红星美凯龙无锡项目销售缓慢 商业地产模式短板凸显

　　靠家居起家的红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米），介入房地产市场主要的开发模式，即以地产加家居的城市综合体开发模式。

　　而将于5月加推楼王的无锡红星国际广场，则是这一开发模式的典型案例，但通过细究该案例，或不难发现红星美凯龙掩藏在“红星模式”下的资本运作手法的诸多短板。

　　无锡项目销售缓慢

　　根据最新市场消息显示，家居企业红星美凯龙在无锡的第一个项目红星国际广场，将于5月推5号楼的楼王项目。

　　资料显示，红星国际广场整个项目共包括12栋住宅，其中，1至6栋为一期，目前一期已经全部开盘，而余下的7至12栋为二期，处于待售状态。

　　其中，5号楼(对应为8栋)共32层，包括122㎡、137㎡两个户型，均价为9000元每平左右。

　　日前，当观点地产新媒体致电售楼部确认加推时间时，售楼人员告知，楼王户型早已在卖。

　　不过，从该项目的销售数据来看，该项目的销售情况不佳。根据数据显示，该项目的入网总套数为839套，而目前的总成交套数为338套，成交率40.3%，但截止4月23日，该项目最近7天的成交仅为8套。

　　而位于红星国际广场对面同一地段的人民路9号项目，虽然价格较红星国际广场项目高出500至1000元每平米，但销售情况却要较红星国际广场好，根据无锡市房地产市场网的销控表显示，红豆·人民路九号的入网总套数为560套，目前的成交套数为284套，成交比例为50.7%。

　　对此，有无锡业内人士分析指出，人民路9号这个项目比红星国际广场的销售好，主要是因为人民路九号这个项目更靠近主干道人民路，而红星国际广场的价格也一直被人民路9号压着走。

　　除位置稍显不佳外，该人士同时还认为，由于红星国际广场是个综合体项目，且较一般附带部分商业的综合体而言，其商业部分的占比要大得多，因此项目周边的环境污染会更严重、噪音也会更大，这些也对销售造成一定的影响。

　　另外，他认为对于综合体的选择，还有一个品牌认可度的问题在里面，像万达广场、万象城这类产品，虽然品牌溢价率高一点，但客户的认可度会高一点。

　　而对于红星国际广场未来的销售前景，该名人士就认为，该项目无论是从价格、销量、品质等方面来说，未来销售都可能处于一个“中不溜”的阶段。

　　据了解，目前在红星国际广场所处的无锡崇安区商业综合体项目竞争激烈，据不完全统计，该区域目前在售的项目共有38个，其中，仅有15个为纯住宅楼盘，其余均为带有部分商业物业的楼盘，包括苏宁广场、五洲国际广场、无锡电子数码城、名都汇生活购物广场等等。

　　“红星模式”的短板

　　虽然业内认为即便融入家居部分，红星国际广场未来的销售也很难拔尖，但一位熟知商业地产运作的市场人士则向观点地产新媒体透露，“或许红星美凯龙并非在意已有项目的盈利，而是着眼于资本层面上的运作”。

　　其举例称，像多年前的国美，根本不是靠电器销售盈利，而是靠背后的资本运作，但对于家居起家的红星美凯龙来说，这一背后的资本运作应该意在“以住养商”。

　　不过，对于以住养商这种模式，该业内人士就认为，商业地产资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，在财务策略上需要保守稳健。

　　但目前从红星美凯龙已公布的各项重要财务数据来看，红星美凯龙的财务状况并不理想，公开资料显示，2009年末到2012年3月末，红星美凯龙资产负债率分别为85.91%、75.54%、73.37%和72.23%，负债主要由长期借款、其他应付款、其他非流动负债、预收款项等科目构成，其中长期借款占比最高。

　　截至2012年3月末，包括短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债等在内的各项有息债务合计已达到104.60亿元，相当于公司同期净资产的164.15%。

　　同时，2009年末至2012年3月末公司的其他应付款分别为19.97亿元、34.81亿元、28.38亿元和27.61亿元，占当期流动负债比例在35%~55%。

　　而为改善财务结构，红星美凯龙亦曾于2012年8月与9月连续2次发票据，融资规模共计15亿元。

　　因此，对于以住养商这种模式存在的问题，该人士分析指出，在国家没有相关政策打通资本市场和商业市场之前，用住宅开发的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目必受影响。

　　他透露，由于红星美凯龙近几年的快速扩张，其资金链目前已相当紧张。

　　他举例称，早前曾有分析指出，与大部分家居企业不同，红星美凯龙的快速扩张主要是通过大量抵押贷款来维持其业绩，而这大量抵押贷款则主要是用作持续的圈地，然后抵押土地再去买地。

　　而据红星美凯龙官网介绍，旗下红星地产正在开发的地块已遍及上海、天津、成都、昆明、沈阳、郑州、长春、大连、烟台、太原、无锡等十几个主要城市，目前土地储备已达500万平方米。