界无人能够准确定义，购物中心完全是经济、社会形态发展的产物，商业地产的发展同样如此，一个城市商业地产的发展首先应该与经济、社会的发展步骤相一致。”苏晓晴尤为强调了经济、社会发展对商业地产市场发展的决定性因素。

　　“对于南京而言，不管是20家的大型的购物中心，还是200万平方米的大体量，只要不能成为区域性商业中心的购物中心，必死无疑。”在苏晓晴看来，购物中心的本质就是配套，为周边的住宅配套，为周边的商务人群配套。对于南京而言，市中心已经几乎无地可开，真正做成市级商业中心的大都会中心的可能性并不大，牢固树立区域中心、社区中心应该是南京购物中心未来发展的主要思想。

　　目前以土地引领型为特征的中国城市发展，100万的住宅体量需要有7%-10%这样一个商业的配套比例，除了成为满足最基本生活需求的必需品，苏总认为，要想成为真正的商业中心，在最短时间内引导大批量的购买力从新街口转移，任何一个购物中心还必须注重其体验功能、休闲功能，最大程度的满足现代人时尚生活的需求。“能做到这一点，最可圈可点的我认为是虹悦城，项目周边主要是大型的专业市场，无法满足群众的消费，而虹悦城凭借其特色的餐饮、零售、娱乐及体验式的休闲体验等优势，已经成为了地区的商业中心。”

　　商业地产是产业 而非行业

　　市场风险正在不断加大

　　商业地产在中国经过了十几年的发展，越来越多的企业开始关注商业地产强大的获利能力，然而随着商业地块价格的不断下调，商业性质酒店式公寓、LOFT等产品形式的遍地丛生，再加上娃哈哈、海底捞等零售等品牌得涌入市场，不管是对于开发商，还是投资者，商业地产市场的风险正在不断加大。

　　“中国的商业地产一开始选择的路径就是错的。商业地产不是地产，是准金融产品，一个准金融产品作为地产来开发，那么选择的路径肯定就是有问题的。”对于目前的市场现状，苏总提出了这样的质疑。同时，他提出了住宅是行业，但是商业地产是产业的观点，“既然是产业就会出现上游，中游、下游。上游是开发，中游是营运，下游是退出。然而，中国的短板在于没有下游，没有退出机制，如果中国有完善的商业地产退出机制，我相信开发商不会选择拆分销售。”

　　“目前国内可以给老百姓产生财富的投资性产品少，商业物业的市场购买力特别大，再加上开发商对于获利的追逐，不遵循配套的基本属性，盲目开发的商业项目非常普遍。”针对目前市场上，以娃哈哈、海底捞等零售品牌涉足商业地产开发的现象，苏晓晴说出了自己的担忧，“零售业与商业地产之间存在很大的差距，企业要做好转型的准备，就要全面了解各种业态，其次对于自己不熟悉的业态千万不要碰，否则产生的问题不可想象。”

　　“放水养鱼”投资者树立正确投资理念

　　“永久掌握经营权”开发商应对返租项目寻找出路

　　“从目前的金融体制来看，中国购物中心的开发不外乎三种，持有型、现金平衡型和彻底销售型。”苏晓晴以水游城、万达等项目为例，说明了三种运作模式，而在他看来，建立在住宅地产模型基础之上的南京商业地产市场，以现金平衡型和彻底销售型项目为主，而售后返租也已经成为了很多项目保证存活的形式。

　　开发商的返租一般有两种情况，一是为了销售返租，另一个为了运营而返租。“返租是目前商业项目的主要运作模式，而对于开发商而言会选择以回租的形式进行促销，也就是纯粹为了销售而返租，时间大部分定在3-5年。”苏晓晴提出了对这种模式的担忧，“据我们以往的经验，江苏地区也包括其它地区的商业项目，在开发商手里，或许经营的很好，但是一交到投资者手里就很快死掉。”

　　自2009年开始，商业地产市场上以回租形式销售的项目不在少数，“我们有理由担忧未来的3—5年，中国将会有大量的商业项目死掉，为此我希望各地的政府在前期做好预案，采取一切措施保证投资者的利益，及时去除社会不安定因素。”苏晓晴指出作为开发商也要承担起相应的责任，他特别强调，开发商在散售之前，首先要解决统一的问题，真正做到为投资者考虑，“在投资者拥有产权的同时，开发商要做到永久拥有经营权，我认为这是目前解决中国回租存在问题的唯一出路。”

　　“你既然选择了这个投资产品，就要认同这个产品所带来的根本属性养。”针对投资者，苏晓晴提出了“放水养鱼”的观点，在他看来出于抵御货币贬值的投资行为，很多开发商每年8%投资回报率非常诱人但却同样难以实现，同时苏总还用数据为投资者算了一笔帐，“商业地产对应的建筑成本每年的回报在5%-6%”，我个人认为商业物业前五年平均每年2%-3%的回报已经非常好，当货币贬值时你持有的物业升值，空间每年大概在4%，现金值在每年2%-3%，这样保证了每年与建筑成本相差无几的回报率已经非常可观。”