贵阳城市综合体大量涌现 二手商业地产市场交易遇冷

　　从2012年初政策对住宅限购加码以后，商业地产成为不少投资人士的选择。按理说二手市场应该比较热闹。但记者近日走访发现，二手商铺和写字楼交易确不太活跃，这是什么原因？

　　城市综合体大量涌现 二手商业地产交易遇冷

　　近年来，贵阳楼市发展迅猛，尤其是城市综合体项目，这也使得商铺、写字楼等物业大量涌现，形成极具特色的“贵阳现象”。从理论上讲，这势必会影响到二手商业地产的交易活跃度。事实确实如此，记者走访两城区以及观山湖区多个二手房中介，发现挂牌出让的大部分是住宅，极少有商铺和写字楼挂牌出让。据一中介门店置业顾问介绍，近几个月来，业主出让商铺和写字楼一直都比较少，咨询的买家也不多。通常情况下，商铺和写字楼多是委托出租。

　　而在另一家中介门店前挂牌出让世纪城一间写字楼，面积为50多平方米，售价为2.5万元/平方米。置业顾问说，这套房产挂牌已经两个多月了，但一直没有交易出去，他们建议卖家降低售价，但卖家不接受意见，导致交易困难。

　　圣嘉房产总经理宋亮表示，近年来，贵阳市二手商业总体成交都很不好，究其原因主要是贵阳近年来的规划与发展，使得选择面过广，二手商业地产市场受到明显的影响。在前几年投资者首选市西路和临街独立门面的现状发生了根本性的转变。因此，现阶段的二手商业市场遇冷。

　　核心城区一铺难求 新区商铺强势崛起

　　当你走在老城区几个繁华的地段，看着一个个商铺里人潮涌动时，你是否在感叹，这里为什么没有一个铺子是我的呢？

　　五十多岁的王红是市内一家设计院的副总工程师，据王红介绍，他即将退休了，想买个商铺来养老，但要想买一间地段好一点的商铺，可说是难上加难。据他介绍，春节过后，他就留意起报纸上的商铺买卖信息，为了便于日后管理，首要考虑的范围还是两城区几个黄金地段，但几个月下来，一直没有找到合适的，据他表示，要么价格太高，要么根本没有人转让。

　　贵阳较为成熟的商圈，主要集中在两个区域，一是老城区几个黄金地段，以喷水池、大十字、大剧院等为代表；二是观山湖区，以世纪城、会展城为中心。

　　目前，这些地段的二商铺、写字楼售价不一，有些人气较旺的区域甚至一铺难求，处于有价无市的状态。对此，贵州省房屋置换中心常务副总王秋良表示，在两城区几个相对繁华的地段，如喷水池、大小十字、市西路、大剧院周边一带真是一铺难求。这主要是因为两城区人气早已形成，另一方面土地稀缺也是主要原因。而这些地段近两年价格上涨势头明显，有的翻了好几番，但价格即使上涨得比较多，也没有人愿意转让。

　　业内人士表示，新城区的商铺，刚开始时人气不旺，但随着周边配套逐步完善，商铺会从不景气逐渐提升到旺盛，这个周期一般是3~10年，这一点在世纪城表现明显。据记者了解，2009年世纪城刚推出社区底铺时，价格仅8000元左右，如今还只过了4年，价格早已飙升到3万元以上，而且是一铺难求。

　　世纪城社区底商只是新城区大型社区底商升值的一个缩影。从某种意义上说，二手商业地产遇冷，实际上也有惜售成分，尤其是在新区域，毕竟投资客期望获得更高的投资回报率。

　　写字楼升级迅速 二手写字楼集体遇冷

　　与商铺不同，写字楼更新换代速度更快，使用越久，房产老化、物业管理跟不上、配套设施落后等问题越发凸显，导致房产价值走下坡路，所以投入使用的1~15年是写字楼的黄金期，在此之后，就难以跟上时代发展的节奏了。比如在2000年前后刚投入使用的写字楼在当时可谓十分风光，如今已经被楼层低、等电梯难、停车难等一系列问题压垮，可以说早已失去市场竞争力。

　　记者了解到，老城区前几年开发的楼盘，在写字楼这一方面，主要是针对投资人士开发的，所以开发商间隔的面积较小，大多为四五十平方米。这些写字楼扣除公摊面积后，实际使用面积为30多平方米，仅适合六七人办公的小型公司。随着市场的发展，现在不少公司员工在10人以上，这些小型写字楼难满足企业需求，而实力不强的企业又无力入驻纯写字楼，房产遇到“高不成低不就”的难堪局面。此外，一些新开发的楼盘大多都有商业配套，而价格与二手写字楼相比，市场竞争优势不明显，在一定程度上导致买家分流。

　　宋亮认为，贵阳作为贵州省府，商业地产，尤其是写字楼需求将会越来越大，这也会吸引投资者不断投入资金，增大自己资产和投资杠杆。宋亮提醒说，市场需求量变大的同时，供应量也急剧增加，以花果园为例，单一楼盘写字楼规划达200万方，几乎持平原有两城区写字楼总量，所以，投资者应从多个角度考虑问题，考虑现在价格和未来升值，考虑投资是长期还是短期。如今，几乎所有在开发的写字楼物业都是5A标准，大盘自带写字楼甚至上百万方，未来两年，将是贵阳商业市场供应的“井喷期”，写字楼市场将迎来“激战”。

　　贵州大学地产研究所副所长徐宇龙认为，未来贵阳的商业地产项目，在花果园等几个大盘的带动下，将彻底改变贵阳市之前零散、单一的消费习惯。除花果园外，未来的几个区域如次南门到大西门、广播电台到图书馆一带，预计同样会有大批综合体项目问世，规模更大、综合性更强，升值潜力无限。