盛高置地陷资金困局连卖三项目 海口海长流前景未卜

　　海口海长流“宏图”前景未卜？

　　——海长流东家“盛高置地”资金短缺或被收购

　　2012年12月2日，盛高置地旗下位于海口西海岸的海长流项目以7068元/㎡起的开盘价一举打破了该地区的价格定位体系。

　　作为海南省会城市海口的房地产“重镇”，西海岸片区被定位为高档住宅区，如今该区高端楼盘林立，房价均在万元以上，始终占据着海口楼盘定价的制高点。

　　7068元一平，这个远低于海口2012年商品房均价的西海岸前所未有的超低价，引发了海南房地产业界的争议，更有业界人士认为，这个基于急售的定价是在“破坏”市场。

　　从海口海长流项目的低价到2012年盛高置地的一系列资产和股权出售，再到今年4月19日的停牌及绿地集团收购传言，都表明盛高置地已深陷资金短缺困局。由于开发周期过长，盛高置地很多产品设计明显落后于其它房企，在营销方面又缺少足够的灵活性，因此导致企业资金周转的速度放慢，负债率不断上升。

　　实际上，从2011年开始，盛高置地已经发出亏损预警。 　　

　　盛高置地资金困局连卖三项目

　　2012年的6月30日，盛高置地将无锡一个26.3万平方米的项目，以9.65亿元的价格卖给了恒大地产。

　　2012年11月20日，盛高置地以9500万元的价格，将非全资子公司上海众鑫资产30%的权益卖给了上海中筑。

　　2013年1月6日，盛高置地发布公告称，公司以10.9亿元的价格将间接持有的无锡新都房产开发公司60%的股权，转让给了无锡太湖新城发展集团。

　　盛高置地在短短半年多的时间就卖了三个项目套现。

　　据调查，盛高置地是一家起家于上海的民营地产企业，由公司董事会主席王伟贤创办。在2010年的福布斯中国富豪榜上，王伟贤以30.5亿元身家列第364位。目前在上海、无锡等多个长三角城市拥有土地储备。根据去年数据，截至去年底，盛高置地手持现金29.52亿元，仅能够应付20亿元短期债务和未支付土地款项。该公司借贷总额为74.84亿元，净负债比率为85％。今年以来，由于盛高置地多数项目在限购范围内，因此并未在这一波楼市回暖中获得很大的“降价跑量”的机会。其资金链紧张的程度，也可以从无锡新都等楼盘几乎亏本运营的销售状况窥见一斑。

　　2010年初，盛高置地控股的无锡新都以35.5亿元拿下无锡当时的地王，即现在的“金匮里”项目。无锡房地产市场人士告诉记者，该项目土地成本超过4500元/平方米，如果加上建安成本和其他费用，目前不高于8000元/平方米的销售价格基本是“亏本买卖”。

　　今年3月29日，盛高置地公布2012年年报。去年全年，公司共录得总收益约17.67亿元，较去年同期减少约69%。毛利由2011年的19.39亿元减至约4.05亿元，毛利率则由于产品组合与去年同期不同而减少至23%。截至去年底，盛高置地的金及现金等价物总额(包括受限制现金)为人民币16.5亿元，借款总额为人民币68.38亿元。

　　“盛高置地目前的资金链情况已经相当于当年绿城最艰难的时候，卖地求生将是其唯一出路。”一位与盛高置地有合作的相关人士向记者表示。更有业内人士分析，即便早已已经启动多种资金回笼动作，但盛高置地仍有可能在面临债权人集中收回债务的风险。

　　海口海长流“宏图”前景未卜？

　　2012年9月，盛高置地旗下项目海口“海长流”综合体项目高调动工。

　　据盛高置地称，该项目规划面积超过100万平米，投资超过100亿，仅以高层住宅为主的一期在建工程总建筑面积就达15万平方米。

　　盛高置地集团行政总裁王煦菱甚至在开工仪式上底气十足志地表示：“项目将成为盛高置地的又一经典之作。”

　　据了解， 2010年4月盛高置地间接参股海口市滨海大道12幅土地50.1%权益，藉以拓展当地物业及酒店业，涉及总代价2.1亿人民币，同时提供12.89亿人民币免息股东贷款。涉及地皮面积共约33.79万平方米，可发展面积达100万平方米，土地总成本16.5亿人民币。

　　按照其项目规划，盛高海长流为包含住宅、商业、写字楼和酒店等多种业态的百万平米综合性建筑群。

　　然而这一“经典”开工仅半年余，其东家盛高置地却面临深陷资金短缺困局。

　　业内人士称，频繁卖项目与盛高置地的负债有关，想通过卖项目来回笼大笔资金。这2年的调控下，例如像盛高置地这类开发商不适应市场环境做出调整，出售项目也在情理之中，或许这样能够保证其他项目的运作。

　　然而盛高置地在短短半年多的时间卖了三个项目套现的二十多亿元，对高负债盛高置地来讲，或许只是挠痒痒，依然难以挽救困局。实在没有从根本性解决公司资金压力与现金流问题。

　　作为二三线城市的海口，市场基础相比一线城市明显不足，而淡旺季分明的人流量也同样是商业地产在这个区域能否立足的天然瓶颈。

　　同时，社会服务设施缺乏构成了目前西海岸居住的缺陷。缺乏社区服务设施，包括商店和娱乐设施。目前的现状仍很难令西海岸板块形成生活化氛围。

　　如今，一些早期进入的海南商业地产项目并未能探索出较好的商业模式，如海口玉龙路的京华城，由于一直难以引进高端的商业品牌而逐渐沦为商贸市场。呼声较高的望海国际广场也并未前期预料的门庭若市。

　　面临资金极度短缺的东家盛高置地和产品定位的瓶颈，海口海长流项目何去何从，值得关注。