复星集团CEO梁信军：房地产未来10年就是供大于求

　　本文是复星集团CEO梁信军于4月13日在“2013首届长江青年投资人论坛”上的演讲。值得分享，本文截取其对于中国城镇化和房地产行业的看法。

　　梁信军：非常感谢学院邀请，也非常感谢两位院长，特别高兴能够跟这么多的校友在这边聚会。这样一个论坛让我还是很惶恐，有这么多投资的大家和精心研究的同学们。

　　我自己是长江EMBA五期的，进入长江之前坦率讲我对宏观经济是毫无感觉，我一直认为企业家把需要了解的周围的事情做好就可以了，当时到长江我是想学点东西，现在可以更加透彻地观察环境，观察周边，我觉得是长江给我很多，所以也非常希望非常愿意把我所学所思回馈给大家。我觉得一个企业家如果天天谈论术、势、道，很荒唐，但是一个企业家如果从来不去思考也是有问题的，最重要的刚才一个同学提到“取势”重要还是“明道”重要的问题，一个企业家通常的工作是埋头做事情，尽量多地快地去跑，但是当前面是十字路口，是一个岔路的时候真的不应该跑得太快，你还是应该站着来，好好想一想。今天就是一个我们需要站起来去想一想的时候，这是一个拐点，未来的10年究竟该恐慌还是欣喜，未来变了没有？ 

　　（截取部分）

　　看中国

　　未来中国会有大的变化吗？我认为答案是确定的。如果你用过去10、20年对中国的理解来把握你对中国未来需要怎么去走路去做判断的话，我认为你很有可能会输钱，中国未来10年和过去10年完全不一样。

　　-消费红利并不乐观

　　第一个不一样的地方，人口红利。过去我们讲的是劳动力。去年小概率事件偶发性的劳动力居然出现净减少了，但是这是偶然的，总的来说真正劳动力出现减少是在2019年，19年后劳动力就是净减少。在这样的情况下劳动力减少了之后，政府的就业压力就会下来，中国对GDP增长的期望值也会下调，政府的固定资产投资的增速也会下调，我们可以看得出来政府未来的投向意愿。这个人口红利关键取决于它能不能转化，能不能从劳动力转成消费红利、金融红利，消费红利的问题看上去是有支撑的，我们的可投资资产个人的还有73万亿，光存款就有43万亿，中央政府还有一个居民收入翻番的计划，10年要翻一番，有些不怀好意的人也解读了，房价也要翻一番，这也是一个说法。

　　我想说其实消费没有这么乐观。第一，消费我觉得未来7、8年维持15%左右的毛增长的概率非常高，但是消费真正地压力在哪里呢？我们先看下面这幅图。13、14年是中国的抚养比最低的年份，对老人的抚养，对幼儿的抚养负担最轻的。但是很遗憾，到2020年增长非常大，11年的时候地方财政对养老的资助只占4%，但是到20年很可能就会占到地方财政收入的20—25%。这个类比适用于家庭，家庭的开支用在抚养上也是很小，但是到19年就不一样了，所以因此老龄化对消费的影响，我觉得在7、8年后就会快速地显现出来。当老百姓觉得抚养有压力的时候，他的消费意愿就会降低。当政府觉得需要它补贴的量非常大，全部的新增财政都补贴进去还不够，还要吃它存量的时候，它新投资的愿望也会降低。因此我觉得我们回过头看消费，有几个结论是很清晰地。第一，越来越多的中国的分支行业，在全球的市场份额的占比将能够接近我们的人口占比，很多行业将达到20—25%，刚才我听到几个老总在说，我们将来要考虑行业的配置问题，我觉得你其实考虑一个问题，你在问自己，未来3、5年哪些行业将在中国市场的占比能达到20—25%，你就在这些行业里找最好的企业投，一定不会错的。

　　第二个结论，到20年后，中国的消费会减缓，不是大家想象的一路高歌猛进，这两个事情要辩证地来看。刚才提到人口红利还有第三个，特别做提醒，今天在座的大部分投资人，有一块非常巨大的增长，跟于冬董事长提到的有点关系，就是服务业。中国到明年的6月份人均GDP就超过7000美元了，12年已经有10个省人均GDP超过7000美元了，到了3000美元了，老百姓解决温饱了就开始消费，到了7000美元要追求体验，不是追求拥有。所以服务业会有爆炸性地增长，各种经济体包括东亚、欧洲、美国，包括战后的日本都毫无例外，东亚四小龙也不例外，当人均超过7000美元之后，就意味着4—6年当中整个GDP会增加4—6个百分点，对中国来说多大呢？以去年将近50万亿GDP为例，这个数字跟中国的医疗保健行业大体相当，在未来的4—6年会突然横空出世一个跟中国医疗保健品那么大的行业，现在还不知道是什么，估值还很低，你为什么不把它找出来呢？我觉得服务业的增长将是爆发性的，所以我觉得应该早点去布局对服务业的投资。

　　-城镇化与房地产的危机

　　第二，城镇化，也就是我们的城市化的问题。城市化的问题也要追问我们几个问题。

　　第一个问题，城市化的速度会一成不变一直这么下去呢？没有拐点吗？我认为有拐点。很可能在19年劳动力的拐点之后城市化的拐点也会出来，速度会显著放慢。

　　第二个问题，房地产真的是一直供不应求吗？这个我代表本人观点，不代表我们复星集团的观点。以我个人的观点房地产未来10年就是供大于求，政府不用调控，房价自然会下来，但是现在没有人相信。如果我们去算一算大数，有一个算法。过去的城镇化每年1%不到一点，如果考虑中央现在高度重视城镇化，每年如果1.2%左右的速度，人均按照25平方米配置，未来10年安置这些人需要100立方米，不是人人买得起，我们叫有效购买，要打折，一般人买不起。有效购买力可能要打7折，70立方米。动拆迁不会产生新的需求，拆掉1平方米还要补1平方米，这是平衡。供应有多少呢？这个数字是公开的数字，在建的房屋有35亿平方米，开发商的土地储备有30亿平方米，计划供地的数量41亿平方米，城镇人口，存量的住宅210亿平方米，属于3套房子以上的占20%以上，这里面有一个问题，你不考虑存量，只是考虑增量的话，如果我们现在一块新地都不卖正好衡量，65亿和70亿差不多，如果40亿供出去的话就会过剩30亿，当然结构不平衡，有些地方会多出来，有些地方还是缺的，这是完全有可能的。如果存量房跑出来再多40亿，就是这个大的走势。存量房会不会跑出来呢？我们就要考虑房产政策的问题。我们公司内部有几个同事也跟我打赌，跟我堵1000万，后来我说你的身价没有1000万，要么一人拿出100万跟我堵。他跟我堵房地产的持有税会不会出台，他说不会出台，我说一定会出台。为什么会出台？去年卖地收入，土地财政也是大家攻击比较多的，很多人说去年土地财政2.68万亿，土地不是无偿取得的，为了动拆迁每年多少自焚什么的，老百姓激烈反抗。动拆迁本身是有成本的，估算大概在40%左右。如果每年按照评估价格增收1%，跟美国的房地产税差不多，持有税，我们就能收到2万亿人民币。如果你对首套房豁免一下，你就能收到16000亿人民币，如果政府再客气一点，对二套房也豁免一下，就能收到4000亿。富豪收它2%，8000亿，收他3%，1.2万亿，你当总理也要算这么一笔帐，长江同学都会去开发的，如果你收3、4、5套房，收他3%，还是全民欢欣鼓舞的事。我讲这个数字的目的是告诉大家，不要那么天真认真土地财政是不可替代的，存量税只要敢征马上可以替代，因为存量的规模足够大。我们要讨论的问题，如果它征了会产生什么结果？现在我们的房屋持有收益只有1.2—1.4%左右，租售比，过去是憧憬房价升值所以愿意保有房子，如果房价未来是供大于求的预期，本身就不升值了，并且你保有过程当中现在只能收1.2，每年政府还要问你收2%，你觉得很爽吗？恐怕有很多的高净值人群，持有存量房的意愿会降低？他会愿意走人。所以3、4、5套房的40亿平方米跑出来交易捣乱的概率是非常高的，所以你要把它看成房地产的供应，更加能够了解房价的预期。这是一个问题。

　　另外还有一个问题是商业房的问题，大家觉得风险小，也不限购，各地上了非常多的各种各样的城市综合体，你把这些体量加上，去年我们的整个闲置率还不高，只有17%，但是把这些体量加上到了15年就是灾难性的数字，我认为商业房产的风险一点都不小。

　　还有一个问题，三四线城市、一二线城市哪个风险小？一般人认为一二线城市风险小，三四线城市你造房子还有那么多人买么，这也是大的风险。再一个，存量房这么多人想跑出来的话，我们还要预测中心城区的房价就不会跌吗？房价跌与不跌取决于供求，我们就要去看，中心城市它新增的房产有多少，中心城市愿意跑出来交易的存量房产有多少，如果仔细看看存量房中心城市是大很多，在欧美的发达国家新增房产平均大概是3套，老房子交易是1套。中国新增3.6，老房子1。所以结论是三四线城市在新增开发量方面风险其实是蛮大的，一二线城市对于存量房交易的敏感性是非常大的，如果你某一个政策影响它存量房跑出来或者跑进去的话马上就会影响，所以不要这么天真认为房价不会变。讲这个事情就涉及到固定收益的问题，现在的地方债8万多亿，基本上都是以未来的土地收益来做还款来源，如果将来整体的是供大于求的关系，你的土地不能以你预期的这么高的价格卖出去的情况下，你这个债真的很安全吗？我认为得掂量掂量。个人判断如果3、4年内偿清的债非常安全，但是7、8年后真的一路还是这个情况吗？很难说。这个事情就像轮盘一样，赌一赌，看看你的运气。

　　还有一个房地产的挑战是什么呢？就是互联网。过会我会专门讲一个互联网的话题，互联网对房地产的影响非常深远。我觉得我们思考的问题第一，把房地产大的形势要看清楚。第二，还要把自己的成本管清晰。第三，更多的要做一些体验性的地产，防止互联网的冲击。

　　去年互联网对渠道的影响，这边大家看到我拉了一个体育的，体育这个行业去年就这么6、7家上市公司，关店4900家，你关一家店多少钱？20万要吗？不管你公司承担还是加盟商承担，总而言之是损失。如果20万那就亏了9亿多。第二个问题，13年你们还关吗？14年还要关吗？要关多少？这个问题要一直问下去。你的总量的开店数里面关20够吗？是不是要关到50？关店的一次性损失谁承担？你的股价还应该这么高吗？第二，像3C的，家电、百货、服装的，我认为客单价从几百弄得不好会上升到一两千，一两千的玩意也要受互联网影响。这样就导致一个什么情况呢？关店对房地产就是灾难，你关店了意味着面积不要了，我就租给别人了。未来商业地产的房租我估计会蛮便宜的，商业的闲置面积也会增加。我们看行业还得问问看它具体要关多少个店。第二个影响，生产和服务的供应方式，过去是B2C的，根据我能生产多少创新多少来考虑怎么找客户群，将来更多的恐怕由消费者的需求来。第三，更重要的是生活方式的彻底改变，我印象很深，我在今年春节前看到上海本地的报纸报道，说上海有些儿童娇生惯养，小学生，学校里面没有空调他很不适应，报纸就呼吁说这些孩子家长要好好反思了，这个孩子怎么弱不禁风。我想报纸是比较傻的，为什么呢？这些孩子生下来他们家就有空调，他走到哪都有空调，吃饭的地方有空调，玩的地方有空调，为什么教室就没有空调。我生下来觉得空调就是生活的一部分，当然应该有，所以没空调觉得不爽。我小时候不会这么觉得，因为家里没有空调，学校冷很正常，家里也很冷。我们把这个再延伸到互联网，现在7、8岁的孩子从出生开始就有IPAD、IPHONE，等这些孩子长大开始消费的时候他们会怎么想？他们觉得互联网就是生活的一部分，互联网跟空调、自来水、电力是一样的，怎么能忍受没有互联网的生活呢？还有什么人工搬运的东西弄掉算了，我们不玩了。等他们成为主流消费人群的时候，有很多业态会彻底消失。如果你不能跟互联网拥抱，不能跟互联网融合的话你就要死。