中国地产上海协和城“怪象”之谜：项目估值屡屡攀升

　　上海协和城项目烂尾：开发商疑似借新债还旧债

　　上市之后再未开发全新项目、旗下近乎烂尾的项目估值超过公司市值11倍、香港上市房企中国地产为何疑云重重？

　　5月31日，开张10年的乐购镇宁店结束运营。原因是，业主方上海静安协和房地产有限公司提出租金上涨，让乐购无法承受。

　　至此，位于南京西路协和城一期商铺几乎全部陷入空置。

　　一时间，充满“传奇色彩”的协和城项目重现报端，再次成为媒体关注的焦点。

　　拿地超过20年，至今未完工；一期项目获得销售许可证9年以来仅售出222套住宅中的5套房源，而目前售楼处也停止了运营。

　　这样一个近乎烂尾的项目，2012年估值高达428.8亿港元，超过其开发商中国地产整个公司目前市值38.35亿港元11倍。

　　协和城项目神秘面纱背后，中国地产也存在诸多乱象。

　　中国地产2012年年报显示，公司董事会及高级管理层平均年龄69.4岁。

　　此外，《东地产财经周刊》（以下简称“东地产”）了解到，中国地产自2007年上市以来，再未开发全新项目，收入以及利润全部依赖上海协和城在内的上市初始资产提供。

　　而近期，公司屡次用协和城等项目作抵押贷款，疑似借新债还旧债。

　　协和城怪象之谜

　　记者试图在沪上各大房地产研究机构查询协和城销售信息，相关分析师均回应：“系统里查不到该项目信息”。

　　网上房地产公开数据披露，协和城一期2004年5月25日开盘至今9年时间，只售出222套房源中的5套。

　　公开信息显示，协和城一期目前处于在售状态，均价11万元/平方米。二期处于待售状态，价格待定。

　　记者致电售楼处，售楼处电话始终处于无人接听状态。

　　近日，记者实地走访该项目发现，项目售楼处大门紧锁，小区内冷冷清清，只有稀稀拉拉三两位保洁员和保安的身影。

　　记者注意到，一栋大楼内的三个电梯有两个电梯处于静止状态，该栋楼大门处还缺了一扇门。

　　乐购镇宁路店，该卖场已基本完成搬迁，门口贴着的通告表明，在乐购完全搬迁后，将在7月中旬对整栋大楼和商铺进行大规模的整改。

　　目前只有乐购入口处的星巴克正常营业，永源路上协和城一期的沿街商铺全部处于关闭状态。

　　这一点在中国地产2012年年报也有所体现，其中显示其物业租金收入1600万港元，下跌23.2%。

　　此外，记者在项目二期施工现场看到，北面地块一部分商业项目已基本完工，而一路之隔的南面地块却并无动工迹象。

　　中国地产2010年报显示，协和城二期项目将于2011至2013年竣工。而2011年报的竣工时间则变成了2012至2014年，2012年年报则是2013至2015年，开发商一再拖延竣工时间。

　　记者从上海市静安区房地产交易中心获得的关于协和城的土地状况信息显示，该土地的使用期限截止2043年5月30日，目前到该土地使用截至期限只有30年左右的时间。

　　就一期停售、商铺空置、二期停工等疑问，记者致电上海静安协和房地产有限公司，发现公司电话为“空号”。

　　项目估值屡屡攀升

　　这样一个近乎烂尾的项目，2012年估值高达428.8亿港元，而中国地产整个公司目前的市值仅38.35亿港元。该项目估值超过公司市值11倍。

　　值得注意的是，中国地产上市后曾两次更换评估公司。

　　公开资料显示，2007年，上市第一财年，中国地产便更换了协和城项目评估公司，2008年，项目估值204亿港元。而到了2009年，中国地产再次更换了评估公司，协和城项目估值增至325亿港元，到2012年，该项目估值一跃上升到428.8亿港元。

　　记者就此采访了第三方估价师张悦，张悦认为428亿港元的估值明显偏高。

　　张悦告诉记者，项目估值高企一定程度上能够增加上市公司的利润。

　　记者查阅中国地产近几年年报发现，屡屡攀升的项目估值也为公司带来了可观的账面利润。

　　2012年年报显示，2012年，公司收入69.2亿港元，而利润却有230亿港元。

　　有分析认为：“中国地产近年的纯利数据便一直跟随投资物业公允值的变动而大幅波动。在2009财年更换评估公司协和城项目大幅增值的次年，由于估值增长乏力，2010财年中国地产的纯利应声下跌53.4%，之后又在2011年继续同比减少55.4%。”

　　公司高管平均年龄69.4岁

　　中国地产的乱象不止于利用投资物业重估扮靓业绩。

　　记者就上述提及疑问多番电话采访中国地产香港总部，并发送采访函至公司相关部门，截至记者发稿，对方拒绝作出任何解释。

　　与公司本身“老态龙钟”相对应的是，公司的董事会及高级管理层也都是一群“老者”，平均年龄高达69.4岁，其中最高年龄为公司独立非执行董事郑灿焜82岁，而董事会主席WangShih Chang79岁，身为执行董事的徐礼昌也有73岁。

　　三位执行董事中，两位为70岁以上老人，另外一位较为年轻的董事总经理汪世忠也有63岁。

　　这样一批老者领导的公司，上市5年以来，一直“吃老本”，从未涉及过全新项目的开发。公司的账目运转一直依赖仅有的几个项目。

　　记者近日从静安区房地产交易中心获悉，5月份，中国地产获得了兴业银行上海分行6.5亿元人民币贷款。

　　除了成功从兴业银行上海分行获得借款外，上海静安协和房地产有限公司还将华山饭店与协和城一期5层等用作抵押物，向民生银行上海分行借贷3亿元，期限为2013年3月21日至4月21日。

　　值得注意的是，公司今年有超过31亿港元的银行贷款将要到期。

　　而2012年公司年报显示，2012年来自上海地区的物业销售收入更只有62.8万元港币。业内人士分析，在没有收入的情况下，巨额的贷款只能通过借新债来偿还。