华侨城中高端产品面临巨大去化压力 二次扩张存变数

　　业绩和财务指标的向好，给了华侨城重启二次扩张的底气。

　　继去年末资产负债率将至69.55%，净负债率也由125%回落到85.7%后，华侨城今年一季度的业绩再次实现增长。

　　据华泰证券早前的一份报告显示，今年一季度华侨城获得现金流65.8亿元，同比增长116%，同时除旅游业务增长约10%以外，地产项目的销售也处于持续好转中，预计一季度认购金额约50-60亿元。

　　业绩的好转，使得华侨城在“停一停、喘口气”后，加大了扩张步伐。继去年下半年敲定宁波、福州和深圳大鹏三大超百亿规模的新项目外，华侨城于今年4月15日宣布落子重庆，随后又在4月26日宣布签约佛山顺德。

　　销售业绩不俗，文化旅游被国家大力扶持，面向二三线城市的新一轮扩张又重新启动，华侨城本应得市场最广泛的关注，但事实却相反，华侨城的此轮扩张再次受到业内人士质疑。

　　究其原因，华侨城的业绩增长和财务改善其实主要还是来自于地产业务方面，但如今在各地加大调控政策执行力度，特别是北京、上海等地针对高价项目严控预售证的情况下，主打中高端产品的华侨城今年无疑会面临巨大的去化压力。

　　中高端产品去化难题

　　根据华侨城年初公布的计划，今年在房地产业务方面可售面积为168.2万平方米，折合货值约405亿。其中，深圳地区占比高达到37%，上海为24%，北京则到占8%，此三地合计占比达到69%，货值约280亿元。

　　以此看来，华侨城今年销售额和业绩向上的空间，将高度依赖深圳、上海、北京三地中高端产品的销售。但是此类产品在目前调控进一步收紧的趋势下，去化无疑会面临难题。

　　华泰证券就指出，目前北京及上海区域对预售价格的监管，使北京华侨城和上海苏河湾项目受到预售严厉监管，即使政策不对实际售价产生影响，但仍将拉长预售审批时间，因此加速去化将是华侨城今年的一大挑战。

　　在当前的北京市场，限价政策无疑是执行最严厉的区域。日前更是有报道称，北京市住建委在限价方面，不仅涉及期房，甚至连现房也要限价，此种情况下，北京华侨城的去化谈何容易。

　　而在上海，华侨城投资超百亿元的苏河湾项目除了面临政策影响外，其本身就存在极大销售压力。

　　据相关分析师透露，苏河湾项目其实从去年开盘至今销售一直都表现不好，主要是目前所售产品均为商办性质，同时所处片区的市场认可度不高，周边各种配套也不成熟。

　　另外，作为华侨城今年可售货值最大的深圳区域，当前市场上的中高端项目在去化及定价方面也存在诸多难题。

　　“最近一周（5.6-5.12）深圳的新房住宅成交均价已达到23902元/平方米，为近两年的最高值，远远超过了今年的房价调控目标(相比2012年增长9%，约20800元/平米），因此深圳近期也实施了对高价项目的预售证监管。”深圳业内人士称。

　　而今年华侨城在深圳的可售项目主要是即将入市的高端公寓项目华誉，以及欢乐海岸内的别墅项目。

　　对此，上述深圳业内表示，由于华誉项目位于宝安区，该区域目前的成交均价约为2万元/平米，但以华誉的品质和定位，入市价格肯定会远高于区域均价，因而在获取预售证和定价上肯定会受到政府制约。

　　同时，欢乐海岸的别墅项目在入市时毫无疑问也会遇到和华誉类似的问题，这两个项目在今年的销售会相当艰难。

　　该业内还提到，虽然相比华誉和欢乐海岸的别墅项目，华侨城当前于深圳在售的曦城与天麓由于大多是现房，可能受政策影响较小，但由于这两个项目均是高端别墅项目，其目标客户群已在前期消耗殆尽，如今正面临重新寻找客户群的阶段，因而今年的销售也不会太好。

　　虽然主要销售区域均面临严峻的政策压力，但华侨城自身还是显得较为乐观。

　　华侨城董秘倪征就对观点地产新媒体表示，其实目前的调控政策、预售证审批、以及限价策略与去年前年都差不多，虽然当前北京等地区在审批预售证方面确实比较严格，但整体上对公司影响不大，对在这些地区的销售，公司还是比较有信心。

　　二轮扩张存变数

　　由于华侨城2012年的中高端项目销售好转，从而促使结算业绩增长，尤其是高负债率问题明显改善，进而也加快了其扩张步伐。

　　但这一切的前提均是地产项目能实现良好的销售，不过就目前华侨城所面临的形式而言，今年的地产项目能否依然热销难度不小。

　　对此，相关分析师不无担忧的提到，如果今年华侨城的地产项目去化缓慢、销售不畅，财务状况很可能会重新恶化，同时也会影响新项目的拓展速度，至少像宁波、福州项目在推进方面会受制约，进而影响到主题公园的进一步拓展。

　　其实一直以来，身为负债率最高的央企之一，华侨城备受业内人士质疑。其激进的扩张，住宅销售过分喧宾夺主，文化旅游面临的激烈竞争，以及令人担忧的财务状况也一直制约其发展。

　　另外，自2009年底实现整体上市以来，华侨城一直期望能借助资本市场实现第二次全国规模扩张的计划，但因中途遭遇宏观调控而一直推进缓慢。

　　如今，其第一轮扩张后带来的资金压力在经过最近两年消化后已大大缓解。

　　倪征在年初也提到，华侨城这几年是一个台阶一个台阶往上走，在目前从净负债到经营现金流都有一些突破后，可以稳定一下、喘一口气，然后再进入下一阶段的发展。

　　但是，当前楼市调控政策的持续不放松，以及其中高端地产项目面临的市场风险，再加之国内各大开发商纷纷进军旅游地产，华侨城的发展空间也正遭遇不断挤压。

　　其中尤其值得注意的是，华侨城的资金压力目前仍没有得到根本缓解。虽然今年一季度仍保持了经营性现金流入11.6亿元，同比大增234%，但这主要是由于一季度未实质获取土地。

　　其实从2009年到2012年的四年期间，华侨城几乎都没有新增像样的土地储备。但在近两年接连签下5个大型项目后，华侨城或许将很快进入实质的拿地阶段。

　　倪征也称，宁波、福州项目都在稳步推进，估计今明年会有大的进展。

　　但是，如果进入大规模拿地阶段，地价支出肯定又会使华侨城才降下来的负债率再次升高，从而再次面临资金压力的困境。

　　在如今中高端项目面临去化难题，资金压力并未实质解决的情况下，华侨城对新项目的成本控制无疑将异常谨慎，其重启的二次扩张也将面临不少变数。