开发模式待考 商业地产怎样避免成为“伤业地产”？

　　一边面临严厉的调控政策，一边应对市场竞争的战火硝烟，传统住宅销售的“春天”或将远去。许多房企正苦苦探索升级、转型及可持续发展之道：摒弃传统住宅销售的短期获利模式，选择开发商业、旅游、文化、产业等类型的地产，一旦成功，更容易为开发商积累品牌信誉度并能持续盈利，更为我们的城市留下美好的作品。不过，这个过程并不容易。本期开始，《地产观察》将奉上系列报道，求证其中的奥妙。

　　近日，世邦魏理仕（CBRE）发布的最新研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3200万平方米，同比增长15%（2012年为2800万平方米），达历史最高水平。购物中心开发主要集中在新兴市场，中国在建购物中心面积占全球的一半以上（1680万平方米）。

　　在住宅开发受到国家宏观调控的压力下，普遍认为商业地产成为房企转型最现实的选择。目前，全国排名前20名房企均涉足商业地产，并且多“角逐二三线市场”。

　　但近年来，许多城市已出现了商业地产项目招商困难，甚至项目长时间空置的现象。此外，商业地产项目较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，对众多开发商来说都是严峻的考验。

　　商业地产，怎样避免成为“伤业地产”？

　　战场转移

　　从房企公开披露的信息看，目前在商业上“尝到甜头”的房企大多是以写字楼、商铺、公寓等销售为主，如绿地、保利、龙湖、金融街控股等房企都借此业绩大增，商业销售贡献分别占2012年总销售额的40%、14%、33%和45.8%。

　　上述企业不仅是试水销售商业地产，也都在大幅加码自持商业地产比重。SOHO中国去年就高调宣布公司将从商业地产销售模式转型为持有，未来将在北京和上海核心区持有商业物业150万平方米。

　　在本土，俊发、银海等以住宅开发为主的开发商也纷纷涉足商业。俊发地产相关负责人说，“未来三年俊发自持的商业面积将达到120万平米，我们已成立了商业管理中心，专门负责商业的运营和管理。”

　　以俊发・盛唐城项目为例，作为迄今俊发在昆明最大的商业体量的项目，被定位为“220万方，北市中心城”。这位负责人认为，俊发积累了丰富的商业开发运营经验，这将是日后城市综合体成功运营的最有力支撑。比如金色俊园得胜家居城、金格百货时光店已成功运营，另外七彩俊园商业广场、滨江俊园商业广场和金尚俊园商业广场也即将开业。

　　但俊发并不认为自己是在“转型”，“在品牌商家支持和成功运营经验的基础上，去开发一个超大体量的商业中心已经是一个顺理成章的事情。”

　　模式待考

　　无论是主动转型还是被动而为，从品牌树立方面，商业开发无疑更容易为开发商积累品牌信誉度，一旦运作成功，将成为品牌标杆。不过，对于传统住宅开发商来说，转型商业地产并不容易。毕竟进入一个全新的领域，从物业管理、商业运营到人才培育都需要时间积累。

　　综览商业地产的开发模式，在全国范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。“虽然万达和万象城是商业地产中比较成熟的一个业态模式，但是相较于每个企业自身的定位，这种发展模式并不具备参考价值。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。

　　昆明卓策营销机构营销总监黎卓认为，传统住宅开发商转型做商业地产，难点有二：一、这种模式对应的是成熟的商业地产运营团队，未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。二、对市场容量的判断必须非常准确，对商业体量的把握和节奏也要精准。很多地方商业地产体量过大，空置率非常大。如当年昆明一项目在销售阶段成功，经营阶段却一败涂地，这是典型的短视开发。

　　他认为，成熟的模式应该是：开发商对商业地产的定位、市调、开发、招商、业态划分、商业经营全程介入，持有大部分股权。商圈氛围不是短时期可以打造的，长期持有，经营良好以后高点抛出才是最大的获利方式。

　　“商业地产加入文化也是一个方向，旅游地产类型的开发也是属于商业一个种类，更加注重文化和旅游以及商业的三者结合。在千军万马角逐中，如何突显个性化主题是商业地产避免同质化的关键。”