“现在陆家嘴的高端写字楼已是60000元/平米,而‘重庆的陆家嘴’——江北嘴现在的高端写字楼的价格还没有超过25000元/平米。”经历了上海商业地产“大跃进”的上海某地产基金操盘手老凌表示,绝不会错过已悄然起步的重庆写字楼黄金盈利期。
小地产基金逐步转移到重庆
2013年春节刚过,老凌和他的投资团队在上海完成了“高位套现”后,手持近10亿元现金悄然来到重庆“踩点”,距老凌上一次来重庆,已是时隔5年之久。
2008年初,受重庆某开发商邀请,老凌到重庆做过一次详细的写字楼市场分析,“那次主要针对南岸会展板块的写字楼,当时觉得重庆经济还不足以支撑高端写字楼市场,所以并没有下叉。”那一次的空手而回,让老凌开始格外关注重庆这个异军突起的长江上游经济中心,在他看来,2008年全球性金融危机影响了北上广,反而让重庆这个内陆高地逐步显示出它强大的经济活力,“现在进驻重庆的世界500强企业已有200多家,中国500强企业也全到了,我们没理由不来。”
据老凌透露,像他这样资金总额在10亿左右的小地产基金,有不少已经从北京、上海、广州等一线城市抽身出来,打算逐步将资金转移到重庆,“在上海我所在圈里的小私募基金,起码有7家已经到重庆了,已投入的资金规模应在50亿元左右。”
重庆写字楼租赁成交进入高活跃期
老凌的同行兼好友徐先生,早在2010年就入手了位于江北嘴的金融街金融中心,“当时的入手价格在15000元/平米左右,现在每平米涨了大概六七千元,从重庆写字楼市场发展角度来看,这只是个开始。”
仲量联行报告显示,2013年将有超过50万方优质写字楼集中入市,“伴随着大量外来资本的进入,各类机构对高端写字楼的需求更强劲。”新中地产董事总经理何伟坚介绍,“以南岸某高档写字楼为例,其主力客户基本上是来自一线城市的投资者,以‘整层’大单为主,一位上海投资者更是一口气拿下6层。”
在老凌、徐先生这类地产基金操盘手看来,与北上广等一线城市已趋于饱和的商业地产市场相比,重庆作为西部唯一的直辖市和国家五大中心城市之一,正释放出前所未有的新经济活力,“从2009年起重庆的写字楼在推出量、价格、成交量方面都呈现出爆发式增长,楼宇的质量也逐渐向高端市场迈进,重庆写字楼市场租赁成交进入高活跃期,售价、租金持续走高,我们相信,重庆写字楼市场开始步入黄金活跃期。”
地产基金操盘手
在渝投资的小算盘
1、避开解放碑北区为首选
老凌认为,解放碑的商务地位值得肯定,但从投资的角度来讲,为了追求利益最大化,新兴的商务中心更值得关注,“据我们调查,目前重庆将近65%以上的写字楼都在‘三北’地区,这固然有解放碑寸土寸金的原因,但也能体现重庆未来楼宇经济发展的方向。”
已经在江北嘴下叉的徐先生表示,江北嘴可以看作是重庆写字楼市场向北的第一站。根据重庆市CBD的规划,江北嘴将成为重庆未来的金融中心,目前已经有大量金融机构入驻。
2、国际绿色认证增值保证
“在北京、上海等一线城市,许多大型跨国企业的办公选址,首选有国际绿色认证的写字楼。”徐先生介绍,这类国际绿色认证有美国的LEED、英国的BREEAM、法国的HEQ、德国的DGNB等。
美国权威数据表明,LEED金奖认证的写字楼往往能够降低8%~9%的企业运营成本,因此带来写字楼租金或投资回报率的上升,老凌透露:“据我们不完全统计,重庆至少已有25个写字楼项目已申请注册LEED认证。可以说这些项目基本是我们投资的重点。”
3、国际物管顾问与全程托管有区别
在老凌、徐先生这些地产基金操盘手看来,值得投资的优质写字楼除了要有核心地段和硬件外,物管服务更是不能掉以轻心。
“虽然重庆目前绝大多数甲级写字楼多选择仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行等国际顶级物管公司,但不少投资人会忽略其中的小细节——是委托管理还是顾问。”老凌解释,顾问式的物管服务,虽然也是挂着国际物管的名头,但国际物管公司在新物管公司开始运营后,可能每月只到物业现场工作“检查”一次。而全程托管则不一样,“除了财务、收支及核算等工作外,国际物管公司全程接管物业管理的实质性工作,最大限度保证国际物业管理服务的品质,是未来物业升值的保证。”
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